Инвестиции в недвижимость удерживают позиции
Объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам трех кварталов 2025 года достиг 448 млрд руб. и уже превысил значение за аналогичный период 2023 года. В структуре вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 9 месяцев 2025 года составил 448 млрд руб. Текущее значение на 12% ниже результата за аналогичный период 2024 года, но в ретроспективной динамике остается достаточно высоким и уже превысило результат трех кварталов 2023 года (427 млрд руб.).
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Москвы, январь-сентябрь, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В структуре инвестиционных вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость – в период января-сентября 2025 года ее доля составила 41% и оказалась практически сопоставима со значением аналогичного периода прошлого года (42%). В абсолютных значениях, по сравнению с прошлым годом, в офисном сегменте произошло некоторое снижение – 185 млрд руб. против 216 млрд руб. в 2024 (-14%). Основным фактором высокого интереса к сегменту остается приобретение компаниями крупных бизнес-центров под собственные нужды – такие сделки составили около 55% вложений.
На втором месте жилая недвижимость – 23% в общем объеме инвестиций или 104 млрд руб. в абсолютных значениях. На рынке наблюдается постепенное снижение интереса инвесторов к данному сегменту – по сравнению с прошлым годом объем вложений сократился на треть. Рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки и падением продаж вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные программы.
Тройку лидеров в объеме инвестиций в недвижимость Московского региона замыкает складская недвижимость – 57 млрд руб. или 13% вложений. В данном сегменте также наблюдается сокращение инвестиционных вложений, однако это связано с перераспределением транзакций на региональные объекты. При этом сохраняется спрос на объекты, приобретаемые для дальнейшего внесения в ЗПИФ, на подобные транзакции за 9 месяцев 2025 года пришлось 56% вложений.
Инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость за три квартала 2025 года, напротив, выросли относительно значений пришлого года – на 113% и 155% соответственно. В абсолютных значениях вложения в торговую недвижимость (9% в структуре вложений) составили 39 млрд руб. против 18 млрд руб. в 2024 году. Этот двукратный рост обеспечен закрытием ряда крупных и уникальных для рынка сделок в т.ч. с иностранными продавцами – продажа аутлет-центра Белая Дача и торгового центра «Времена Года». Инвестиции в гостиничный сегмент в 1-3 кварталах 2025 года достигли 27 млрд руб., что является максимум с 2000 года. Крупнейшими транзакциями стали продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице и отеля LES Art Resort в Московской области.
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Москвы в январе-сентябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
МБП |
|
Офисная |
Здание Центрального Телеграфа |
55 |
33-36 |
Riverstretch T&I |
Т-Банк |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Легион I» |
48 |
17 |
БM-Банк |
Wildberries/RUSS |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Торговая |
ТЦ Outlet Village Белая Дача* |
41 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Гостиничная |
Здание гостиницы «ЛюксЪ» |
17 |
10-12 |
Частный инвестор |
АО «Алкион» |
|
МФК |
Sensorium Hall |
38 |
20 |
Onexim |
Правительство Москвы |
|
Гостиничная |
Отель LES Art Resort * |
300 номеров |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
|
Жилая |
Проект ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
- консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
«По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Московского региона может составить 550 - 600 млрд руб., – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – В середине сентября Банк России в третий раз за год снизил ключевую ставку, что, безусловно, является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас мы наблюдаем некоторое оживление игроков рынка и интерес к приобретению объектов. Однако в IV кв. 2025 года–первой половине 2026 сделки за счет собственных средств будут по-прежнему доминировать».
Традиционно, на Московский регион приходится наибольшая доля транзакций в общем объеме инвестиций – по итогам первых 9 месяцев 2025 года их доля составила 74% вложений в общем объеме инвестиционных сделок в России, доля Санкт-Петербурга составила 10%, другие регионы страны – 16%.
Совокупно по России объем инвестиций в недвижимость по итогам первых трех кварталов 2025 года достиг 606 млрд руб., что лишь на 8% уступает показателю за аналогичный период прошлого года. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений – показатель I полугодия 2025 года был на 25% ниже результата I полугодия 2024. Однако в августе-сентябре на столичном рынке был закрыт ряд крупных сделок, в частности по продаже портфеля Malltech и БЦ «Белая Площадь», в связи с чем совокупный показатель практически достиг значения прошлого года. Кроме того, текущее значение уже превысило годовые показатели периодов до 2022 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Несмотря на соответствие совокупного показателя вложений по России предыдущим периодам (по итогам 2023 и 2024 гг.), динамика в различных сегментах различается. Объем вложений за январь-сентябрь 2025 года в сегмент жилой недвижимости показал снижение, составив 131 млрд руб., что в 1,6 раз ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В коммерческой недвижимости совокупный показатель инвестиционных вложений, напротив, вырос и по итогам трех кварталов 2025 года достиг 475 млрд руб., став одним из рекордных результатов в соответствующем периоде прошлых лет, на 5% превысив даже значение 2024 года (455 млрд руб.) и уступив лишь результатам сопоставимого периода 2023 года (520 млрд руб.)
Наибольший прирост вложений среди сегментов коммерческой недвижимости (более чем в 2 раза) зафиксирован в торговом и гостиничном сегментах, что обеспечено крупными сделками: в торговом сегменте – продажей портфеля Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена Года», а в гостиничном – продажей гостиниц Swissotel Resort Камелия в Сочи и LesArt Resort в Московской области.
Совокупный показатель вложений в торговый сегмент за период с января по сентябрь составил 91 млрд руб., в гостиничный – 54 млрд руб. Структура вложений в другие сегменты повторяет московскую: на первом месте – офисный сегмент (191 млрд руб.), далее складская недвижимость (99 млрд руб.).
Динамика структуры вложений в недвижимость России, январь-сентябрь
Источник: IBC Real Estate
«Суммарный годовой показатель инвестиций на рынке недвижимости России в 2025 году может достигнуть 750-800 млрд руб., что будет ниже результата предыдущего года практически на 40%, однако демонстрирует возвращение рынка к сбалансированному состоянию после пиковых значений в 2023–2024 гг., – добавляет Микаэл Казарян. – Определяющими факторами останутся уровень ключевой ставки ЦБ и уменьшение количества сделок по выходу иностранных инвесторов».
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
В Петербурге продолжает расти количество коммерческих банных комплексов и саун. Несмотря на высокую конкуренцию на рынке, бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга, в городе в настоящее время официально работает более 300 различных банных комплексов. В том числе, в статистику попало и чуть более 30 государственных объектов. При этом большая часть из них таковыми являются только условно. На основании инвестиционных договоров они сданы бизнесменам в долгосрочную аренду. Соглашениями были закреплены обязанности инвестора по модернизации технического состояния бань, сохранению функциональности данных объектов, обязательному оказанию услуг по билетам закрепленной городом стоимости. По оценке чиновников, инвесторами были произведены капитальные вложения в бани в размере от 70 до 130 млн рублей.
Стоит отметить, что инвесторами и управленцами некоторых государственных комплексов являются структуры, имеющие отношение к руководителям известных петербургских предприятий. Предполагается, что для них баня – вторичный или личный бизнес. Так, по данным СМИ, несколькими городскими объектами управляют близкие Игоря Минакова. Он был владельцем обанкротившейся крупнейшей в регионе дорожно-строительной организации – «Мостострой №6».
В отличие от государственных бань, по словам экспертов, коммерческие, в большинстве своем, имеют меньшую площадь (обычно она не превышает 250 кв. м), в среднем они рассчитаны на одновременное посещение не более 20 человек. Расположены они в нежилых помещениях. Достаточно много их располагается в «сером поясе», на бывших промышленных площадках, в зданиях опустевших НИИ. Отдельные банные комплексы построены в малоэтажных пригородах Петербурга, на Крестовском острове и у Суздальских озер.
Больше пара
По словам заместителя председателя петербургской НКО «Организация банных специалистов» Сергея Литвинова, условно коммерческие бани можно поделить на два типа. Это «правильные» (с традициями русской паровой бани) и «неправильные», к которым относятся посиделочные сауны, куда посетители чаще ходят поесть, принять спиртного и развлечься. Также сауны есть при оздоровительных комплексах и фитнес-центрах. Их можно считать чем-то средним между этими двумя типами объектов.
«Саун в Петербурге достаточно много, приблизительно около тысячи. Правильных бань с веником и парилкой в городе гораздо меньше, но их количество растет. Хочу отметить, что с медицинской точки зрения наиболее полезен для организма именно формат русской бани с температурой воздуха 60-70 градусов и влажностью 40-60%. Температура воздуха более 80 градусов, как в саунах, уже не оказывает позитивный эффект, а скорее наоборот», – отмечает Сергей Литвинов.
Эксперт также добавляет, что окупаемость банных комплексов, конечно же, зависит от посещаемости. А сама посещаемость – от удовлетворенности клиентов полученной услугой. При этом ценовой фактор не самый важный. Есть свои клиенты как у бюджетных, так и у дорогих бань.
Специфический бизнес
По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, несмотря на высокую конкуренцию на рынке, банный бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью. Кроме того, открытие бани не требует получения специальной лицензии, которая, к примеру, нужна при работе парикмахерской, медицинских салонов.
Сами инвестиции, рассказывает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, зависят от размеров планируемого банного комплекса. По небольшим и средним объектам объем инвестиций может быть от 3,5 до 10 млн рублей. Вложения в создание крупного комплекса будут оцениваться в сотни миллионов.
«Рентабельность и срок окупаемости также лежат в широких пределах и очень зависят как от места расположения объекта, так и от маркетингового сопровождения и прочих факторов. Если комплекс построен в достаточно популярном туристическом месте или в центральном районе крупного города, то можно ожидать рентабельность от 20% и выше при сроках окупаемости от двух лет. Если подобный сервис предложить в точке, куда затруднен доступ (вдалеке от центра города), в стороне от туристических маршрутов или в промышленной зоне, где экологические и эстетические факторы не способствуют отдыху, особой прибыльности от проекта ждать не стоит», – отмечает Алексей Коренев.
Независимые эксперты также сетуют на закрытость данного бизнеса. По словам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, есть крупные муниципальные комплексы, работа которых достаточно прозрачна, но, если говорить о частных банях, то это, как правило, «серый» бизнес. «Владельцами чаще всего являются люди, которые начали свою деятельность в 90-х, либо представители южных национальностей. Небольшие коммерческие бани находятся в частной собственности, и доля подобных «серых» объектов на банном рынке примерно 50%. При этом я могу предположить, что в реальности возможны и все 70%», – полагает она.
По мнению Алексея Коренева, «серые» объекты на то и «серые», что по ним отсутствует не только официальная, но вообще сколь-нибудь внятная статистика. «Очевидный вывод сделать можно только один – среди именно нелегальных объектов подобного назначения доминируют полукриминальные бани, совмещающие традиционные услуги с целым спектром услуг, не входящих в перечень привычных банно-оздоровительных мероприятий», – считает аналитик.