Инвестиции в недвижимость удерживают позиции
Объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам трех кварталов 2025 года достиг 448 млрд руб. и уже превысил значение за аналогичный период 2023 года. В структуре вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 9 месяцев 2025 года составил 448 млрд руб. Текущее значение на 12% ниже результата за аналогичный период 2024 года, но в ретроспективной динамике остается достаточно высоким и уже превысило результат трех кварталов 2023 года (427 млрд руб.).
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Москвы, январь-сентябрь, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В структуре инвестиционных вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость – в период января-сентября 2025 года ее доля составила 41% и оказалась практически сопоставима со значением аналогичного периода прошлого года (42%). В абсолютных значениях, по сравнению с прошлым годом, в офисном сегменте произошло некоторое снижение – 185 млрд руб. против 216 млрд руб. в 2024 (-14%). Основным фактором высокого интереса к сегменту остается приобретение компаниями крупных бизнес-центров под собственные нужды – такие сделки составили около 55% вложений.
На втором месте жилая недвижимость – 23% в общем объеме инвестиций или 104 млрд руб. в абсолютных значениях. На рынке наблюдается постепенное снижение интереса инвесторов к данному сегменту – по сравнению с прошлым годом объем вложений сократился на треть. Рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки и падением продаж вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные программы.
Тройку лидеров в объеме инвестиций в недвижимость Московского региона замыкает складская недвижимость – 57 млрд руб. или 13% вложений. В данном сегменте также наблюдается сокращение инвестиционных вложений, однако это связано с перераспределением транзакций на региональные объекты. При этом сохраняется спрос на объекты, приобретаемые для дальнейшего внесения в ЗПИФ, на подобные транзакции за 9 месяцев 2025 года пришлось 56% вложений.
Инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость за три квартала 2025 года, напротив, выросли относительно значений пришлого года – на 113% и 155% соответственно. В абсолютных значениях вложения в торговую недвижимость (9% в структуре вложений) составили 39 млрд руб. против 18 млрд руб. в 2024 году. Этот двукратный рост обеспечен закрытием ряда крупных и уникальных для рынка сделок в т.ч. с иностранными продавцами – продажа аутлет-центра Белая Дача и торгового центра «Времена Года». Инвестиции в гостиничный сегмент в 1-3 кварталах 2025 года достигли 27 млрд руб., что является максимум с 2000 года. Крупнейшими транзакциями стали продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице и отеля LES Art Resort в Московской области.
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Москвы в январе-сентябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
МБП |
|
Офисная |
Здание Центрального Телеграфа |
55 |
33-36 |
Riverstretch T&I |
Т-Банк |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Легион I» |
48 |
17 |
БM-Банк |
Wildberries/RUSS |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Торговая |
ТЦ Outlet Village Белая Дача* |
41 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Гостиничная |
Здание гостиницы «ЛюксЪ» |
17 |
10-12 |
Частный инвестор |
АО «Алкион» |
|
МФК |
Sensorium Hall |
38 |
20 |
Onexim |
Правительство Москвы |
|
Гостиничная |
Отель LES Art Resort * |
300 номеров |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
|
Жилая |
Проект ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
- консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
«По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Московского региона может составить 550 - 600 млрд руб., – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – В середине сентября Банк России в третий раз за год снизил ключевую ставку, что, безусловно, является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас мы наблюдаем некоторое оживление игроков рынка и интерес к приобретению объектов. Однако в IV кв. 2025 года–первой половине 2026 сделки за счет собственных средств будут по-прежнему доминировать».
Традиционно, на Московский регион приходится наибольшая доля транзакций в общем объеме инвестиций – по итогам первых 9 месяцев 2025 года их доля составила 74% вложений в общем объеме инвестиционных сделок в России, доля Санкт-Петербурга составила 10%, другие регионы страны – 16%.
Совокупно по России объем инвестиций в недвижимость по итогам первых трех кварталов 2025 года достиг 606 млрд руб., что лишь на 8% уступает показателю за аналогичный период прошлого года. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений – показатель I полугодия 2025 года был на 25% ниже результата I полугодия 2024. Однако в августе-сентябре на столичном рынке был закрыт ряд крупных сделок, в частности по продаже портфеля Malltech и БЦ «Белая Площадь», в связи с чем совокупный показатель практически достиг значения прошлого года. Кроме того, текущее значение уже превысило годовые показатели периодов до 2022 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Несмотря на соответствие совокупного показателя вложений по России предыдущим периодам (по итогам 2023 и 2024 гг.), динамика в различных сегментах различается. Объем вложений за январь-сентябрь 2025 года в сегмент жилой недвижимости показал снижение, составив 131 млрд руб., что в 1,6 раз ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В коммерческой недвижимости совокупный показатель инвестиционных вложений, напротив, вырос и по итогам трех кварталов 2025 года достиг 475 млрд руб., став одним из рекордных результатов в соответствующем периоде прошлых лет, на 5% превысив даже значение 2024 года (455 млрд руб.) и уступив лишь результатам сопоставимого периода 2023 года (520 млрд руб.)
Наибольший прирост вложений среди сегментов коммерческой недвижимости (более чем в 2 раза) зафиксирован в торговом и гостиничном сегментах, что обеспечено крупными сделками: в торговом сегменте – продажей портфеля Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена Года», а в гостиничном – продажей гостиниц Swissotel Resort Камелия в Сочи и LesArt Resort в Московской области.
Совокупный показатель вложений в торговый сегмент за период с января по сентябрь составил 91 млрд руб., в гостиничный – 54 млрд руб. Структура вложений в другие сегменты повторяет московскую: на первом месте – офисный сегмент (191 млрд руб.), далее складская недвижимость (99 млрд руб.).
Динамика структуры вложений в недвижимость России, январь-сентябрь
Источник: IBC Real Estate
«Суммарный годовой показатель инвестиций на рынке недвижимости России в 2025 году может достигнуть 750-800 млрд руб., что будет ниже результата предыдущего года практически на 40%, однако демонстрирует возвращение рынка к сбалансированному состоянию после пиковых значений в 2023–2024 гг., – добавляет Микаэл Казарян. – Определяющими факторами останутся уровень ключевой ставки ЦБ и уменьшение количества сделок по выходу иностранных инвесторов».
Значимая проблема для российского крупного бизнеса сегодня и в перспективе 2025 года — жесткая денежно-кредитная политика, показал совместный опрос банка ВТБ и РБК. Другие риски: ограничения в международных платежах, удорожание логистики и кадровая ситуация. Опрос проведен в преддверии 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!».
В высокой ключевой ставке видят главный риск 77%* респондентов, среди металлургов – 90%. К другим опасениям компании, принявшие участие в опросе, отнесли ужесточение условий трансграничных платежей (61%), кадровый «голод» (57%), удорожание логистики импорта (39%) и снижение покупательской способности населения (30%).
Большинство опрошенных предпринимателей считают, что период высоких ставок продолжится. Треть респондентов ожидают, что в конце следующего года она будет находиться в диапазоне 18-20%, а в среднем по всей выборке респонденты прогнозируют ставку 19% на конец 2025 года.
Если жесткость денежно-кредитной политики продлится дольше предполагаемого, компании столкнутся с более высоким и более продолжительным ростом издержек — на труд, сырье, материалы, отмечает член правления ВТБ Виталий Сергейчук. «Политика ЦБ как раз направлена на то, чтобы так не произошло. Мы верим в то, что регулятор со своей задачей справится», – заявил он.
Инвестиционные планы крупнейших компаний неоднородны: 29% респондентов планируют в следующем году снизить объем инвестиций в основные средства, 26% – оставить их на текущем уровне, но при этом 38% – увеличить вложения. Только 7% (торговый бизнес) вообще отказались от капвложений в 2025 году.
«В условиях высокой ключевой ставки и ограниченной ликвидности в банковском секторе наши клиенты вполне рационально смещают свой фокус на снижение долговой нагрузки и пополнения оборотного капитала, – добавляет Виталий Сергейчук. – Однако такие интервалы двузначных ставок ЦБ компании используют для планирования проектов. По мере смягчения монетарной политики мы увидим существенный рост объема реализуемых в экономике проектов».
Другой насущный для российского бизнеса вопрос – международные платежи. На фоне уверенного роста взаимной торговли России и Китая юань стал самой востребованной валютой для расчетов с зарубежными контрагентами — об этом сообщили 69% опрошенных. Рубль – только на втором месте (65,5%). В топ-5 также вошли дирхамы (более 29%), рупии (19%), тенге (более 12%). На долю остальных валют пришлось 20%. Свои накопления большинство респондентов хранят в рублях (86%), но доля обладателей юаневых депозитов также высока – 40%.
Кадровый «голод» и рост затрат на фонд оплаты труда беспокоит каждого второго респондента. По данным исследования, в следующем году крупный бизнес замедлит темпы прироста оплаты труда, но все равно продолжит повышать зарплаты. Более 70% респондентов намерены увеличить ФОТ в номинальном выражении, в том числе 20% — на величину от 15 до 30%, а каждый второй - в пределах 15%.
В целом, бизнес в следующем году не ожидает рецессии или стагнации, хотя к замедлению экономического роста предприниматели готовятся. Большинство из опрошенных ставят на рост реального ВВП в диапазоне от 1 до 2% в 2025 году. В части курса доллара к рублю, 68% компаний полагают, что в среднем в следующем году доллар будет стоить 95–105 руб., а средний прогноз по всей выборке составляет примерно 100 руб.
-
В рамках исследования в октябре–ноябре (крайняя точка сбора анкет — 18 ноября) были опрошены 60 компаний, относящихся к крупному бизнесу (подавляющее большинство — с годовой выручкой свыше 100 млрд руб.) и различным отраслям: добыча полезных ископаемых, металлургия, энергетика, торговля, ИТ и телекоммуникации.
По итогам одиннадцати месяцев общерыночный объем розничных пассивов в рублях вырастет на 21% и достигнет 50 трлн рублей. ВТБ традиционно растет быстрее рынка – банк нарастил портфель розничных сбережений в национальной валюте более чем на 44%, до 8,9 трлн рублей.
По оценке ВТБ, общерыночный объем розничных пассивов в рублях в ноябре вырастет на 2,1% (на 1 трлн рублей). По итогам 2024 года рынок розничных сбережений в России вырастет на рекордные 26% и достигнет 56,4 трлн рублей.
В ноябре портфель срочных депозитов физлиц в ВТБ обновит свой рекорд прошлого месяца. Общий портфель пассивов ВТБ в ноябре вырастет примерно на 330 млрд рублей и дойдет до отметки 9,6 трлн рублей. Рублевый портфель пассивов увеличится на 320 млрд в ноябре и достигнет 8,9 трлн рублей.