В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке ниже арендного
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.
- В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
- Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
|
Город |
2024 г. |
2025 г. |
||||
|
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
|
|
Калининград |
35,3 |
32,5 |
ниже на 8% |
37,7 |
29,7 |
ниже на 21% |
|
Рязань |
24,1 |
21,3 |
ниже на 11% |
26,7 |
21,3 |
ниже на 20% |
|
Ярославль |
25,7 |
22,1 |
ниже на 14% |
25,9 |
22,5 |
ниже на 13% |
|
Екатеринбург |
37,4 |
31,2 |
ниже на 17% |
37,4 |
33,8 |
ниже на 10% |
|
Ставрополь |
23,7 |
21,3 |
ниже на 10% |
24,0 |
22,3 |
ниже на 7% |
|
Красноярск |
28,8 |
28,6 |
равны |
30,3 |
28,6 |
ниже на 6% |
|
Липецк |
24,3 |
20,3 |
ниже на 17% |
23,9 |
22,8 |
ниже на 5% |
|
Ростов-на-Дону |
34,3 |
27,5 |
ниже на 20% |
30,9 |
29,5 |
ниже на 5% |
|
Пермь |
25,5 |
23,3 |
ниже на 9% |
28,1 |
27,3 |
ниже на 3% |
|
Саратов |
22,6 |
22,1 |
ниже на 2% |
22,8 |
22,6 |
равны |
|
Волгоград |
27,4 |
25,8 |
ниже на 6% |
27,1 |
27,0 |
равны |
|
Иркутск |
30,1 |
31,6 |
5% |
32,6 |
32,6 |
равны |
|
Ижевск |
24,8 |
20,1 |
ниже на 19% |
24,2 |
24,9 |
3% |
|
Самара |
29,4 |
28,2 |
ниже на 4% |
30,4 |
31,5 |
4% |
|
Оренбург |
19,2 |
16,7 |
ниже на 13% |
22,5 |
23,5 |
5% |
|
Ульяновск |
21,0 |
18,9 |
ниже на 10% |
20,3 |
21,4 |
5% |
|
Киров |
20,8 |
23,5 |
13% |
21,3 |
22,7 |
6% |
|
Санкт-Петербург |
46,4 |
46,6 |
равны |
49,8 |
53,3 |
7% |
|
Барнаул |
25,4 |
25,4 |
равны |
27,5 |
30,7 |
11% |
|
Тюмень |
27,0 |
28,7 |
6% |
28,6 |
32,2 |
12% |
|
Набережные Челны |
26,0 |
22,2 |
ниже на 14% |
29,5 |
33,5 |
14% |
|
Новокузнецк |
20,9 |
27,5 |
32% |
23,1 |
27,1 |
18% |
|
Омск |
24,5 |
31,2 |
27% |
24,9 |
30,1 |
21% |
|
Кемерово |
24,4 |
24,5 |
равны |
23,0 |
29,1 |
27% |
|
Воронеж |
23,3 |
24,9 |
7% |
22,7 |
29,1 |
28% |
|
Чебоксары |
28,4 |
27,6 |
ниже на 3% |
23,9 |
30,7 |
29% |
|
Уфа |
25,0 |
28,7 |
15% |
24,9 |
32,1 |
29% |
|
Краснодар |
31,1 |
29,8 |
ниже на 4% |
26,3 |
34,2 |
30% |
|
Томск |
25,2 |
35,6 |
41% |
26,6 |
34,6 |
30% |
|
Новосибирск |
34,5 |
33,2 |
ниже на 4% |
35,2 |
49,6 |
41% |
|
Нижний Новгород |
37,2 |
53,8 |
45% |
35,9 |
51,5 |
43% |
|
Пенза |
15,9 |
22,0 |
38% |
17,7 |
26,5 |
50% |
|
Тольятти |
20,7 |
30,0 |
45% |
20,7 |
32,2 |
56% |
|
Челябинск |
26,7 |
36,8 |
38% |
25,8 |
41,3 |
60% |
|
Хабаровск* |
36,8 |
32,3 |
ниже на 12% |
43,8 |
70,5 |
61% |
|
Москва |
72,6 |
94,0 |
29% |
71,7 |
149,7 |
109% |
|
Владивосток* |
31,0 |
47,6 |
53% |
29,1 |
67,7 |
133% |
|
Казань |
33,6 |
77,5 |
131% |
32,7 |
96,1 |
194% |
|
Севастополь |
25,8 |
43,1 |
67% |
33,6 |
104,6 |
211% |
|
Сочи |
47,2 |
199,0 |
322% |
48,3 |
180,6 |
274% |
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 80% больше договоров долевого участия на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 65,8% всех ДДУ пришлось на 10 наиболее востребованных у покупателей комплексов. В самом популярном проекте за полгода было реализовано 300 лотов.
По данным «Метриум», в первой половине 2021 года значительно вырос спрос на апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы. Так, в январе-июне этого года на данный формат недвижимости было заключено порядка 3 тыс. ДДУ, что на 80% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Высокая покупательская активность обусловлена как удачным месторасположением комплексов, так и более низкими по сравнению с квартирами ценами. Однако последний фактор постепенно нивелируется значительным повышением стоимости из-за ажиотажного спроса и дефицита предложения: с начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в границах «старой» Москвы выросла на 23,4%, достигнув 238,8 тыс. рублей.
Первое место в топ-10 занял проект от ГК ПИК «Волоколамское 24». В I полугодии 2021 года в нем было реализовано 300 апартаментов, что составило 10,2% от общего объема продаж за период. Средняя цена «квадрата» – 226,6 тыс. рублей.
«Серебро» рейтинга досталось комплексу «Легендарный квартал на Ботаническом саду»[1] от застройщика «Д-Инвест». В данном проекте за первые шесть месяцев 2021 года было продано 269 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в нем составляет 235,1 тыс. рублей.
На третьей строчке расположился проект «Движение. Тушино» от ГК ФСК. В январе-июне 2021 года в нем было реализовано 168 апартаментов, причем во II квартале было продано в 5 раз больше лотов, чем в I квартале. Квадратный метр в данном проекте обойдется в среднем в 256,8 тыс. рублей
Самые продаваемые комплексы апартаментов Москвы по итогам I полугодия 2021 года*
|
|
Проект |
Класс |
Число ДДУ в I кв., ед. |
Число ДДУ во II кв., ед. |
Динамика спроса во II кв. к I кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в I полугодии |
Средняя цена предложения в июне 2021, тыс. руб./ кв.м |
|
1 |
Волоколамское 24 |
Массовый |
146 |
154 |
5,5% |
10,2% |
226,6 |
|
2 |
Легендарный квартал на Ботаническом саду[2] |
Массовый |
135 |
134 |
-0,7% |
9,1% |
235,1 |
|
3 |
Движение. Тушино |
Массовый |
27 |
141 |
422,2% |
5,7% |
256,8 |
|
4 |
Серебряный фонтан |
Бизнес |
82 |
73 |
-11,0% |
5,3% |
303,2 |
|
5 |
Новоданиловская, 8 |
Бизнес |
60 |
79 |
31,7% |
4,7% |
354,7 |
|
6 |
YE’S Botanica[3] |
Массовый |
58 |
80 |
37,9% |
4,7% |
330 |
|
7 |
B'aires |
Бизнес |
75 |
55 |
-26,7% |
4,4% |
284,4 |
|
8 |
Les |
Бизнес |
56 |
69 |
23,2% |
4,2% |
246,8 |
|
9 |
Level Стрешнево |
Бизнес |
70 |
46 |
-34,3% |
3,9% |
307,8 |
|
10 |
Нормандия |
Массовый |
46 |
59 |
28,3% |
3,6% |
177,9 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», в конце июня 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента составила 238,8 тыс. рублей, бизнес-класса – 300,6 тыс. рублей. В рейтинг самых продаваемых комплексов апартаментов по итогам I полугодия 2021 года вошло три проекта массового сегмента («Волоколамское 24», «Легендарный квартал на Ботаническом саду» и «Нормандия») и два объекта бизнес-класса (B'aires и Les), средняя цена «квадрата» в которых ниже среднерыночной. Минимальный прайс на квадратный метр из вошедших в рейтинг объектов зафиксирован в комплексе апартаментов «Нормандия» (177,9 тыс. рублей), наибольший – в проекте «Новоданиловская, 8» (354,7 тыс. рублей).
«В первой половине 2021 года одной из главных тенденций на рынке апартаментов «старой» Москвы было значительное увеличение спроса, – резюмирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобная динамика была обусловлена более доступной по сравнению с квартирами стоимостью. Однако к концу июня 2021 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах и квартирах массового сегмента в «старой» Москве практически сравнялись.
Другая причина высокого спроса – сложившаяся правовая неопределенность в отношении подобного формата недвижимости. Существует вероятность, что ажиотажный покупательский интерес к ним был вызван не только желанием клиентов вложить свободные средства в перспективные проекты, но и циркулирующей по рынку информацией о возможном запрете строительства комплексов с апартаментами. Не добавило ясности и внесение в апреле 2021 года в Госдуму проекта федерального закона об их статусе. Пока его перспективы туманны и, возможно, принятие данного документа будет отложено, и он повторит судьбу иных подобных законопроектов. Предполагаю, что динамика цены и спроса на апартаменты до конца 2021 года будет зависеть от покупательского интереса к квартирам и прайса на них».
[1] Строительство комплекса все еще не завершено, но при этом по изначальной ПД ввод должен был состоятся ещё в 1 кв. 2018 г. В н.в. получение РВЭ запланировано на 3 кв. 2021 г.
[2] Ранее проект назывался «Легендарный квартал на Березовой аллее».
[3] Ранее назывался апарт-отель «YE'S Ботанический сад»
До конца года в Москве планируется открытие девяти станций Большой кольцевой линии метрополитена. Эксперты Est-a-Tet выяснили, что транспортная доступность улучшится как минимум в 15 крупных проектах новостроек, а также увеличатся арендные ставки и стоимость жилья на вторичном рынке.
«Традиционно открытие новых станций повышает арендные ставки на 5-10%, что в абсолютных показателях составляет около 3-6 тыс. рублей, – подсчитывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Повышение цен из-за открытия метро при продаже квартир на регулярном рынке обычно меньше в процентах, но существенно заметнее в абсолютном исчислении – в среднем собственники обычно прибавляют к цене предложения до 5%».
Часть станций БКЛ, которые строятся в районах без пешей доступности до существующих станций метро, существенно улучшат транспортную доступность для жителей близлежащих районов и, следовательно, повлияют на цены. Из числа планируемых к запуску в этом году станций БКЛ такими являются: «Аминьевская», «Давыдково», «Зюзино».
ЖК вблизи станций БКЛ, которые улучшат транспортную доступность
|
Перспективная станция БКЛ |
Адрес / ЖК |
Девелопер |
Статус |
|
Давыдково |
Верейская, 41 |
ГК Самолет |
Проект «Рябиновый парк» |
|
Верейская, 12 |
Н/д |
Проект комплекса апартаментов |
|
|
ЖК «Life-Кутузовский» |
Пионер |
ЖК введен в эксплуатацию в 2020 году (1-я очередь в начале года, вторая – в конце октября 2020 года). |
|
|
ЖК «Кутузов Град – 2» |
Инград |
Строится, окончание строительства – 2 кв. 2022, есть корпуса со сроком сдачи в 2021 году. |
|
|
Аминьевская |
ЖК «Большая Очаковская 2» |
ГК ПИК |
Строится, стартовал осенью 2020г. |
|
Очаковское шоссе 3а, 5а |
ГК ПИК |
Проект в разработке |
|
|
ЖК Westerdam |
Интеко |
Строительство на этапе фасадных работ. Срок сдачи – 2 кв. 2022г. |
|
|
ЖК «Крылья» |
Группа Эталон |
Строительство на этапе внутренних работ, срок сдачи – 3 кв. 2021г. |
|
|
ЖК «Огни» |
Донстрой |
Продажи завершены |
|
|
ЖК «Событие» |
Донстрой |
Срок сдачи корпусов: 4 кв. 2021г.- 4 кв. 2024, корпуса на разных стадиях строительства. |
|
|
Зюзино, Кленовый бульвар |
Строящиеся и перспективные проекты находятся ближе к существующим станциям метро. В большей степени перспектива открытия станции БКЛ оказала на динамику цен вторичного рынка. |
||
«Застройщики учитывают перспективы открытия новых станций метро в ценообразовании уже на этапе проектирования, кроме того, такие площадки рассматриваются в первую очередь для освоения. В моменте такой прирост цены обычно не превышает 1-2%», – отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Часть станций БКЛ пересекаются с уже существующими линиями. Наличие пересадки на Большое кольцо даст возможность сократить время на дорогу – теперь далеко не всегда нужно будет пользоваться дополнительным транспортом, ехать в центр для пересадки, а также можно будет выбрать нужную ветку. Открытие таких станций не окажет существенного влияния на рынок недвижимости (Кунцевская, Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Калужская). Станция БКЛ «Новаторская» станет альтернативной веткой метро для будущих жителей ЖК «Архитектор», Ever, Prizma, «Квартал 38а» и «Афи Парк Воронцовский».
На Большой кольцевой линии Московского метрополитена до конца 2021 года планируется открытие девяти новых станций: "Терехово", "Кунцевская", "Давыдково", "Аминьевская", "Мичуринский проспект", "Проспект Вернадского", "Новаторская", "Воронцовская", "Зюзино".