Доля рассрочек на рынке новостроек достигнет 35-75%, в зависимости от сегмента, уже к осени

В связи с частичным сворачиванием программ ипотечного кредитования с госсубсидированием с 1 июля текущего года, на первичном рынке ожидается существенное увеличение доли рассрочек в общем количестве сделок.

---

Особенно сильным оно окажется в сегменте «масс-маркет».

По мнению Евгения Бескровного, директора по продажам компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), до конца лета застройщики будут постепенно перестраивать структуру продаж, все активнее предлагая покупателям инструмент рассрочки.

«Ещё в прошлом году, до декабрьского ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, доля рассрочек в среднем по наиболее доступному ценовому сегменту («масс-маркет») не превышала 5-7% от общего количества сделок. Но к июню она достигла уровня в 15-20%. И вполне может, по нашим расчётам уже осенью увеличится до 30-35%», - считает эксперт.

При этом в премиальном сегменте (бизнес- и элит-класс) больших изменений не ожидается, поскольку он далеко не так зависим от ипотеки - в том числе, льготной. Здесь популярность рассрочки всегда была выше и на сегодняшний день её доля составляет 60-65%. К концу года этот показатель может вырасти ненамного – в пределах 5-10%.

«Конечно, полной альтернативой ипотеке рассрочка не станет, поскольку регулярные платежи здесь заметно выше. Кроме того, застройщики, работающие в «масс-маркете» могут продавать в рассрочку только часть лотов, поскольку им нужно заботиться о наполнении эскроу-счетов, чтобы не увеличилась стоимость проектного финансирования. Однако многие застройщики – в основном крупные – все же предлагают длительные варианты рассрочек (до 8 лет) с довольно привлекательным первым взносом в 10-15% от стоимости квартиры и ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такие условия могут быть привлекательными для значительного количества покупателей», - говорит Евгений Бескровный.

Он добавляет, что в сегментах «бизнес» и «элит» условия по рассрочкам существенно отличаются: здесь основным спросом пользуются варианты с разбивкой всей суммы на три платежа (равными долями или, например, в пропорции 10/40/40) и выплатой долга максимум в течение двух лет – обычно в пределах строительного цикла объекта.

Итоги 1 полугодия на рынке аренды: ставки и спрос растут в 500-тысячниках, на крупнейших рынках - стагнация цен

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.

---

Методика

Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.

 

• За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%

В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.

Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).

В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.

Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.

Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.

Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.

 

• Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад

До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).

Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.

Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

 

• Объем предложения восстанавливается, но очень медленно

В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.

В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.

Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».

 

	Однокомнатные квартиры			Двухкомнатные квартиры
	Средняя ставка аренды в июне   2024 г., тыс. рублей	Динамика средней ставки аренды за год, %	Динамика средней ставки аренды с начала года, %	Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс.   рублей	Динамика средней ставки аренды за год, %	Динамика средней ставки аренды с начала года, %
Москва	56,2	32%	2%	95,5	35%	-4%
Хабаровск	38,5	41%	17%	52,3	15%	7%
Московская область	35,2	21%	2%	47,3	20%	2%
Санкт-Петербург	34,0	29%	-4%	56,0	30%	-3%
Нижний Новгород	29,3	42%	4%	39,3	20%	1%
Екатеринбург	28,5	37%	3%	40,6	30%	4%
Владивосток	28,2	1%	1%	44,1	2%	-9%
Новосибирск	27,7	31%	-2%	37,1	25%	2%
Казань	26,7	25%	-1%	40,3	26%	0%
Краснодар	26,7	28%	5%	50,0	53%	17%
Ростов-на-Дону	26,2	19%	-6%	38,0	0%	-3%
Пермь	24,7	54%	14%	33,5	47%	14%
Иркутск	24,2	19%	-3%	33,4	11%	-11%
Красноярск	24,2	22%	1%	33,2	20%	-3%
Челябинск	24,1	54%	11%	32,6	49%	9%
Ленинградская область	23,8	18%	3%	30,4	10%	-6%
Севастополь	23,8	11%	3%	34,6	24%	15%
Томск	23,8	26%	-3%	32,8	32%	11%
Тюмень	23,7	19%	5%	29,1	11%	2%
Махачкала	22,4	29%	-2%	32,4	-19%	8%
Самара	22,1	24%	-4%	30,7	38%	-1%
Омск	22,0	33%	9%	30,6	35%	13%
Барнаул	21,7	30%	6%	27,7	20%	3%
Кемерово	21,4	35%	3%	28,0	19%	-6%
Уфа	21,4	22%	2%	28,1	20%	0%
Ставрополь	20,8	18%	7%	26,2	16%	8%
Воронеж	20,5	28%	11%	31,2	16%	18%
Набережные Челны	20,4	53%	0%	25,6	56%	-1%
Новокузнецк	20,4	40%	33%	21,6	17%	-2%
Ярославль	19,8	14%	-1%	30,0	13%	2%
Волгоград	19,5	37%	-3%	27,9	35%	5%
Саратов	19,3	30%	6%	31,9	35%	27%
Рязань	19,2	32%	8%	24,3	25%	10%
Тольятти	18,1	21%	7%	23,1	19%	6%
Ижевск	17,6	25%	0%	24,4	30%	9%
Ульяновск	16,2	18%	-2%	22,8	27%	8%
Оренбург	16,1	30%	-7%	18,4	5%	-6%
Все локации	25,2	26%	5%	36,6	26%	8%

Источник: Циан.Аналитика