Регионы России показали рекордный ввод ТЦ
По итогам трех кварталов 2025 года более половины объема введенных торговых центров пришлось на регионы России – 25 из 40 или 53% от общего объема.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что за 9 месяцев 2025 года в России введено в эксплуатацию 40 качественных торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 356 тыс. кв. м. Этот результат является рекордным с 2021 года, когда за сопоставимый период было введено 23 качественных объекта совокупной арендопригодной площадью 546 тыс. кв. м, что было обусловлено отложенным строительством, связанным с пандемией. Увеличенные объемы ввода в 2025 году связаны с завершением строительства объектов, открытие которых неоднократно откладывалось. К концу 2025 года прогнозируемый ввод качественной торговой недвижимости по России составит 618 тыс. кв. м.
Динамика нового строительства качественных торговых центров в России,
2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Основной объем ввода новых объектов (53%) пришелся на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург) – 25 объектов (187 тыс. кв. м), такой показатель является рекордным с 2021 года, когда объем ввода составлял 449 тыс. кв. м. Из них в III квартале введено 68 тыс. кв м, а самыми крупными объектами стали ТЦ Солнечный (GLA: 13,2 тыс. кв. м) в Ставрополе и ТЦ Мегастиль (GLA: 12,8 тыс. кв. м) в Казани. Наиболее крупные объекты, открытые за 9 месяцев этого года в регионах – Гранд Сити в Кемерово (GLA: 30,0 тыс. кв. м) и СолнцеМолл в Иркутске (GLA: 13,6 тыс. кв. м). Объем ввода новых ТЦ в IV квартале текущего года в регионах может составить 93 тыс. кв. м. против аналогичного перида прошлого года – 134 тыс.кв. м. Таким образом, ожидается, что по итогам 2025 года объем нового ввода в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составит 280 тыс.кв.м, что на 11% ниже результатов прошлого года (313 тыс.кв.м).
Географическое распределение нового строительства по итогам III кв. 2025 года, %
Источник: IBC Real Estate
В Москва по итогам 9 месяцев 2025 года в Москве было открыто 13 ТЦ (111 тыс. кв. м) или 31% от нового объема ввода, крупнейшими из них стали – Ботаника Молл (GLA: 28,5 тыс. кв. м) и ЗУМ. Универмаг Зиларт (GLA: 16,7 тыс. кв. м), открытые в I квартале 2025 года. В III квартале 2025 года в Москве было введено 3 объекта, расположенных в спальных районах – Грис Молл (GLA: 11,0 тыс. кв. м), МФК рядом с ТРЦ «Небо» (GLA: 4,8 тыс. кв. м) и Комета Москва (GLA: 3,2 тыс. кв. м). До конца года ожидается ввод еще 4 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 89 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам 2025 года уровень нового строительства в столице достигнет показателя 200 тыс. кв. м, что станет рекордом с 2021 года. Крупнейшим объектом, заявленным к открытию в текущем году, является Avenue Sever в составе ТПУ Селигерская (GLA: 60 тыс. кв. м).
В Санкт-Петербурге с начала 2025 года открылось 2 торговых центра совокупной арендопригодной площадью 58 тыс. кв. м – Лондон Парк (GLA: 32,0 тыс. кв. м) в I квартале и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м) во II квартале. Доля Северной столицы в общем объеме ввода по России в 2025 составила 16%. До конца года, в IV квартале, ожидается открытие – ТЦ HOLLYWOOD (GLA: 60 тыс. кв. м) и по итогам уровень нового строительства в Санкт-Петербурге составит 138 тыс. кв. м, что станет новым рекордом с 2013 года, когда показатель достиг 205 тыс. кв. м.
Аналитики IBC Real Estate также отмечают, что средняя площадь новых объектов продолжает уменьшаться. Так, средняя арендопригодная площадь объектов сократилась в 3 раза с 23 тыс. кв. м в 2021 году до 9 тыс. кв. м в 2025 году, такое снижение индикатора обусловлено активным вводом районных торговых центров.
Динамика средней площади объектов в России за 2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В 2025 году зафиксирован рост объемов ввода торговой недвижимости, однако вместе с этим мы видим замедление экспансии ритейлеров, в том числе международных. Компании нацелены сфокусироваться на оптимизации процессов и торговых площадей. В ближайшие 2-3 года собственники торговых объектов будут активно работать над привлечением посетителей и корректировкой концепций, в т.ч. состава арендаторов, привлекая самых востребованных игроков. Важно отметить, что в объектах, несоотвествующих современным тенденциям потребления, будет повышаться уровень вакансии, а в ТЦ с профессионалой командой управления посещаемость будет, напротив, увеличится – такие объекты станут ключевыми в сегменте офлайн-розницы», – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.