В мае 2025 средние цены предложения в локациях 500 тыс.+ практически не изменились (+0,1% к концу апреля). Более чем на 1% «квадрат» подорожал лишь в Махачкале, Оренбурге, Набережных Челнах и Новокузнецке (более выраженная динамика сохраняется в промышленных городах и локациях с изначально низким уровнем цен). Снижение цен зафиксировано только в Челябинске, Сочи и Краснодаре.

Средний рост год к году – +6% (т.е. почти вдвое ниже официальной инфляции). Стагнация на рынке фиксируется с апреля 2024 г. За последние 12 месяцев вторичка сильнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Казани и Оренбурге (от +11% до +18%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области.

Динамика средних цен предложения в 40 ключевых локациях

Сохраняется тренд на медленный рост объёма активного предложения: в мае он увеличился на 1%. Весной традиционно в продажу выходит чуть больше новых объявлений. Рост числа лотов зафиксирован в 21 локации из 40, наиболее сильным он был в Оренбурге (+11%), Ростове-на-Дону (+10%), Тольятти (+9%).

Относительно прошлого года выбор сейчас ниже на 21%. С ужесточением ипотечных условий часть продавцов решили снять квартиры с продажи и временно сдавать их, что вызвало сокращение предложения.

Динамика объёма предложения в 40 ключевых локациях

Спрос на вторичном рынке несмотря на заградительные ипотечные ставки сохраняется на высоком уровне. Переток активности из сегмента новостроек, по-прежнему, остаётся важным драйвером продаж.

В апреле число сделок в Москве снизилось относительно марта (на 8%), в Санкт-Петербурге продолжило увеличиваться (+2% за месяц). В годовом выражении спрос в 2025 г. оказался даже выше, чем в 2024 г. (+5% по итогам 4 месяцев в Москве и +9% в Санкт-Петербурге).

Просмотры объявлений на сайте Циан в городах 500+ также свидетельствуют о росте активности относительно прошлого года (на ~8%).

Динамика числа ДКП в Москве и Санкт-Петербурге

«На вторичном рынке сохраняется высокая активность: отсутствие роста цен продолжает притягивать спрос из сегмента новостроек. В отличие от первички, здесь ниже стоимость, можно торговаться и не нужно ждать завершения строительства, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Стагнация средних цен предложения сохранится и в дальнейшем, если не произойдет значимых изменений внешних условий, в том числе денежно-кредитной политики ЦБ».

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.

Источник: Циан.Аналитика

Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в городах России за 5 лет.

Методика

Были проанализированы средние цены квадратного метра на вторичном рынке весной 2025 г. и весной 2020 гг. (в среднем за 3 месяца). Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек (всего 170 городов).

За 5 лет цена квадратного метра на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам стала выше в 2 раза. Рост зафиксирован во всех городах, нет ни одной локации, где цены не изменились или стали ниже.

Минимальный рост (до 50%) зафиксирован в Нефтеюганске, Южно-Сахалинске, Нижневартовске, Москве, Владивостоке, Березниках, Ханты-Мансийске и Салавате – в этих городах (кроме Березников и Салавата) и раньше был достаточно высокий уровень цен, поэтому наращивать стоимость оказалось сложнее (Ханты-Мансийск, Нефтеюганск и Нижневартовск – богатые города нефтегазового севера, Владивосток и Южно-Сахалинск – дорогие локации Дальнего Востока).

Сильнее всего увеличились цены в Кисловодске (почти в 4 раза), Дербенте (в 3 раза), Ессентуках, Каспийске, Бийске, Пятигорске, Челябинске, Майкопе, Улан-Удэ (более, чем в 2,5 раза). В топе по росту цен оказались, в основном, города Дагестана и Ставропольского края. Локации юга России в последние годы пользовались особой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости.             

«В целом, более выраженный рост цен был характерен для городов с относительно дешёвой недвижимостью, а также локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах РФ, а в 2023-2024 гг. в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики.

В городах, где 5 лет назад были самые дешёвые квартиры, было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. Так, в Москве как в самом дорогом городе за 5 лет «квадрат» подорожал на 41% (это один из самых низких показателей роста), в то время как в большинстве городов, где 5 лет назад стоимость квадратного метра составляла менее 40 тыс. рублей, цены выросли более, чем в 2 раза.

В городах, где не очень активно ведётся новое многоквартирное жилищное строительство и на рынке представлено мало новостроек, спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции, цены растут быстрее.

В локациях с высокой долей промышленности в структуре экономики в последние годы заметно выросли доходы населения, а вместе с ними – спрос на рынке жилой недвижимости (и в первую очередь, на вторичке, т.к. хороший выбор новостроек есть не везде). Вместе со спросом увеличились и цены.

И в лидерах, и в аутсайдерах по росту цен есть как крупнейшие города с развитыми рынками, так и относительно небольшие (с учётом того, что анализировались только города с населением от 100 тыс. человек). Тем не менее, можно отметить, что в более крупных городах в целом цены увеличились немного сильнее: в среднем по миллионникам «квадрат» за 5 лет подорожал на 103%, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек – на 100%, с населением от 250 до 500 тыс. человек – на 99%, с населением от 100 до 250 тыс. человек – на 98%.

Среди городов-миллионников максимальные темпы роста зафиксированы в Челябинске (в 2,6 раз), Казани и Омске (в 2,3 раза), минимальные – в Москве (+41%), Санкт-Петербурге (+70%) и Уфе (по +81%).