Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» оценил объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 1 полугодие 2024 года. Суммарно за этот период было проведено 32 сделки в коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент на сумму 56 млрд рублей, что ниже оценок объема инвестиций за 1 полугодие 2023 года на 8%.

Благодаря значительному росту общего объема инвестиций на 56% в Санкт-Петербурге объем инвестиций в строительство вырос в 1 квартале на 42% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Вместе с этим доля и объем инвестиций в жилое строительство в городе и области сократились – это связано с ожиданием снижения покупательской способности населения на фоне прекращения льготной ипотеки. Кроме того, на процесс влияет сокращение объемов выдачи разрешений на строительство в связи с принятием нового Генерального плана города.

Общее восстановление экономики и уход с рынка крупных иностранных игроков позволяет застройщикам инвестировать в крупные проекты. Это демонстрируют миллиардные сделки, заключённые компаниями GloraX и Dogma в Ленинградской области, и крупные коммерческие проекты, такие как гостиница на Марсовом поле от «Газпрома». Самые крупные сделки с участками под жилой девелопмент прошли в Ломоносовском районе Ленобласти. Девелопер Dogma купил участок площадью более 258 га в Виллозском с. п., а GloraX приобрел участки в с. п. Лаголовское площадью почти 174 га и в Аннинском с. п. площадью 46,5 га. В Санкт-Петербурге крупный участок площадью 11,7 га под жилую застройку был приобретен в пос. Смолячково в Курортном районе, а ПИК купил участок на ул. Самойловой во Фрунзенском районе, его площадь – 11,6 га.

«Высокая ключевая ставка, которая была установлена в конце 2023 года и рост инфляции после резкого падения в прошлом году ограничивают инвестиционную деятельность компаний. Рост ключевой ставки отражается на ограничении кредитования компаний и их инвестиционных возможностей, а также на спросе на коммерческую недвижимость как инвестиционном инструменте для частных инвесторов», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Инвестиции в здания коммерческого назначения

Доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 35% или 19,7 млрд. рублей. Лидирующие сегменты — это офисная и гостиничная недвижимость. Основной объем инвестиций в этих сегментах основан на трёх крупных сделках, две из них — это выход иностранных компаний из российского рынка. Чешская компания Jet Brains продала Lotos Towers компании «Петрович», а турецкий девелопер Ronesans продал компании «Инновации и развитие» БЦ Renaissance Forum и гостиницу Crown Plaza. В сегменте гостиничной недвижимости также выделяется сделка по приобретению проекта отеля у Марсового поля.

В сегменте складской и торговой недвижимости сделки за полугодие незначительны по объему инвестиций, так как сохраняется тренд на дефицит качественного предложения.

Земельные участки под девелопмент, включая редевелопмент

На рынке инвестиций в девелопмент по итогам 1 полугодия 2024 г. было заключено 25 сделок суммарной площадью 560 га и объемом инвестиций 36 млрд рублей. Суммарная площадь сделок почти в 5 раз превысила показатель аналогичного периода 2023 г. При этом общий объём инвестиций в 1 полугодии 2024 г. вырос всего на 44% в сравнении с 1 полугодием 2023 г.

Этот разрыв в показателях объясняется особенностями инвестиций прошлого года, которые были сфокусированы внутри города на более дорогих локациях или локациях меньшей площади, в то время как в текущем году почти половина сделок относятся к участкам рядом с КАД, находящимся в пригороде, 54% инвестиций в 1 полугодии 2024 г. приходятся на такие участки. Редевелопмент в центральных районах замедляется в связи с тенденцией сохранения промышленных зон в Санкт-Петербурге.

«Дополнительный фактор, который влияет на формирование такого распределения – это то, что в первом полугодии так и не были введены новые правила землепользование и застройки. Новые правила – решающий фактор для возможности реализации некоторых проектов и многие инвесторы опасаются рисков приобретения участков, использование которых станет ограниченным», – добавила Ольга Трошева. 

Со смещением фокуса на пригород сократилась и доля проектов редевелопмента по сравнению с 1 полугодием 2023 года. Сейчас на редеведопмент приходится лишь 28% сделок. Также наблюдается значительное сокращение доли апартаментов в общем объёме инвестиций на 20 п. п., в структуре инвестиций в земельные участки под девелопмент апартаменты занимают только 7%.  

Диапазон цен

Значительно шире стал диапазон цен для объектов в центре города в сравнении с концом 2023 года. На 10 тысяч рублей выше сместился диапазон для спальных локаций, при этом стал ниже средний диапазон цен для пригорода за счёт сделок с большими территориями под комплексное развитие. Хотя продавцы участков внутри города продолжают повышать цены, наблюдается активное сотрудничество с их стороны в плане применения различных схем оплаты.

Средний диапазон цен за 1 кв. м улучшений в 1 полугодии 2024 года на новых участках в центре города составил 30-120 тысяч рублей, на участках под редевелопмент – от 40 до 110 тысяч рублей. В статусных и спальных локациях цена 1 кв. м улучшений стабильно держится в диапазоне 35-70 тысяч рублей для новых и редевелопируемых участков.  В пригородных локациях цена 1 кв. м улучшений на новом участке – около 8-10 тысяч рублей.

Наибольший объем продаж пришелся на 2023 год – почти 30% от суммы сделок за все время работы.

В то же время в первом полугодии 2024 года спрос заемщиков вырос почти вдвое к сопоставимому периоду 2023 года. Это связано как с высокими ставками по рыночной ипотеке, так и с завершением господдержки-2020, стимулировавшей россиян не откладывать покупку квартиры в новостройке «до лучших времен» и поспешить получить льготный кредит до конца июня.

Чаще всего, по данным ВТБ, за программой обращались женщины. Доля таких заемщиков в структуре выдач банка составила почти 60%. Средний возраст клиентов – 39 лет, почти 6 из 10 на момент сделки не были в официальном браке. Несмотря на то, что по условиям программы можно было также купить или построить дом, подавляющее большинство заемщиков (96%) купили квартиры.

Средний размер «кредита» показывал разнонаправленную динамику. Самый высокий показатель наблюдался в 2023 году (5,4 млн рублей), самый низкий – в пандемийный 2020 год (3,1 млн рублей). С конца прошлого года из-за сокращения максимальной суммы кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей средний «чек» начал снижаться, достигнув 4,2 млн рублей в 2024 году.

Регионами-лидерами по объему сделок стали Москва с областью. На втором месте – Санкт-Петербург с Ленинградской областью. Далее следуют Краснодарский край и Республика Татарстан.

«Универсальная льготная ипотека заработала на рынке еще в разгар пандемии коронавируса как инструмент поддержки стройки и граждан. За это время программа продлевалась четыре раза, менялись и ее условия, хотя и оставались гораздо выгоднее базовых банковских продуктов. Ее эффект можно по-разному оценивать, но очевидно одно: она позволила россиянам улучшать жилищные условия даже в наиболее сложные для нашей экономики периоды. Более чем за 4 года господдержкой-2020 воспользовались около 1,5 млн россиян. Общий объем сделок достиг 6 трлн рублей, пятую часть из которых предоставил ВТБ», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.