Инвестиции в недвижимость удерживают позиции
Объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам трех кварталов 2025 года достиг 448 млрд руб. и уже превысил значение за аналогичный период 2023 года. В структуре вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 9 месяцев 2025 года составил 448 млрд руб. Текущее значение на 12% ниже результата за аналогичный период 2024 года, но в ретроспективной динамике остается достаточно высоким и уже превысило результат трех кварталов 2023 года (427 млрд руб.).
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Москвы, январь-сентябрь, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В структуре инвестиционных вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость – в период января-сентября 2025 года ее доля составила 41% и оказалась практически сопоставима со значением аналогичного периода прошлого года (42%). В абсолютных значениях, по сравнению с прошлым годом, в офисном сегменте произошло некоторое снижение – 185 млрд руб. против 216 млрд руб. в 2024 (-14%). Основным фактором высокого интереса к сегменту остается приобретение компаниями крупных бизнес-центров под собственные нужды – такие сделки составили около 55% вложений.
На втором месте жилая недвижимость – 23% в общем объеме инвестиций или 104 млрд руб. в абсолютных значениях. На рынке наблюдается постепенное снижение интереса инвесторов к данному сегменту – по сравнению с прошлым годом объем вложений сократился на треть. Рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки и падением продаж вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные программы.
Тройку лидеров в объеме инвестиций в недвижимость Московского региона замыкает складская недвижимость – 57 млрд руб. или 13% вложений. В данном сегменте также наблюдается сокращение инвестиционных вложений, однако это связано с перераспределением транзакций на региональные объекты. При этом сохраняется спрос на объекты, приобретаемые для дальнейшего внесения в ЗПИФ, на подобные транзакции за 9 месяцев 2025 года пришлось 56% вложений.
Инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость за три квартала 2025 года, напротив, выросли относительно значений пришлого года – на 113% и 155% соответственно. В абсолютных значениях вложения в торговую недвижимость (9% в структуре вложений) составили 39 млрд руб. против 18 млрд руб. в 2024 году. Этот двукратный рост обеспечен закрытием ряда крупных и уникальных для рынка сделок в т.ч. с иностранными продавцами – продажа аутлет-центра Белая Дача и торгового центра «Времена Года». Инвестиции в гостиничный сегмент в 1-3 кварталах 2025 года достигли 27 млрд руб., что является максимум с 2000 года. Крупнейшими транзакциями стали продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице и отеля LES Art Resort в Московской области.
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Москвы в январе-сентябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
МБП |
|
Офисная |
Здание Центрального Телеграфа |
55 |
33-36 |
Riverstretch T&I |
Т-Банк |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Легион I» |
48 |
17 |
БM-Банк |
Wildberries/RUSS |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Торговая |
ТЦ Outlet Village Белая Дача* |
41 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Гостиничная |
Здание гостиницы «ЛюксЪ» |
17 |
10-12 |
Частный инвестор |
АО «Алкион» |
|
МФК |
Sensorium Hall |
38 |
20 |
Onexim |
Правительство Москвы |
|
Гостиничная |
Отель LES Art Resort * |
300 номеров |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
|
Жилая |
Проект ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
- консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
«По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Московского региона может составить 550 - 600 млрд руб., – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – В середине сентября Банк России в третий раз за год снизил ключевую ставку, что, безусловно, является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас мы наблюдаем некоторое оживление игроков рынка и интерес к приобретению объектов. Однако в IV кв. 2025 года–первой половине 2026 сделки за счет собственных средств будут по-прежнему доминировать».
Традиционно, на Московский регион приходится наибольшая доля транзакций в общем объеме инвестиций – по итогам первых 9 месяцев 2025 года их доля составила 74% вложений в общем объеме инвестиционных сделок в России, доля Санкт-Петербурга составила 10%, другие регионы страны – 16%.
Совокупно по России объем инвестиций в недвижимость по итогам первых трех кварталов 2025 года достиг 606 млрд руб., что лишь на 8% уступает показателю за аналогичный период прошлого года. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений – показатель I полугодия 2025 года был на 25% ниже результата I полугодия 2024. Однако в августе-сентябре на столичном рынке был закрыт ряд крупных сделок, в частности по продаже портфеля Malltech и БЦ «Белая Площадь», в связи с чем совокупный показатель практически достиг значения прошлого года. Кроме того, текущее значение уже превысило годовые показатели периодов до 2022 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Несмотря на соответствие совокупного показателя вложений по России предыдущим периодам (по итогам 2023 и 2024 гг.), динамика в различных сегментах различается. Объем вложений за январь-сентябрь 2025 года в сегмент жилой недвижимости показал снижение, составив 131 млрд руб., что в 1,6 раз ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В коммерческой недвижимости совокупный показатель инвестиционных вложений, напротив, вырос и по итогам трех кварталов 2025 года достиг 475 млрд руб., став одним из рекордных результатов в соответствующем периоде прошлых лет, на 5% превысив даже значение 2024 года (455 млрд руб.) и уступив лишь результатам сопоставимого периода 2023 года (520 млрд руб.)
Наибольший прирост вложений среди сегментов коммерческой недвижимости (более чем в 2 раза) зафиксирован в торговом и гостиничном сегментах, что обеспечено крупными сделками: в торговом сегменте – продажей портфеля Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена Года», а в гостиничном – продажей гостиниц Swissotel Resort Камелия в Сочи и LesArt Resort в Московской области.
Совокупный показатель вложений в торговый сегмент за период с января по сентябрь составил 91 млрд руб., в гостиничный – 54 млрд руб. Структура вложений в другие сегменты повторяет московскую: на первом месте – офисный сегмент (191 млрд руб.), далее складская недвижимость (99 млрд руб.).
Динамика структуры вложений в недвижимость России, январь-сентябрь
Источник: IBC Real Estate
«Суммарный годовой показатель инвестиций на рынке недвижимости России в 2025 году может достигнуть 750-800 млрд руб., что будет ниже результата предыдущего года практически на 40%, однако демонстрирует возвращение рынка к сбалансированному состоянию после пиковых значений в 2023–2024 гг., – добавляет Микаэл Казарян. – Определяющими факторами останутся уровень ключевой ставки ЦБ и уменьшение количества сделок по выходу иностранных инвесторов».
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
