Регионы России показали рекордный ввод ТЦ
По итогам трех кварталов 2025 года более половины объема введенных торговых центров пришлось на регионы России – 25 из 40 или 53% от общего объема.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что за 9 месяцев 2025 года в России введено в эксплуатацию 40 качественных торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 356 тыс. кв. м. Этот результат является рекордным с 2021 года, когда за сопоставимый период было введено 23 качественных объекта совокупной арендопригодной площадью 546 тыс. кв. м, что было обусловлено отложенным строительством, связанным с пандемией. Увеличенные объемы ввода в 2025 году связаны с завершением строительства объектов, открытие которых неоднократно откладывалось. К концу 2025 года прогнозируемый ввод качественной торговой недвижимости по России составит 618 тыс. кв. м.
Динамика нового строительства качественных торговых центров в России,
2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Основной объем ввода новых объектов (53%) пришелся на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург) – 25 объектов (187 тыс. кв. м), такой показатель является рекордным с 2021 года, когда объем ввода составлял 449 тыс. кв. м. Из них в III квартале введено 68 тыс. кв м, а самыми крупными объектами стали ТЦ Солнечный (GLA: 13,2 тыс. кв. м) в Ставрополе и ТЦ Мегастиль (GLA: 12,8 тыс. кв. м) в Казани. Наиболее крупные объекты, открытые за 9 месяцев этого года в регионах – Гранд Сити в Кемерово (GLA: 30,0 тыс. кв. м) и СолнцеМолл в Иркутске (GLA: 13,6 тыс. кв. м). Объем ввода новых ТЦ в IV квартале текущего года в регионах может составить 93 тыс. кв. м. против аналогичного перида прошлого года – 134 тыс.кв. м. Таким образом, ожидается, что по итогам 2025 года объем нового ввода в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составит 280 тыс.кв.м, что на 11% ниже результатов прошлого года (313 тыс.кв.м).
Географическое распределение нового строительства по итогам III кв. 2025 года, %
Источник: IBC Real Estate
В Москва по итогам 9 месяцев 2025 года в Москве было открыто 13 ТЦ (111 тыс. кв. м) или 31% от нового объема ввода, крупнейшими из них стали – Ботаника Молл (GLA: 28,5 тыс. кв. м) и ЗУМ. Универмаг Зиларт (GLA: 16,7 тыс. кв. м), открытые в I квартале 2025 года. В III квартале 2025 года в Москве было введено 3 объекта, расположенных в спальных районах – Грис Молл (GLA: 11,0 тыс. кв. м), МФК рядом с ТРЦ «Небо» (GLA: 4,8 тыс. кв. м) и Комета Москва (GLA: 3,2 тыс. кв. м). До конца года ожидается ввод еще 4 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 89 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам 2025 года уровень нового строительства в столице достигнет показателя 200 тыс. кв. м, что станет рекордом с 2021 года. Крупнейшим объектом, заявленным к открытию в текущем году, является Avenue Sever в составе ТПУ Селигерская (GLA: 60 тыс. кв. м).
В Санкт-Петербурге с начала 2025 года открылось 2 торговых центра совокупной арендопригодной площадью 58 тыс. кв. м – Лондон Парк (GLA: 32,0 тыс. кв. м) в I квартале и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м) во II квартале. Доля Северной столицы в общем объеме ввода по России в 2025 составила 16%. До конца года, в IV квартале, ожидается открытие – ТЦ HOLLYWOOD (GLA: 60 тыс. кв. м) и по итогам уровень нового строительства в Санкт-Петербурге составит 138 тыс. кв. м, что станет новым рекордом с 2013 года, когда показатель достиг 205 тыс. кв. м.
Аналитики IBC Real Estate также отмечают, что средняя площадь новых объектов продолжает уменьшаться. Так, средняя арендопригодная площадь объектов сократилась в 3 раза с 23 тыс. кв. м в 2021 году до 9 тыс. кв. м в 2025 году, такое снижение индикатора обусловлено активным вводом районных торговых центров.
Динамика средней площади объектов в России за 2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В 2025 году зафиксирован рост объемов ввода торговой недвижимости, однако вместе с этим мы видим замедление экспансии ритейлеров, в том числе международных. Компании нацелены сфокусироваться на оптимизации процессов и торговых площадей. В ближайшие 2-3 года собственники торговых объектов будут активно работать над привлечением посетителей и корректировкой концепций, в т.ч. состава арендаторов, привлекая самых востребованных игроков. Важно отметить, что в объектах, несоотвествующих современным тенденциям потребления, будет повышаться уровень вакансии, а в ТЦ с профессионалой командой управления посещаемость будет, напротив, увеличится – такие объекты станут ключевыми в сегменте офлайн-розницы», – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Несмотря на кризис, позиции петербургских девелоперов на московском рынке новостроек только укрепились. По сравнению с началом 2022 г. их выручка увеличилась на 17,4%. Особенно успешно развивается экспансия на юге столицы. Согласно подсчетам Urbanus.ru, в этой локации компании из Санкт-Петербурга взяли под контроль четвертую часть всех финансовых потоков.
Первая часть сезона-2023 в целом выдалась благоприятной для петербургских застройщиков, работающих в Москве. Суммарно они смогли заработать на продажах жилья 26,53 млрд рублей – это 5,5% от общего объема средств, вложенных в столичную недвижимость с января по май. Иными словами, каждый 18-й рубль, который московские покупатели потратили на первичном рынке, достался компаниям из Санкт-Петербурга. Год назад объем кассы ограничивался 22,60 млрд рублей (4,1% от общемосковского показателя).
Покупательская аудитория петербургских девелоперов за исследуемый период расширилась на 65,5%. Наибольшим влиянием они пользуются в Южном административном округе. Здесь на их долю приходится четверть всех реализованных лотов. Именно проекты на территории ЮАО приносят московскому филиалу петербургской стройиндустрии почти две трети всех финансовых поступлений (16,78 млрд рублей). В свою очередь, жилой массив «Лучи» в Солнцево (проект Группы «ЛСР») вобрал 18,1% спроса на западе столицы. В САО петербургское представительство сводится к 7,7%.
Следует отметить, что если в целом по рынку удельный вес жилья, реализованного петербургскими застройщиками составляет 5,5%, то в ценовой категории 20+ млн рублей эта пропорция поднимается до 7,6%.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
Вслед за снижением спроса на жилье аналитики Urbanus.ru зафиксировали ослабление интереса к покупке кладовых помещений. Правда, если в жилищном секторе сильнее всех пострадал масс-маркет, то в случае кладовок показатели просели у проектов бизнес- и премиум-класса.
С января по май 2023 г. в столичных новостройках было распродано 5,1 тыс. кладовых. Из них 3,0 тыс. помещений относятся к жилым комплексам комфорт-класса (плюс 9,6% к показателям прошлого сезона). В наибольшей степени этот продукт востребован среди аудитории микрорайонов на территории ТиНАО – «Остафьево» (166 ДДУ), «Новое Внуково» (153 ДДУ), «Первый Московский» (147 ДДУ). Из числа проектов, которые базируются за кольцевой автодорогой, отметку в 100 ДДУ преодолели ЖК «Зеленый парк» в Зеленограде и ЖК «Молжаниново» в Молжаниновском районе. Зачет по районам с внутренней стороны МКАД возглавляют ЖК Green Park (145 ДДУ), ЖК «Полярная 25» (128 ДДУ), ЖК «Кронштадтский 9» (105 ДДУ) и ЖК Profit (105 ДДУ).
Покупатели недвижимости в домах бизнес-класса, напротив, стали экономить на кладовках (в большинстве случаев речь идет о сумме в 0,5-1,5 млн рублей). Реализация этих помещений в рамках сегмента сократилась на 16,9% – с 2,1 тыс. до менее чем 1,8 тыс. ДДУ. Основными точками продаж выступают комплексы «Тропарево Парк» (176 ДДУ), «Прокшино» (150 ДДУ) и «Скандинавия» (108 ДДУ) в Новой Москве, а также «Символ» (108 ДДУ) и Symphony 34 (107 ДДУ) в «старой». Тренд на понижение спроса характерен и для проектов с высокобюджетным жильем. Застройщикам, работающим в элит- и премиум-классе, удалось сбыть всего 356 кладовых – на 10,1% хуже прошлогодних результатов. Причем две трети сделок приходятся на ЖК «Остров» в Мневниковской пойме. Этот адрес занимает первое место в масштабах всей столицы по количеству купленных кладовок – 234 лота общей площадью 1,3 тыс. кв. м.
Новостройки Москвы с наибольшим количеством реализованных кладовых за январь-май 2023 г. (свыше 100 лотов)
|
Жилой комплекс |
Район |
Класс |
Количество реализованных кладовых |
Совокупная площадь реализованных кладовых, кв. м |
|
Остров |
Хорошево-Мневники |
Премиум |
234 |
1326,3 кв. м (139,9 млн рублей) |
|
Тропарево Парк |
Мосрентген |
Бизнес |
176 |
571,4 кв. м |
|
Остафьево |
Рязановское |
Комфорт |
166 |
665,1 кв. м |
|
Новое Внуково |
Кокошкино |
Комфорт |
153 |
596,0 кв. м |
|
Прокшино |
Сосенское |
Бизнес |
150 |
641,6 кв. м |
|
Первый Московский |
Московский |
Комфорт |
147 |
898,5 кв. м |
|
Green Park |
Останкинский |
Комфорт |
145 |
558,2 (90,2 млн рублей) |
|
Зеленый парк |
Крюково |
Комфорт |
129 |
561,8 кв. м (57,7 млн рублей) |
|
Полярная 25 |
Южное Медведково |
Комфорт |
128 |
591,3 кв. м (85,9 млн рублей) |
|
Символ |
Лефортово |
Бизнес |
108 |
533,5 кв. м (69,8 млн рублей) |
|
Скандинавия |
Сосенское |
Бизнес |
108 |
452,0 кв. м |
|
Symphony 34 |
Савеловский |
Бизнес |
107 |
295,6 (116,7 млн рублей) |
|
Молжаниново |
Молжаниновский |
Комфорт |
106 |
438,9 кв. м (52,6 млн рублей) |
|
Profit |
Нижегородский |
Комфорт |
105 |
399,3 (72,0 млн рублей) |
|
Кронштадтский 9 |
Головинский |
Комфорт |
105 |
552,4 кв. м (98,6 млн рублей) |
Кладовые помещения остаются второстепенным продуктом для девелоперов. С начала сезона-2023 они смогли добавить в корпоративные бюджеты около 3,5 млрд рублей – менее 1% от объема выручки, который принесли квартиры и апартаменты. Даже в крупных проектах денежная отдача от реализации этих комнат измеряется десятками миллионами рублей. По итогам января-мая лишь в двух столичных новостройках была взята скромная планка в 100 млн рублей – ЖК «Остров» (139,9 млн рублей) и ЖК Symphony 34 (116,7 млн рублей). Рекорд стоимости принадлежит юниту с габаритами 5,5 кв. м из фонда ЖК «Лаврушинский» (Якиманка). Покупатель отдал за него 6,37 млн рублей, что сопоставимо с бюджетом студии на окраине Москвы.