Регионы России показали рекордный ввод ТЦ
По итогам трех кварталов 2025 года более половины объема введенных торговых центров пришлось на регионы России – 25 из 40 или 53% от общего объема.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что за 9 месяцев 2025 года в России введено в эксплуатацию 40 качественных торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 356 тыс. кв. м. Этот результат является рекордным с 2021 года, когда за сопоставимый период было введено 23 качественных объекта совокупной арендопригодной площадью 546 тыс. кв. м, что было обусловлено отложенным строительством, связанным с пандемией. Увеличенные объемы ввода в 2025 году связаны с завершением строительства объектов, открытие которых неоднократно откладывалось. К концу 2025 года прогнозируемый ввод качественной торговой недвижимости по России составит 618 тыс. кв. м.
Динамика нового строительства качественных торговых центров в России,
2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Основной объем ввода новых объектов (53%) пришелся на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург) – 25 объектов (187 тыс. кв. м), такой показатель является рекордным с 2021 года, когда объем ввода составлял 449 тыс. кв. м. Из них в III квартале введено 68 тыс. кв м, а самыми крупными объектами стали ТЦ Солнечный (GLA: 13,2 тыс. кв. м) в Ставрополе и ТЦ Мегастиль (GLA: 12,8 тыс. кв. м) в Казани. Наиболее крупные объекты, открытые за 9 месяцев этого года в регионах – Гранд Сити в Кемерово (GLA: 30,0 тыс. кв. м) и СолнцеМолл в Иркутске (GLA: 13,6 тыс. кв. м). Объем ввода новых ТЦ в IV квартале текущего года в регионах может составить 93 тыс. кв. м. против аналогичного перида прошлого года – 134 тыс.кв. м. Таким образом, ожидается, что по итогам 2025 года объем нового ввода в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составит 280 тыс.кв.м, что на 11% ниже результатов прошлого года (313 тыс.кв.м).
Географическое распределение нового строительства по итогам III кв. 2025 года, %
Источник: IBC Real Estate
В Москва по итогам 9 месяцев 2025 года в Москве было открыто 13 ТЦ (111 тыс. кв. м) или 31% от нового объема ввода, крупнейшими из них стали – Ботаника Молл (GLA: 28,5 тыс. кв. м) и ЗУМ. Универмаг Зиларт (GLA: 16,7 тыс. кв. м), открытые в I квартале 2025 года. В III квартале 2025 года в Москве было введено 3 объекта, расположенных в спальных районах – Грис Молл (GLA: 11,0 тыс. кв. м), МФК рядом с ТРЦ «Небо» (GLA: 4,8 тыс. кв. м) и Комета Москва (GLA: 3,2 тыс. кв. м). До конца года ожидается ввод еще 4 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 89 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам 2025 года уровень нового строительства в столице достигнет показателя 200 тыс. кв. м, что станет рекордом с 2021 года. Крупнейшим объектом, заявленным к открытию в текущем году, является Avenue Sever в составе ТПУ Селигерская (GLA: 60 тыс. кв. м).
В Санкт-Петербурге с начала 2025 года открылось 2 торговых центра совокупной арендопригодной площадью 58 тыс. кв. м – Лондон Парк (GLA: 32,0 тыс. кв. м) в I квартале и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м) во II квартале. Доля Северной столицы в общем объеме ввода по России в 2025 составила 16%. До конца года, в IV квартале, ожидается открытие – ТЦ HOLLYWOOD (GLA: 60 тыс. кв. м) и по итогам уровень нового строительства в Санкт-Петербурге составит 138 тыс. кв. м, что станет новым рекордом с 2013 года, когда показатель достиг 205 тыс. кв. м.
Аналитики IBC Real Estate также отмечают, что средняя площадь новых объектов продолжает уменьшаться. Так, средняя арендопригодная площадь объектов сократилась в 3 раза с 23 тыс. кв. м в 2021 году до 9 тыс. кв. м в 2025 году, такое снижение индикатора обусловлено активным вводом районных торговых центров.
Динамика средней площади объектов в России за 2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В 2025 году зафиксирован рост объемов ввода торговой недвижимости, однако вместе с этим мы видим замедление экспансии ритейлеров, в том числе международных. Компании нацелены сфокусироваться на оптимизации процессов и торговых площадей. В ближайшие 2-3 года собственники торговых объектов будут активно работать над привлечением посетителей и корректировкой концепций, в т.ч. состава арендаторов, привлекая самых востребованных игроков. Важно отметить, что в объектах, несоотвествующих современным тенденциям потребления, будет повышаться уровень вакансии, а в ТЦ с профессионалой командой управления посещаемость будет, напротив, увеличится – такие объекты станут ключевыми в сегменте офлайн-розницы», – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Отток иностранных рабочих, игравших значительную роль на рынке труда в строительной сфере, начался с момента объявления в России пандемии COVID-19 и продолжился в 2022 году. Нехватка рабочих рук заставляет работодателей привлекать россиян, и самый эффективный способ — рублем. Годовой прирост зарплатных предложений в строительной отрасли составил 15,4%. Больше других сегодня зарабатывают плиточники: их средняя зарплата в Москве составляет 110 тыс. руб., а Санкт-Петербурге — 100 тыс. руб. Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob предлагает статистику, как менялись доходы квалифицированных рабочих в строительстве с 2016 года.
За 6 лет наиболее значительно выросли зарплаты у плиточников: в двух столицах их доходы увеличились на 100% по сравнению с 2016 годом — в Москве с 55 до 110 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — с 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб.
Рост заработка монтажников систем вентиляции и кондиционирования в Москве с 2016 года составил также 100%. Сегодня они зарабатывают в среднем 90 тыс. руб. в месяц, тогда как 6 лет назад — 45 тыс. руб.
На втором месте по относительной величине прироста средних доходов за последние 6 лет в Москве — электрогазосварщики (по сравнению с 2016 годом их зарплата выросла на 81,8% с 55 до 100 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге — монтажники систем вентиляции и кондиционирования (рост на 90,5% с 42 до 80 тыс. руб.). Третье место и в столице, и в городе на Неве принадлежит монтажникам наружных трубопроводов (+80% и +77,8% соответственно по отношению к 2016 году).
По сравнению с 2021 годом в Москве наиболее заметно выросли зарплаты монолитчиков и монтажников ОВиК (плюс по 20%), электрогазосварщиков (+17,6%), стропальщиков и электромонтеров (+16,7%). В Санкт-Петербурге доходы стропальщиков и электромонтеров подросли на 18,2%, кровельщиков и электрогазосварщиков — на 15,4%, монолитчиков и монтажников систем ОВиК — на 14,3%.
Какие рабочие в строительной сфере зарабатывают сегодня больше всего? Как и год назад, это плиточники: в Москве их средняя зарплата составляет тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 100 тыс. руб. На втором месте — монтажники окон ПВХ, промышленные альпинисты и электрогазосварщики (в среднем по 100 тыс. руб. в столице и по 90 тыс. руб. в городе на Неве). Третье место принадлежит каменщикам, механикам по обслуживанию дорожно-строительной техники, монолитчикам, монтажникам наружных трубопроводов и монтажникам систем вентиляции и кондиционирования: их средняя зарплата составляет по 90 тыс. руб. в Москве и по 80 тыс. руб. в Санкт-Петербурге.
Максимальная зарплата в 2022 году — у монтажников окон ПВХ, плиточников, промышленных альпинистов и электрогазосварщиков: в Москве наиболее квалифицированные представители этих профессий с большим стажем и опытом руководства бригадой могут заработать до 200 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — до 185 тыс. руб. На втором месте — монолитчики (до 160 тыс. руб. и до 150 руб. соответственно). Высокий зарплатный максимум также у механиков по обслуживанию дорожно-строительной техники, монтажников систем вентиляции и кондиционирования и электромонтажников (до 150 тыс. руб. в столице и до 140 тыс. руб. в городе на Неве).
Регионы исследования: Москва, Санкт-Петербург
Время проведения: июль-август 2022 года
Объект изучения: зарплатные предложения работодателей и зарплатные ожидания соискателей рабочих специальностей в строительстве
Единица измерения: российский рубль
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».