В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке ниже арендного
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.
- В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
- Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
|
Город |
2024 г. |
2025 г. |
||||
|
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
|
|
Калининград |
35,3 |
32,5 |
ниже на 8% |
37,7 |
29,7 |
ниже на 21% |
|
Рязань |
24,1 |
21,3 |
ниже на 11% |
26,7 |
21,3 |
ниже на 20% |
|
Ярославль |
25,7 |
22,1 |
ниже на 14% |
25,9 |
22,5 |
ниже на 13% |
|
Екатеринбург |
37,4 |
31,2 |
ниже на 17% |
37,4 |
33,8 |
ниже на 10% |
|
Ставрополь |
23,7 |
21,3 |
ниже на 10% |
24,0 |
22,3 |
ниже на 7% |
|
Красноярск |
28,8 |
28,6 |
равны |
30,3 |
28,6 |
ниже на 6% |
|
Липецк |
24,3 |
20,3 |
ниже на 17% |
23,9 |
22,8 |
ниже на 5% |
|
Ростов-на-Дону |
34,3 |
27,5 |
ниже на 20% |
30,9 |
29,5 |
ниже на 5% |
|
Пермь |
25,5 |
23,3 |
ниже на 9% |
28,1 |
27,3 |
ниже на 3% |
|
Саратов |
22,6 |
22,1 |
ниже на 2% |
22,8 |
22,6 |
равны |
|
Волгоград |
27,4 |
25,8 |
ниже на 6% |
27,1 |
27,0 |
равны |
|
Иркутск |
30,1 |
31,6 |
5% |
32,6 |
32,6 |
равны |
|
Ижевск |
24,8 |
20,1 |
ниже на 19% |
24,2 |
24,9 |
3% |
|
Самара |
29,4 |
28,2 |
ниже на 4% |
30,4 |
31,5 |
4% |
|
Оренбург |
19,2 |
16,7 |
ниже на 13% |
22,5 |
23,5 |
5% |
|
Ульяновск |
21,0 |
18,9 |
ниже на 10% |
20,3 |
21,4 |
5% |
|
Киров |
20,8 |
23,5 |
13% |
21,3 |
22,7 |
6% |
|
Санкт-Петербург |
46,4 |
46,6 |
равны |
49,8 |
53,3 |
7% |
|
Барнаул |
25,4 |
25,4 |
равны |
27,5 |
30,7 |
11% |
|
Тюмень |
27,0 |
28,7 |
6% |
28,6 |
32,2 |
12% |
|
Набережные Челны |
26,0 |
22,2 |
ниже на 14% |
29,5 |
33,5 |
14% |
|
Новокузнецк |
20,9 |
27,5 |
32% |
23,1 |
27,1 |
18% |
|
Омск |
24,5 |
31,2 |
27% |
24,9 |
30,1 |
21% |
|
Кемерово |
24,4 |
24,5 |
равны |
23,0 |
29,1 |
27% |
|
Воронеж |
23,3 |
24,9 |
7% |
22,7 |
29,1 |
28% |
|
Чебоксары |
28,4 |
27,6 |
ниже на 3% |
23,9 |
30,7 |
29% |
|
Уфа |
25,0 |
28,7 |
15% |
24,9 |
32,1 |
29% |
|
Краснодар |
31,1 |
29,8 |
ниже на 4% |
26,3 |
34,2 |
30% |
|
Томск |
25,2 |
35,6 |
41% |
26,6 |
34,6 |
30% |
|
Новосибирск |
34,5 |
33,2 |
ниже на 4% |
35,2 |
49,6 |
41% |
|
Нижний Новгород |
37,2 |
53,8 |
45% |
35,9 |
51,5 |
43% |
|
Пенза |
15,9 |
22,0 |
38% |
17,7 |
26,5 |
50% |
|
Тольятти |
20,7 |
30,0 |
45% |
20,7 |
32,2 |
56% |
|
Челябинск |
26,7 |
36,8 |
38% |
25,8 |
41,3 |
60% |
|
Хабаровск* |
36,8 |
32,3 |
ниже на 12% |
43,8 |
70,5 |
61% |
|
Москва |
72,6 |
94,0 |
29% |
71,7 |
149,7 |
109% |
|
Владивосток* |
31,0 |
47,6 |
53% |
29,1 |
67,7 |
133% |
|
Казань |
33,6 |
77,5 |
131% |
32,7 |
96,1 |
194% |
|
Севастополь |
25,8 |
43,1 |
67% |
33,6 |
104,6 |
211% |
|
Сочи |
47,2 |
199,0 |
322% |
48,3 |
180,6 |
274% |
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).
По данным международной консалтинговой компании Colliers, ЮАО является максимально востребованной локацией у покупателей жилой недвижимости, в частности Даниловский район, где сосредоточено наибольшее количество крупнейших проектов Москвы.
В целом объём предложения жилой недвижимости в ЮАО на текущий момент составляет более 240 тыс. кв. м или 13% от общего объема предложения в Москве. Предложение покупки недвижимости представлено в 9 районах, среди которых наибольший объем находится в Даниловском районе - 64% от общего объема предложения в ЮАО. За счет большого объема предложения Даниловский район лидирует по уровню спроса в Москве, по итогам II квартала – 75 тыс. кв. м было продано жилых площадей (по данным зарегистрированных сделок в Росреестре).
В бизнес-классе доля квартир ЮАО в общем объеме предложения составила 23%, а в структуре апартаментов – 9%. Средневзвешенная цена квартир в округе находится на уровне 373 тыс. рублей за кв. м, а в структуре апартаментов бизнес-класса – 394 тыс. рублей за кв. м. Такие ценовые показатели занимают второе место в рейтинге самого дорогого предложения в бизнес-сегменте в Москве, поэтому некоторые проекты уже погранично находятся погранично в двух сегментах – «бизнес» и «премиум».
На рынке жилой недвижимости Даниловского района на данный момент в свободной реализации представлено 17 проектов, 11 из которых представлены квартирами.
Самый привлекательный уровень цен на данный момент представлен в проекте Nagatino I-Land – средневзвешенная цена в котором составляет 326 тыс. руб./кв. м. На втором месте проект Shagal – 339 тыс. руб./кв. м, а на третьем месте «Дербеневская 20», средневзвешенная цена в котором составляет 340 тыс. руб./кв. м.
Также стоит отметить новый проект Dream Towers (девелопер Regions Development), который в отличие от других проектов в Даниловском районе среди проектов с предложением покупки квартир обладает преимуществами, присущими в большей степени проектам премиум-класса, а цена реализации является конкурентноспособной и составляет 412 тыс. руб./ кв. м.
Уровень средневзвешенной цены проектов Даниловского района с предложением покупки квартир, тыс. руб./кв. м
«Южный административный округ востребован у покупателей жилья бизнес-класса. Во втором квартале округ занял первое месте по данным зарегистрированных ДДУ — 21% от общего объема сделок как по квартирам, так и по апартаментам, в целом по рынку доля сделок в ЮАО составила 13%. Учитывая увеличивающийся уровень цен, масштабность проектов нового строительства, а также размытие рамок между классами жилой недвижимости и перехода ряда проектов из бизнес- в премиум-класс, можно констатировать, что локация имеет высокий потенциал для реализации премиального жилья», - отмечает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.
Порядка 5% покупателей квартир в новостройках Москвы – молодые люди до 25 лет. Обычно их родители приобретают им квартиры рядом с вузом, в который они поступают или будут посещать. Для них аналитики «Метриум» нашли самые доступные варианты квартир и апартаментов рядом с пятью топовыми вузами[1] столицы.
По данным рейтингового агентства RAEX («РАЭКС-Аналитика») в 2021 году в топ-5 вузов Москвы вошли МГУ им. М.В. Ломоносова МФТИ, НИЯУ МИФИ, НИУ ВШЭ и НИУ МГТУ им. Баумана. Эти учебные заведения показали лучший результат по таким критериям как качество образования, востребованность выпускников работодателями и научная деятельность.
Номер один рейтинга – МГУ им. Ломоносова – крупнейший вуз России, где обучаются порядка 40 тыс. студентов. Абитуриенты могут выбирать среди 41 факультета и почти 230 образовательных программ.
Главный кампус МГУ находится на Воробьевых горах (районы Раменки, Проспект Вернадского, Очаково-Матвеевское и т.п.). Это престижные локации московского рынка недвижимости, поэтому недорогое жилье здесь будет найти сложно, хотя проектов застройки и готовых новостроек здесь немало. Из 18 комплексов квартир и апартаментов к комфорт-классу относятся только три, к бизнес-классу – восемь, к премиум-классу – семь.
Самый доступный вариант – ЖК «Матвеевский парк» в районе Очаково-Матвеевское. Это новый проект комфорт-класса со средней ценой в 262 тыс. руб. за кв.м, а самое доступное предложение – студия площадью 20,3 кв.м за 7,04 млн рублей[2]. Далее следует комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское. В среднем жилье здесь обойдется в 294 тыс. рублей за кв.м., а самый доступный вариант – студия площадью 20 кв.м. за 7,2 млн рублей. На третьем месте проект бизнес-класса «Мосфильмовский» (Раменки), который уже давно представлен на рынке. Хотя квадратный метр здесь стоит сравнительно немного (298 тыс. рублей за кв.м.), в продаже остались только большие квартиры – от 114 кв.м за 29,8 млн рублей.
Новостройки рядом с МГУ им. М.В. Ломоносова
|
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
|
Большая Очаковская 2 |
комфорт |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
294 |
|
Матвеевский парк |
комфорт |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
262 |
|
Мосфильмовский |
бизнес |
квартира |
Раменки |
298 |
|
Will Towers |
бизнес |
квартира |
Раменки |
317 |
|
Вестердам |
комфорт |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
334 |
|
Крылья (ранее Лобачевского, 120) |
бизнес |
квартира |
Раменки |
341 |
|
Событие |
бизнес |
квартира |
Раменки |
357 |
|
Настоящее |
бизнес |
квартира |
Раменки |
393 |
|
Счастье на Ломоносовском |
бизнес |
квартира |
Раменки |
452 |
|
Ленинский, 38 |
бизнес |
апартамент |
Гагаринский |
461 |
|
Hide |
премиум |
квартира |
Раменки |
477 |
|
West Garden |
бизнес |
квартира |
Раменки |
497 |
|
Spires |
премиум |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
521 |
|
РЕКА |
премиум |
квартира |
Раменки |
626 |
|
SNEGIRI ECO |
премиум |
квартира |
Раменки |
656 |
|
Вишневый сад |
премиум |
квартира |
Раменки |
1144 |
|
Astris |
премиум |
квартира |
Раменки |
1234 |
|
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
апартамент |
Раменки |
1254 |
Источник: «Метриум»
На втором месте рейтинга лучших московских вузов – МФТИ, который был основан в середине прошлого века великими советскими учеными П. Капицей, Л. Ландау и Н. Семеновым. Московский физтех считается одним из лучших технических вузов страны, который подготовил ни одно поколение ученых, инженеров, технических специалистов. Вуз активно сотрудничает с бизнес-школой «Сколково» и французским университетом «Эколь Политекник».
Как и многие вузы того времени, МФТИ был основан за пределами Москвы. Он находится в городе Долгопрудный Московской области, который, впрочем, расположен недалеко от МКАД. В северных районах столицы рядом с МКАД и недалеко от Физтеха новостроек немного, но все они относятся к комфорт-классу и обладают доступным уровнем цен. Самый недорогой из них – комплекс апартаментов Nord в районе Северный (за МКАД), где квадратный метр в среднем можно приобрести за 168 тыс. рублей за кв.м, а самое доступное помещение – за 7,4 млн рублей (за 44 кв.м). В комплексе комфорт-класса «Дмитровский парк» в Дмитровском районе Москвы квартиры продаются по 227 тыс. рублей за кв.м. 19-метровая студия здесь обойдется 6,2 млн рублей.
Новостройки рядом с МФТИ
|
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
|
Nord |
комфорт |
апартамент |
Северный |
168 |
|
Дмитровский парк |
комфорт |
квартира |
Дмитровский |
227 |
Источник: «Метриум»
Главная alma mater ядерщиков в стране заняла третью строчку рейтинга. Вуз одновременно является учебным и фундаментальным исследовательским центром. МИФИ активно сотрудничает со многими школами, где готовит абитуриентов к поступлению. Ежегодно сюда поступают несколько тысяч студентов.
МИФИ был основан в военные годы и главные его корпуса по тем временам располагались на окраине Москвы. Сейчас это район Москворечье-Сабурово Южного административного округа. Здесь можно приобрести относительно недорогое новое жилье комфорт-класса. К примеру, в комплексе апартаментов «16 уровень» (Марьино) студию площадью 25 кв.м. можно купить за 6,3 млн рублей, а в среднем недвижимость в нем обойдется в 194 тыс. рублей за кв.м. На втором месте по уровню доступности проект «Домашний» (215 тыс. рублей за кв.м). Минимальная стоимость здесь у двухкомнатной квартиры площадью 56 кв.м. за 15,1 млн рублей.
Новостройки рядом с МИФИ
|
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
|
16 Уровень |
комфорт |
апартамент |
Марьино |
194 |
|
Домашний |
комфорт |
квартира |
Марьино |
215 |
|
LIFE-Варшавская |
комфорт |
квартира |
Москворечье-Сабурово |
256 |
|
Второй Нагатинский |
комфорт |
квартира |
Нагатино-Садовники |
263 |
|
Ривер Парк |
комфорт |
квартира / апартамент |
Нагатинский затон |
316 / 251 |
Источник: «Метриум»
Один из лучших вузов России с гуманитарной направленностью – НИУ ВШЭ изначально был открыт как высшее учебное заведение при Правительстве РФ. Сейчас здесь насчитывается 10 факультетов, десятки научных и учебных институтов. В вузе учатся порядка 30 тыс. студентов.
Здания «Вышки» разбросаны по разным районам Москвы, но можно выделить несколько крупных кампусов, где сосредоточена основная учебная и исследовательская деятельность. Они находятся в основном в историческом центре, поэтому найти недорогое новое жилье поблизости почти невозможно. В комплексе бизнес-класса в Басманном районе TriBeCa Apartments средний квадрат стоит 303 тыс. рублей – самый низкий уровень среди всех новостроек района. Правда, выбор квартир небольшой – самая доступная стоит 38 млн рублей (107 кв.м). В проекте бизнес-класса «Донское подворье» жилье в среднем обойдется в 314 тыс. рублей, а самая доступная квартира – в 30,9 млн рублей (98 кв.м). Наконец в проекте «Резиденции архитекторов» (Басманный район) средний квадратный метр квартир стоит 361 тыс. рублей, а апартаменты –331 тыс. рублей. Самый доступный апартамент – студия площадью 27 кв.м за 9,4 млн рублей.
Новостройки рядом с ВШЭ
|
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
|
TriBeCa apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
303 |
|
Донское Подворье |
бизнес |
квартира |
Донской |
314 |
|
Резиденции архитекторов |
бизнес |
квартира / апартамент |
Басманный |
361 / 331 |
|
Резиденции Замоскворечье |
премиум |
апартамент |
Замоскворечье |
378 |
|
Bauman House |
бизнес |
квартира |
Басманный |
389 |
|
Tatlin Apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
391 |
|
Амарант |
бизнес |
апартамент |
Замоскворечье |
416 |
|
Red7 |
бизнес |
апартамент |
Красносельский |
515 |
|
Печатников 19 |
элит |
квартира |
Мещанский |
585 |
|
Rеsidence Hall на Шаболовской |
бизнес |
квартира |
Донской |
592 |
|
Kazakov Grand Loft |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
610 |
|
Chkalov |
премиум |
апартамент |
Басманный |
629 |
|
Mon Cher |
элит |
апартамент |
Якиманка |
677 |
|
Titul на Серебрянической |
премиум |
Квартира /апартамент |
Таганский |
837 / 774 |
|
Тессинский 1 |
элит |
квартира |
Таганский |
910 |
|
Titul на Якиманке |
премиум |
квартира |
Якиманка |
947 |
|
Lumin |
премиум |
апартамент |
Таганский |
992 |
|
Клубный дом на Котельнической набережной |
элит |
квартира |
Таганский |
1032 |
|
Дом Абрикосова |
элит |
квартира |
Басманный |
1121 |
|
Ordynka |
элит |
квартира |
Замоскворечье |
1217 |
|
Дом с Атлантами |
элит |
квартира |
Таганский |
1250 |
|
Меценат |
элит |
квартира |
Якиманка |
1261 |
|
Turgenev |
элит |
квартира |
Красносельский |
1433 |
|
Cloud Nine |
элит |
квартира / квартира |
Якиманка |
1667 / 1098 |
|
Симфония набережных |
элит |
квартира |
Таганский |
1558 |
|
Полянка/44 |
элит |
квартира |
Якиманка |
1782 |
Источник: «Метриум»
Наконец, в число лучших вузов Москвы вошел МГТУ им. Баумана – один из главных технических вузов страны. Он состоит из 15 факультетов, двух филиалов и одного техникума. Поступают в вуз ежегодно порядка 5 тыс. студентов. В распоряжении обучающихся лучшие в стране лаборатории, научно-исследовательские центры и студенческий центр управления полетами.
МГТУ находится в центре Москвы недалеко от станции «Бауманская» в Басманном районе. Самое доступное жилье – комплекс квартир комфорт-класса «Красноказарменная 15» (Лефортово), где средний квадрат обойдется в 273 тыс. рублей. Минимальная стоимость квартиры – студия площадью 26,6 кв.м. за 9 млн рублей. В ЖК бизнес-класса «Лефорт» (Лефортово) удельный уровень цен схожий (273 тыс. рублей за кв.м), но самая доступная квартира – двухкомнатная площадью 59 кв.м. за 18,6 млн рублей. Третий вариант – уже упомянутый выше комплекс TriBeCa Apartments со средней стоимостью квадратного метра 303 тыс. рублей, и самой доступной квартирой за 38 млн рублей (107 кв.м)
Новостройки рядом с МГТУ им. Н.Э. Баумана
|
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
|
Красноказарменная 15 |
комфорт |
квартира |
Лефортово |
273 |
|
Лефорт |
бизнес |
квартира |
Лефортово |
273 |
|
TriBeCa Apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
303 |
|
Резиденции архитекторов |
бизнес |
Квартира / апартамент |
Басманный |
361 / 331 |
|
Bauman House |
бизнес |
квартира |
Басманный |
389 |
|
Tatlin Apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
391 |
|
KAZAKOV Grand Loft |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
610 |
|
Chkalov |
премиум |
апартамент |
Басманный |
629 |
Источник: «Метриум»
«Квартиры рядом с лучшими вузами страны – это среди прочего хорошая инвестиция в арендный бизнес, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос на хорошее жилье рядом с университетом всегда будет высоким со стороны студентов, прежде всего из высоко обеспеченных семей. Поток таких арендаторов почти неиссякаемый, а потребность очень большая, потому что в России рынок коммерческого студенческого жилья пока не развит».
[1] Выборка новостроек производилась вблизи главных (центральных) корпусов университетов.
[2] Информация о минимальных ценах на квартиры и апартаменты актуальна на момент написания релиза