В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке ниже арендного
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.
- В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
- Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
|
Город |
2024 г. |
2025 г. |
||||
|
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
|
|
Калининград |
35,3 |
32,5 |
ниже на 8% |
37,7 |
29,7 |
ниже на 21% |
|
Рязань |
24,1 |
21,3 |
ниже на 11% |
26,7 |
21,3 |
ниже на 20% |
|
Ярославль |
25,7 |
22,1 |
ниже на 14% |
25,9 |
22,5 |
ниже на 13% |
|
Екатеринбург |
37,4 |
31,2 |
ниже на 17% |
37,4 |
33,8 |
ниже на 10% |
|
Ставрополь |
23,7 |
21,3 |
ниже на 10% |
24,0 |
22,3 |
ниже на 7% |
|
Красноярск |
28,8 |
28,6 |
равны |
30,3 |
28,6 |
ниже на 6% |
|
Липецк |
24,3 |
20,3 |
ниже на 17% |
23,9 |
22,8 |
ниже на 5% |
|
Ростов-на-Дону |
34,3 |
27,5 |
ниже на 20% |
30,9 |
29,5 |
ниже на 5% |
|
Пермь |
25,5 |
23,3 |
ниже на 9% |
28,1 |
27,3 |
ниже на 3% |
|
Саратов |
22,6 |
22,1 |
ниже на 2% |
22,8 |
22,6 |
равны |
|
Волгоград |
27,4 |
25,8 |
ниже на 6% |
27,1 |
27,0 |
равны |
|
Иркутск |
30,1 |
31,6 |
5% |
32,6 |
32,6 |
равны |
|
Ижевск |
24,8 |
20,1 |
ниже на 19% |
24,2 |
24,9 |
3% |
|
Самара |
29,4 |
28,2 |
ниже на 4% |
30,4 |
31,5 |
4% |
|
Оренбург |
19,2 |
16,7 |
ниже на 13% |
22,5 |
23,5 |
5% |
|
Ульяновск |
21,0 |
18,9 |
ниже на 10% |
20,3 |
21,4 |
5% |
|
Киров |
20,8 |
23,5 |
13% |
21,3 |
22,7 |
6% |
|
Санкт-Петербург |
46,4 |
46,6 |
равны |
49,8 |
53,3 |
7% |
|
Барнаул |
25,4 |
25,4 |
равны |
27,5 |
30,7 |
11% |
|
Тюмень |
27,0 |
28,7 |
6% |
28,6 |
32,2 |
12% |
|
Набережные Челны |
26,0 |
22,2 |
ниже на 14% |
29,5 |
33,5 |
14% |
|
Новокузнецк |
20,9 |
27,5 |
32% |
23,1 |
27,1 |
18% |
|
Омск |
24,5 |
31,2 |
27% |
24,9 |
30,1 |
21% |
|
Кемерово |
24,4 |
24,5 |
равны |
23,0 |
29,1 |
27% |
|
Воронеж |
23,3 |
24,9 |
7% |
22,7 |
29,1 |
28% |
|
Чебоксары |
28,4 |
27,6 |
ниже на 3% |
23,9 |
30,7 |
29% |
|
Уфа |
25,0 |
28,7 |
15% |
24,9 |
32,1 |
29% |
|
Краснодар |
31,1 |
29,8 |
ниже на 4% |
26,3 |
34,2 |
30% |
|
Томск |
25,2 |
35,6 |
41% |
26,6 |
34,6 |
30% |
|
Новосибирск |
34,5 |
33,2 |
ниже на 4% |
35,2 |
49,6 |
41% |
|
Нижний Новгород |
37,2 |
53,8 |
45% |
35,9 |
51,5 |
43% |
|
Пенза |
15,9 |
22,0 |
38% |
17,7 |
26,5 |
50% |
|
Тольятти |
20,7 |
30,0 |
45% |
20,7 |
32,2 |
56% |
|
Челябинск |
26,7 |
36,8 |
38% |
25,8 |
41,3 |
60% |
|
Хабаровск* |
36,8 |
32,3 |
ниже на 12% |
43,8 |
70,5 |
61% |
|
Москва |
72,6 |
94,0 |
29% |
71,7 |
149,7 |
109% |
|
Владивосток* |
31,0 |
47,6 |
53% |
29,1 |
67,7 |
133% |
|
Казань |
33,6 |
77,5 |
131% |
32,7 |
96,1 |
194% |
|
Севастополь |
25,8 |
43,1 |
67% |
33,6 |
104,6 |
211% |
|
Сочи |
47,2 |
199,0 |
322% |
48,3 |
180,6 |
274% |
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).
В 2020 году в Санкт-Петербурге было открыто три торговых центра совокупной арендной площадью 127 тыс. кв. м. Это рекордное значение за последние семь лет. Так, в 2020 году были открыты мебельный центр «Кубатура» (GLA 110 тыс. кв. м), 3-я очередь Outlet Village Пулково (GLA 5 тыс. кв. м) и районный культурно-досуговый центр Green Park (GLA 12 тыс. кв. м).
За счет роста объема предложения обеспеченность жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями увеличилась и достигла 596 кв. м на 1000 жителей в 2020 году, тогда как в 2019 году она составляла 574 кв. м.
2020 год несомнено стал вызовом для сегмента торговой недвижимости. Помимо общего снижения покупательской активности из-за экономической нестабильности и пандемии, значимую роль в работе торговых центров сыграли ограничения, вводимые администрацией Санкт-Петербурга: существенная часть арендаторов ТЦ были закрыты с 28 марта по 27 июля. Самыми уязвимыми профилями арендаторов стали сегменты общественного питания и кинотеатры. Например, кафе и ресторанам было разрешено возобновить работу только в сентябре, а в конце ноября деятельность арендаторов этого профиля снова была под запретом. В результате действия ограничительных мер, во втором квартале трафик торговых центров упал на 85% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Однако по мере снятия ограничений посещаемость торговых центров восстанавливалась и в четвертом квартале составила около 70% от показателей октября-декабря 2019 года.
Несмотря на сложную ситуацию, обусловленную пандемией и ограничительными мерами, торговым центрам удалось сдержать резкий рост уровня вакантности благодаря активным переговорам арендаторов и арендодателей. По данным Colliers, в 2020 году доля свободных площадей в торговых центрах составила 5,1% в среднем по рынку и 2,4% – в наиболее качественных объектах.
В то же время, на рынок Санкт-Петербурга выходили новые бренды. Так, в Северной столице открылся магазин спортивной одежды The North Face и салон товаров для здорового сна «Основа снов». В ТРК «Питер Радуга» в формате pop up store открылся магазин одежды «Каляев», а ТК «Невский центр» подписал договор аренды с федеральной сетью «Технопарк», которая откроет магазин в первом квартале 2021 года.
«2020 год наметил две важные тенденции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Во-первых, пандемия и изменение потребительских привычек еще более подчеркнули необходимость реконцепции торговых центров. Сейчас как никогад собсвтенникам орговых центров приходиться бороться за посетителей. По данным Colliers, более 68% классических торговых центров (или 1,4 млн кв. м) были построены более десяти лет назад и не проводили обновлений. В ближайшие годы мы увидим развитие этого направления, – отмечает Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers. – Во-вторых, мы наблюдаем тенденцию роста числа районных торговых центров. В 2020 году основной объем нового предложения сформирован специализированными торговыми центрами, в то время как число классических ТЦ увеличивается, в основном, за счет районных форматов. Жилищные девелоперы в рамках создания комфортной среды уделяют внимание торговой составляющей, что, безусловно, позитивная тенденция для рынка». Так, в 2019 году был открыт ТЦ в составе жилого комплекса «Солнечный город», в 2020 году – культурно-досуговый центр Green Park в Славянке. В 2021 году ожидается открытие ТРК «Спутник» в Невском районе.
Всего на 2021 год запланировано открытие четырех торговых центров общей площадью 42.5 тыс. кв. м. Так, заявлены к открытию ТРК «Спутник», 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад», 2-я очередь Fashion House Outlet и ТК «Солнечный город».
В 2020 году московские девелоперы элитных и премиальных новостроек продали 209 тыс. кв. м жилья в высокобюджетных проектах на 119 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Из них на долю десяти самых востребованных покупателями комплексов пришлось 143 тыс. кв.м. или 68% от общей площади реализованных квартир и апартаментов в новостройках сегмента.
В 2020 году в Москве было заключено 2,3 тыс. договоров долевого участия в строительстве 209 тыс. квадратных метров жилья элитного и премиального сегмента. Суммарный объем инвестиций дольщиков в такие проекты составил 119 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
При этом на долю десяти самых успешных новостроек высокобюджетного сегмента пришлись 68% проданных площадей. В этих проектах застройщикам удалось реализовать 143 тыс. кв.м. и привлечь порядка 75 млрд рублей по 1,7 тыс. договорам долевого участия.
Самым востребованным стал комплекс Lucky, который реализуется в Пресненском районе. В этом проекте было продано почти 24 тыс. кв.м, что составило 11% от общей реализованной в 2020 году площади в элитных и премиальных новостройках. Застройщик заключил с покупателями более 230 договоров долевого участия на сумму 14,5 млрд рублей. В среднем каждый месяц здесь покупали 19 квартир.
Вторую позицию сохранил за собой проект премиум-класса Prime Park (Хорошёвский район), где было продано более 11% от общего объема реализованной площади или около 22,8 тыс. кв.м (296 ДДУ). В среднем ежемесячно в этом проекте заключались 25 договоров долевого участия, но суммарная выручка оказалась всё же ниже – 9,3 млрд рублей.
На третью позицию попал новый проект премиум-класса – Victory Park Residence, который реализуется в районе Дорогомилово. Здесь было реализовано 16,7 тыс. кв.м на сумму 10,8 млрд рублей. Общее число заключенных ДДУ – 141.
Самые продаваемые новостройки премиум- и элитного класса в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади в высокобюджетном сегменте |
Средняя цена в конце года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
23,7 |
11,4% |
709,4 |
|
2 |
▬ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
22,8 |
10,9% |
463,2 |
|
3 |
▲ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
16,7 |
8,0% |
646,1 |
|
4 |
▲ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
14,3 |
6,9% |
547,7 |
|
5 |
▼ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
14,0 |
6,7% |
799,7 |
|
6 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
12,6 |
6,0% |
386,2 |
|
7 |
▼ |
Садовые кварталы |
Хамовники |
премиум |
11,4 |
5,5% |
776,5 |
|
8 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
11,4 |
5,4% |
428,9 |
|
9 |
▼ |
CITY PARK** |
Пресненский |
премиум |
8,3 |
4,0% |
380,0 |
|
10 |
▼ |
Neva Towers*** |
Пресненский |
элит |
7,5 |
3,6% |
589,7 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Продажи на первичном рынке завершены в середине года, цена указана на 1 кв. 2020 г.
***Проект с апартаментами.
Источник: «Метруим»
Усредненные характеристики лота, на основании данных 10 самых продаваемых новостроек премиум- и элитного сегмента в 2020 году, выглядят так: площадь – 86 кв.м, а стоимость – 45 млн руб. В среднем квадратный метр обходился покупателям в 522 тыс. рублей за кв.м.
«В 2020 году приобретение жилья в высокобюджетном сегменте в высокой степени имело инвестиционный характер, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиенты покупали квартиры не только для личного пользования, но и с расчетом на вложение и долгосрочное сохранение средств. Это было связано с несколькими периодами заметного ослабления рубля, которые произошли весной и летом, а также со снижением доходности депозитов. В таких условиях конвертация рублевых доходов в покупку жилья была одним из самых логичных шагов».