В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке ниже арендного
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали, как соотносятся платежи по аренде и семейной ипотеке в крупных городах России, и выяснили, что ещё есть локации, где такой кредит обходится дешевле.
- В 9 городах из 40 крупнейших ежемесячные платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже, чем арендные ставки (на 3-21%). Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. При наличии суммы, достаточной для первоначального взноса, там выгоднее будет купить квартиру в новостройке, чем снимать её. Ещё в 3 локациях (в Саратове, Волгограде и Иркустке) платежи сопоставимы.
Особенно выражена экономия в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки. По ставкам аренды город входит в пятёрку самых дорогих локаций среди анализируемых (во многом из-за высокого спроса со стороны приезжих), тогда как по стоимости жилья на первичке занимает лишь 23-е место.
В противоположном краю рейтинга города, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной программе (Москва, Сочи, Севастополь, Казань). Разрыв между ипотечными и арендными платежами составляет там 2-3 раза. Решение о покупке квартиры в этих городах намного чаще основано не на сравнении ежемесячных платежей, а на иных вводных.
Если для однокомнатных квартир разрыв между платежами по семейной ипотеке и по аренде составляет в среднем по городам 35%, то для двухкомнатных (куда более актуальных для семей с детьми) – 78%. Из-за того, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке, платежи становятся существенно выше (часть суммы выдаётся по рыночным ставкам). Только в 5 городах – Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке – платежи по семейной ипотеке сейчас ниже арендных.
- Количество городов, где платежи по семейной ипотеке за однокомнатную квартиру ниже арендных сокращается – год назад их было 19 (и ещё 4 города, где они сопоставимы). Причина в том, что за последние 12 месяцев стоимость жилья в новостройках выросла сильнее, чем арендные ставки – на 12% против 3%.
Только в 9 городах из 40 (Калининграде, Рязани, Красноярске, Иркутске, Омске, Кирове, Томске, Сочи, Новокузнецке) аренда за год подорожала сильнее, чем новостройки. В Красноярске платежи по семейной ипотеке стали ниже арендных (год назад были сопоставимы), в Иркутске платежи стали сопоставимы (год назад аренда была выгоднее).
Наоборот, среди городов, где год назад платежи по семейной ипотеке были ниже арендных, а сейчас ситуация изменилась, оказались Набережные Челны, Краснодар, Чебоксары, Ижевск, Оренбург и др. Там были зафиксированы наибольшие темпы роста цен на первичном рынке (+23-37% за год).
«При нынешних рыночных ставках семейная ипотека для многих является единственной возможностью обзавестись собственным жильём, – комментирует директор по развитию ипотечного направления «Циана» Михаил Светлышев – Пока что ещё остаются города, где ежемесячный платёж по программе ниже арендного, но в ближайшее время ситуация может измениться: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены аренды достигли своих сезонных максимумов».
Приложение
|
Город |
2024 г. |
2025 г. |
||||
|
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
Средняя ставка аренды однушки, тыс. руб. |
Средний платёж по ипотеке за однушку, тыс. руб. |
На сколько % ипотечный платёж выше арендного |
|
|
Калининград |
35,3 |
32,5 |
ниже на 8% |
37,7 |
29,7 |
ниже на 21% |
|
Рязань |
24,1 |
21,3 |
ниже на 11% |
26,7 |
21,3 |
ниже на 20% |
|
Ярославль |
25,7 |
22,1 |
ниже на 14% |
25,9 |
22,5 |
ниже на 13% |
|
Екатеринбург |
37,4 |
31,2 |
ниже на 17% |
37,4 |
33,8 |
ниже на 10% |
|
Ставрополь |
23,7 |
21,3 |
ниже на 10% |
24,0 |
22,3 |
ниже на 7% |
|
Красноярск |
28,8 |
28,6 |
равны |
30,3 |
28,6 |
ниже на 6% |
|
Липецк |
24,3 |
20,3 |
ниже на 17% |
23,9 |
22,8 |
ниже на 5% |
|
Ростов-на-Дону |
34,3 |
27,5 |
ниже на 20% |
30,9 |
29,5 |
ниже на 5% |
|
Пермь |
25,5 |
23,3 |
ниже на 9% |
28,1 |
27,3 |
ниже на 3% |
|
Саратов |
22,6 |
22,1 |
ниже на 2% |
22,8 |
22,6 |
равны |
|
Волгоград |
27,4 |
25,8 |
ниже на 6% |
27,1 |
27,0 |
равны |
|
Иркутск |
30,1 |
31,6 |
5% |
32,6 |
32,6 |
равны |
|
Ижевск |
24,8 |
20,1 |
ниже на 19% |
24,2 |
24,9 |
3% |
|
Самара |
29,4 |
28,2 |
ниже на 4% |
30,4 |
31,5 |
4% |
|
Оренбург |
19,2 |
16,7 |
ниже на 13% |
22,5 |
23,5 |
5% |
|
Ульяновск |
21,0 |
18,9 |
ниже на 10% |
20,3 |
21,4 |
5% |
|
Киров |
20,8 |
23,5 |
13% |
21,3 |
22,7 |
6% |
|
Санкт-Петербург |
46,4 |
46,6 |
равны |
49,8 |
53,3 |
7% |
|
Барнаул |
25,4 |
25,4 |
равны |
27,5 |
30,7 |
11% |
|
Тюмень |
27,0 |
28,7 |
6% |
28,6 |
32,2 |
12% |
|
Набережные Челны |
26,0 |
22,2 |
ниже на 14% |
29,5 |
33,5 |
14% |
|
Новокузнецк |
20,9 |
27,5 |
32% |
23,1 |
27,1 |
18% |
|
Омск |
24,5 |
31,2 |
27% |
24,9 |
30,1 |
21% |
|
Кемерово |
24,4 |
24,5 |
равны |
23,0 |
29,1 |
27% |
|
Воронеж |
23,3 |
24,9 |
7% |
22,7 |
29,1 |
28% |
|
Чебоксары |
28,4 |
27,6 |
ниже на 3% |
23,9 |
30,7 |
29% |
|
Уфа |
25,0 |
28,7 |
15% |
24,9 |
32,1 |
29% |
|
Краснодар |
31,1 |
29,8 |
ниже на 4% |
26,3 |
34,2 |
30% |
|
Томск |
25,2 |
35,6 |
41% |
26,6 |
34,6 |
30% |
|
Новосибирск |
34,5 |
33,2 |
ниже на 4% |
35,2 |
49,6 |
41% |
|
Нижний Новгород |
37,2 |
53,8 |
45% |
35,9 |
51,5 |
43% |
|
Пенза |
15,9 |
22,0 |
38% |
17,7 |
26,5 |
50% |
|
Тольятти |
20,7 |
30,0 |
45% |
20,7 |
32,2 |
56% |
|
Челябинск |
26,7 |
36,8 |
38% |
25,8 |
41,3 |
60% |
|
Хабаровск* |
36,8 |
32,3 |
ниже на 12% |
43,8 |
70,5 |
61% |
|
Москва |
72,6 |
94,0 |
29% |
71,7 |
149,7 |
109% |
|
Владивосток* |
31,0 |
47,6 |
53% |
29,1 |
67,7 |
133% |
|
Казань |
33,6 |
77,5 |
131% |
32,7 |
96,1 |
194% |
|
Севастополь |
25,8 |
43,1 |
67% |
33,6 |
104,6 |
211% |
|
Сочи |
47,2 |
199,0 |
322% |
48,3 |
180,6 |
274% |
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Первоначальный взнос по ипотеке – 20%, ставка – 6%, срок – 30 лет. Для городов, где размер кредита не укладывается в лимит по семейной ипотеке (6 или 12 млн рублей), предполагается оформление комбинированной ипотеки (на остаток сверх лимита распространяется рыночная ставка 22%).
В 2022 году в высотных новостройках Москвы комфорт-класса число квартир в продаже сократилось на 19%, подсчитали аналитики «Метриум». Количество самих проектов с небоскребами в этом сегменте рынка не изменилось, но был поставлен рекорд по высоте здания – 225 метров (68 этажей).
Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор небоскребов Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики «Метриум» отобрали проекты с максимальной высотой корпусов от 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.
В ноябре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 15 проектов застройки с небоскребами. Объем предложения в них оценивается в 5,5 тыс. квартир, что на 19% меньше, чем в конце 2021 года. Доля предложения в массовых высотках по сравнению с прошлым годом сократилась – с 34% до 22%.
Четыре года назад, по данным аналитиков «Метриум», высотки встречались также в 15 проектах массового сегмента. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента.
В 2022 году увеличилась максимальная высота небоскреба комфорт-класса, в котором идут продажи. Самым высоким комплексом в массовом сегменте стал ЖК «Level Южнопортовая» в районе Печатники, в котором предусмотрен корпус высотой 225 метров (68 этажей). Квадратный метр в этом проекте обойдется в 388 тыс. рублей без учета скидок.
Далее по высоте следует готовый ЖК «Загорье», достигающий в высоту 153 метра (45 этажей). Он находится в районе Восточное Бирюлево, а средняя стоимость квадратного метра в нем – 205 тыс. рублей.
Наконец, на третьем месте ЖК «Первый Дубровский», максимальная высота достигает 115 м (37 этажей). Средняя стоимость квадратного метра в высотных корпусах равна 337 тыс. рублей (без учета скидок).
В целом средняя стоимость квадратного метра в массовых высотных новостройках составила в 2022 году 336 тыс. рублей, что на 23% больше, чем год назад (258 тыс. рублей). Текущая цена в таких зданиях на 9% выше среднего показателя по рынку. Четыре года назад, напоминают эксперты «Метриум», жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за это время цена почти удвоилась.
«Несмотря на временные колебания предложения, число небоскребов в массовом сегменте в перспективе будет возрастать, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Доходы потенциальный покупателей стагнируют, тогда как себестоимость реализации проектов повышается. Увеличение ипотечных ставок в 2022 году усилит этот тренд. В то же время растет запрос на масштабные благоустроенные пространства на территории жилого комплекса и более разнообразную инфраструктуру. Реализовать такой проект проще в высотном формате».
Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве в 2022 году
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Макс. этажность |
Район |
Девелопер |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ |
|
Level Южнопортовая |
224,7 |
68 |
Печатники |
Level Group |
388 |
IV кв. 2025 |
|
Загорье |
152,7 |
44 |
Восточное Бирюлёво |
МФС-6 |
205 |
Сдан |
|
Первый Дубровский |
114,47 |
37 |
Южнопортовый |
ПИК |
337 |
II кв. 2025 |
|
Амурский парк |
99,98 |
34 |
Гольяново |
ПИК |
274 |
IV кв. 2022 – II кв. 2025 |
|
Новое Очаково |
99,97 |
32 |
Очаково-Матвеевское |
ПИК |
273 |
IV кв. 2024 |
|
Тринити 2 |
99,95 |
32 |
Западное Дегунино |
ГК Гранель |
287 |
III кв. 2023 |
|
Матвеевский парк |
99,9 |
33 |
Очаково-Матвеевское |
ПИК |
324 |
VI кв. 2023 – III кв. 2025 |
|
Перовское 2 |
99,87 |
33 |
Нижегородский |
ПИК |
284 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2024 |
|
Бусиновский парк |
99,84 |
33 |
Западное Дегунино |
ПИК |
272 |
Сдан – III кв. 2024 |
|
PROFIT |
99,8 |
31 |
Нижегородский |
ГК Гранель |
318 |
II кв. 2023 |
|
Сигнальный 16 |
99,79 |
34 |
Отрадное |
ПИК |
278 |
IV кв. 2022 – II кв. 2025 |
|
Кронштадтский 9 |
99,74 |
34 |
Головинский |
ПИК |
325 |
IV кв. 2022 – II кв. 2024 |
|
Кронштадтский 14 |
99,74 |
33 |
Головинский |
ПИК |
333 |
III кв. 2023 – III кв. 2024 |
|
Лосиноостровский парк |
99,73 |
32 |
Метрогородок |
ПИК |
290 |
I кв. 2024 – VI кв. 2024 |
|
Руставели 14 |
99,51 |
34 |
Бутырский |
ПИК |
345 |
I кв. 2023 – I кв. 2025 |
*Максимальная высота корпуса по проекту
**Средняя цена квадратного метра в высотных корпусах
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в общем объеме предложения апартаменты занимают долю 13,2% от общего объема предложения на первичном рынке старой Москвы. Совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составляет 356,0 тыс. кв. м (-1,7% за месяц, +20,9% за год) и 7,7 тыс. лотов (-0,8% за месяц, +40,0% за год).
Несмотря на сложности с реализацией данного вида жилья, активность застройщиков в 2022 г. превзошла результаты 2021 г. За год рынок пополнился 39 новыми проектами, что больше на 44,4% и на 12 проектов, чем в прошлом году. Однако большая часть новых проектов приходится на проекты стандарт-класса после реконструкции или капитального ремонта – 51,3% (20 проектов). Их доля выросла на 14,2% по сравнению с прошлым годом, а их количество в 2 раза. В остальных классах активность осталась на уровне прошлого года: в комфорт-классе вышло 6 новых проектов (7 проектов в 2021 году), в бизнес-классе – 6 новых проектов (5 проектов в 2021 г.), в премиум-классе – 7 новых проектов (4 проекта в 2021 г.).
По классовому составу большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,3% лотов (+42,5% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 38,5% лотов (-28,0% за год). На долю премиального сегмента приходится 12,8% (+5,1% за год). Доля стандарт-класса составила 8,4% (+39,0% за год).
По локациям большая часть апартаментов комфорт-класса расположена в 2 округах: в СЗАО с долей 22,1% и в ВАО – 21,7%, а стандарт-класса – в САО с долей 34%. Апартаменты бизнес-класса находятся в ЮЗАО – 19,3% и СВАО – 18,3%, премиального сегмента – в ЦАО с долей 51%.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра (СВЦ) апартаментов составила 432,3 тыс. руб. (- 4,7% за месяц, +1,3% за год). Больше всего за месяц сократилась СВЦ в комфорт- и бизнес-классах – на 1,7% и 3% соответственно и составила 346,7 тыс. руб. и 271,4 тыс. руб. За год больше всего выросла СВЦ в премиальном сегменте – на 10,3% до 819,6 тыс. руб. СВЦ в стандарт-классе составила 284 тыс. руб. (+1,9% за месяц, -5,8% за год).
«На долю апартаментов приходится на сегодняшний день не более 7,5% всех сделок. Этот сегмент недвижимости пострадал больше, чем квартиры в силу того, что самые выгодные ипотечные программы льготной ипотеке здесь не работают. Поэтому доля ипотечных сделок в этом сегменте не более половины, тогда как в квартирах – почти 80%. Однако апартаменты стандарт-класса продолжают пользоваться спросом у инвесторов в силу низкого порога в размере 2,8-3 млн руб.», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».