Инвестиции в недвижимость удерживают позиции
Объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам трех кварталов 2025 года достиг 448 млрд руб. и уже превысил значение за аналогичный период 2023 года. В структуре вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 9 месяцев 2025 года составил 448 млрд руб. Текущее значение на 12% ниже результата за аналогичный период 2024 года, но в ретроспективной динамике остается достаточно высоким и уже превысило результат трех кварталов 2023 года (427 млрд руб.).
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Москвы, январь-сентябрь, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В структуре инвестиционных вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость – в период января-сентября 2025 года ее доля составила 41% и оказалась практически сопоставима со значением аналогичного периода прошлого года (42%). В абсолютных значениях, по сравнению с прошлым годом, в офисном сегменте произошло некоторое снижение – 185 млрд руб. против 216 млрд руб. в 2024 (-14%). Основным фактором высокого интереса к сегменту остается приобретение компаниями крупных бизнес-центров под собственные нужды – такие сделки составили около 55% вложений.
На втором месте жилая недвижимость – 23% в общем объеме инвестиций или 104 млрд руб. в абсолютных значениях. На рынке наблюдается постепенное снижение интереса инвесторов к данному сегменту – по сравнению с прошлым годом объем вложений сократился на треть. Рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки и падением продаж вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные программы.
Тройку лидеров в объеме инвестиций в недвижимость Московского региона замыкает складская недвижимость – 57 млрд руб. или 13% вложений. В данном сегменте также наблюдается сокращение инвестиционных вложений, однако это связано с перераспределением транзакций на региональные объекты. При этом сохраняется спрос на объекты, приобретаемые для дальнейшего внесения в ЗПИФ, на подобные транзакции за 9 месяцев 2025 года пришлось 56% вложений.
Инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость за три квартала 2025 года, напротив, выросли относительно значений пришлого года – на 113% и 155% соответственно. В абсолютных значениях вложения в торговую недвижимость (9% в структуре вложений) составили 39 млрд руб. против 18 млрд руб. в 2024 году. Этот двукратный рост обеспечен закрытием ряда крупных и уникальных для рынка сделок в т.ч. с иностранными продавцами – продажа аутлет-центра Белая Дача и торгового центра «Времена Года». Инвестиции в гостиничный сегмент в 1-3 кварталах 2025 года достигли 27 млрд руб., что является максимум с 2000 года. Крупнейшими транзакциями стали продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице и отеля LES Art Resort в Московской области.
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Москвы в январе-сентябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
МБП |
|
Офисная |
Здание Центрального Телеграфа |
55 |
33-36 |
Riverstretch T&I |
Т-Банк |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Легион I» |
48 |
17 |
БM-Банк |
Wildberries/RUSS |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Торговая |
ТЦ Outlet Village Белая Дача* |
41 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Гостиничная |
Здание гостиницы «ЛюксЪ» |
17 |
10-12 |
Частный инвестор |
АО «Алкион» |
|
МФК |
Sensorium Hall |
38 |
20 |
Onexim |
Правительство Москвы |
|
Гостиничная |
Отель LES Art Resort * |
300 номеров |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
|
Жилая |
Проект ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
- консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
«По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Московского региона может составить 550 - 600 млрд руб., – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – В середине сентября Банк России в третий раз за год снизил ключевую ставку, что, безусловно, является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас мы наблюдаем некоторое оживление игроков рынка и интерес к приобретению объектов. Однако в IV кв. 2025 года–первой половине 2026 сделки за счет собственных средств будут по-прежнему доминировать».
Традиционно, на Московский регион приходится наибольшая доля транзакций в общем объеме инвестиций – по итогам первых 9 месяцев 2025 года их доля составила 74% вложений в общем объеме инвестиционных сделок в России, доля Санкт-Петербурга составила 10%, другие регионы страны – 16%.
Совокупно по России объем инвестиций в недвижимость по итогам первых трех кварталов 2025 года достиг 606 млрд руб., что лишь на 8% уступает показателю за аналогичный период прошлого года. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений – показатель I полугодия 2025 года был на 25% ниже результата I полугодия 2024. Однако в августе-сентябре на столичном рынке был закрыт ряд крупных сделок, в частности по продаже портфеля Malltech и БЦ «Белая Площадь», в связи с чем совокупный показатель практически достиг значения прошлого года. Кроме того, текущее значение уже превысило годовые показатели периодов до 2022 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Несмотря на соответствие совокупного показателя вложений по России предыдущим периодам (по итогам 2023 и 2024 гг.), динамика в различных сегментах различается. Объем вложений за январь-сентябрь 2025 года в сегмент жилой недвижимости показал снижение, составив 131 млрд руб., что в 1,6 раз ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В коммерческой недвижимости совокупный показатель инвестиционных вложений, напротив, вырос и по итогам трех кварталов 2025 года достиг 475 млрд руб., став одним из рекордных результатов в соответствующем периоде прошлых лет, на 5% превысив даже значение 2024 года (455 млрд руб.) и уступив лишь результатам сопоставимого периода 2023 года (520 млрд руб.)
Наибольший прирост вложений среди сегментов коммерческой недвижимости (более чем в 2 раза) зафиксирован в торговом и гостиничном сегментах, что обеспечено крупными сделками: в торговом сегменте – продажей портфеля Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена Года», а в гостиничном – продажей гостиниц Swissotel Resort Камелия в Сочи и LesArt Resort в Московской области.
Совокупный показатель вложений в торговый сегмент за период с января по сентябрь составил 91 млрд руб., в гостиничный – 54 млрд руб. Структура вложений в другие сегменты повторяет московскую: на первом месте – офисный сегмент (191 млрд руб.), далее складская недвижимость (99 млрд руб.).
Динамика структуры вложений в недвижимость России, январь-сентябрь
Источник: IBC Real Estate
«Суммарный годовой показатель инвестиций на рынке недвижимости России в 2025 году может достигнуть 750-800 млрд руб., что будет ниже результата предыдущего года практически на 40%, однако демонстрирует возвращение рынка к сбалансированному состоянию после пиковых значений в 2023–2024 гг., – добавляет Микаэл Казарян. – Определяющими факторами останутся уровень ключевой ставки ЦБ и уменьшение количества сделок по выходу иностранных инвесторов».
В июле 2021 года средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО выросла до 232 тыс. рублей против 162 тыс. рублей в том же месяце 2020 год, подсчитали аналитики «Метриум». Юго-Восток Москвы, таким образом, стал рынком с самым быстром ростом цен на новое жилье эконом- и комфорт-класса, так как «квадрат» за 12 месяцев прибавил здесь в цене 43%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками признан ЗАО, где квадратный метр обходится в 284 тыс. рублей.
В июле 2021 года средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составила 246 тыс. рублей за кв.м, подсчитали в «Метриум». За 12 месяцев этот показатель увеличился на 35% – год назад квартиры в новых домах самого доступного сегмента рынка продавались в среднем по 182 тыс. рублей за кв.м.
В четырех административных округах столицы массовые новостройки дорожали быстрее, чем в среднем по рынку. Заметнее всего выросли цены в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), где год назад квадратный метр продавался за 162 тыс. рублей, а теперь его стоимость достигла 232 тыс. рублей, то есть на 43% больше, чем в июне 2020 года.
На 41% увеличились расценки в Западном административном округе (ЗАО), где квадратный метр подорожал с 201 тыс. рублей до 284 тыс. рублей. Сейчас здесь продаются самые дорогие новостройки комфорт-класса в Москве.
Почти такой же рост цен на 40% наблюдался и в Северо-Западном административном округе (со 190 тыс. рублей до 266 тыс. рублей за кв.м.). Наконец на 36% подорожали массовые новостройки на юге Москвы. В ЮАО квадратный метр вырос в цене с 188 тыс. до 255 тыс. рублей.
В четырех округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Северо-Восточном административном округе показатель увеличился на 34% до 233 тыс. рублей, в Восточном административном округе – на 26% до 262 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 24% до 200 тыс. рублей, в Северном административном округе – на 20% до 251 тыс. рублей за кв.м.
«Цены росли в округах, где был сконцентрирован основной спрос на массовые новостройки, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Хотя объем предложения здесь большой, число покупателей все равно высоко, что стимулировало девелоперов повышать цены. Особенно это заметно в ЮВАО, который традиционно считался доступной локацией, но сейчас здесь расценки сравнялись со СВАО и превысили показатели ЮЗАО. Очевидно, выиграли инвесторы, которые 2-3 года делали ставку на самые доступные новостройки в демократичных районах столице – сейчас они фиксируют большие прибыли».
К примеру, в проекте комфорт-класса «Соседи 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр в июне 2020 года в среднем стоил 213 тыс. рублей за кв.м., а сейчас его стоимость повысилась до 286 тыс. рублей (+34%). В комплексе «Кварталы 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр подорожал с 200 тыс. до 251 тыс. рублей за аналогичный период (+25%).
Источник: «Метриум»
Доля просроченных кредитов в общей ипотечной задолженности снижается. С начала года её объем в целом по РФ сократился почти на 7% или на 5,5 млрд рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистических данных Банка России.
На 1 июля 2021 года доля просроченной ипотечной задолженности в целом по РФ с начала года сократилась на 0,2 процентных пункта (п.п.), до 0,7% от общей задолженности по кредитам на покупку жилья, достигнув 76,4 млрд рублей. Абсолютное снижение составило 5,5 млрд рублей.
«По итогам первого полугодия количество регионов, жителям которых пока не удаётся нормализовать проблемы с просроченными долгами, сократилось в три раза, если сравнивать данные с аналогичным периодом прошлого года, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — На сегодня мы фиксируем прирост просроченной ипотечной задолженности в 15 регионах страны против 44 регионов годом ранее». По его словам, из них в шести регионах сохраняется тенденция роста проблемной задолженности, а девять регионов показали прирост против сокращения годом ранее (см. таблицу).
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста просроченной ипотечной задолженности
|
Регион |
Динамика за 6 месяцев 2020 года |
Динамика за 6 месяцев 2021 года |
Доля в общей просроченной ипотечной задолженности на 01.07.2021 |
Просроченная ипотечная задолженность на 01.07.2021, млн руб. |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
3,6% |
-6,7% |
0,72% |
76 347 |
|
Ивановская область |
5,4% |
19,0% |
0,86% |
350 |
|
Ленинградская область |
2,2% |
13,3% |
0,52% |
912 |
|
Республика Ингушетия |
10,3% |
12,1% |
1,74% |
37 |
|
Кировская область |
-9,7% |
7,1% |
0,45% |
346 |
|
Республика Хакасия |
-0,6% |
6,7% |
0,59% |
174 |
|
Республика Крым |
17,0% |
5,1% |
0,20% |
62 |
|
Курганская область |
-8,4% |
3,9% |
0,48% |
212 |
|
Рязанская область |
10,6% |
3,1% |
0,50% |
361 |
|
Магаданская область |
0,0% |
2,9% |
0,41% |
71 |
|
Брянская область |
-12,4% |
2,6% |
0,35% |
201 |
|
Томская область |
-10,9% |
2,3% |
0,38% |
268 |
|
Липецкая область |
1,4% |
1,9% |
0,48% |
268 |
|
Нижегородская область |
-3,1% |
0,9% |
0,62% |
1 138 |
|
Оренбургская область |
-7,0% |
0,8% |
0,51% |
655 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
-2,0% |
0,2% |
3,41% |
506 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Сокращение доли просроченной задолженности в портфелях, безусловно, связано с активным наращиванием темпов кредитования за последний год, когда доля просроченной задолженности «размывается» новыми хорошими кредитами. Снижение общей суммы просроченной ипотечной задолженности на балансах банков на 5,5 млрд руб. обусловлено, скорее всего, с передачей проблемных кредитов на балансы коллекторских агентств и дружественных кредиторам юрлиц», — отмечает Денис Аксёнов.