В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке ниже арендного

Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.

---

• В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.

Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.

В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.

Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.

• Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.

Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).

Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).

«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».

Приложение

Город	2024 г.			2025 г.
	Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб.	Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб.	На сколько % ипотечный платёж выше арендного	Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб.	Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб.	На сколько % ипотечный платёж выше арендного
Калининград	35,3	32,5	ниже на 8%	37,7	29,7	ниже на 21%
Рязань	24,1	21,3	ниже на 11%	26,7	21,3	ниже на 20%
Ярославль	25,7	22,1	ниже на 14%	25,9	22,5	ниже на 13%
Екатеринбург	37,4	31,2	ниже на 17%	37,4	33,8	ниже на 10%
Ставрополь	23,7	21,3	ниже на 10%	24,0	22,3	ниже на 7%
Красноярск	28,8	28,6	равны	30,3	28,6	ниже на 6%
Липецк	24,3	20,3	ниже на 17%	23,9	22,8	ниже на 5%
Ростов-на-Дону	34,3	27,5	ниже на 20%	30,9	29,5	ниже на 5%
Пермь	25,5	23,3	ниже на 9%	28,1	27,3	ниже на 3%
Саратов	22,6	22,1	ниже на 2%	22,8	22,6	равны
Волгоград	27,4	25,8	ниже на 6%	27,1	27,0	равны
Иркутск	30,1	31,6	5%	32,6	32,6	равны
Ижевск	24,8	20,1	ниже на 19%	24,2	24,9	3%
Самара	29,4	28,2	ниже на 4%	30,4	31,5	4%
Оренбург	19,2	16,7	ниже на 13%	22,5	23,5	5%
Ульяновск	21,0	18,9	ниже на 10%	20,3	21,4	5%
Киров	20,8	23,5	13%	21,3	22,7	6%
Санкт-Петербург	46,4	46,6	равны	49,8	53,3	7%
Барнаул	25,4	25,4	равны	27,5	30,7	11%
Тюмень	27,0	28,7	6%	28,6	32,2	12%
Набережные Челны	26,0	22,2	ниже на 14%	29,5	33,5	14%
Новокузнецк	20,9	27,5	32%	23,1	27,1	18%
Омск	24,5	31,2	27%	24,9	30,1	21%
Кемерово	24,4	24,5	равны	23,0	29,1	27%
Воронеж	23,3	24,9	7%	22,7	29,1	28%
Чебоксары	28,4	27,6	ниже на 3%	23,9	30,7	29%
Уфа	25,0	28,7	15%	24,9	32,1	29%
Краснодар	31,1	29,8	ниже на 4%	26,3	34,2	30%
Томск	25,2	35,6	41%	26,6	34,6	30%
Новосибирск	34,5	33,2	ниже на 4%	35,2	49,6	41%
Нижний Новгород	37,2	53,8	45%	35,9	51,5	43%
Пенза	15,9	22,0	38%	17,7	26,5	50%
Тольятти	20,7	30,0	45%	20,7	32,2	56%
Челябинск	26,7	36,8	38%	25,8	41,3	60%
Хабаровск*	36,8	32,3	ниже на 12%	43,8	70,5	61%
Москва	72,6	94,0	29%	71,7	149,7	109%
Владивосток*	31,0	47,6	53%	29,1	67,7	133%
Казань	33,6	77,5	131%	32,7	96,1	194%
Севастополь	25,8	43,1	67%	33,6	104,6	211%
Сочи	47,2	199,0	322%	48,3	180,6	274%

Методика

В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).