Инвестиции в недвижимость удерживают позиции
Объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам трех кварталов 2025 года достиг 448 млрд руб. и уже превысил значение за аналогичный период 2023 года. В структуре вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 9 месяцев 2025 года составил 448 млрд руб. Текущее значение на 12% ниже результата за аналогичный период 2024 года, но в ретроспективной динамике остается достаточно высоким и уже превысило результат трех кварталов 2023 года (427 млрд руб.).
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Москвы, январь-сентябрь, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В структуре инвестиционных вложений второй год подряд лидирует офисная недвижимость – в период января-сентября 2025 года ее доля составила 41% и оказалась практически сопоставима со значением аналогичного периода прошлого года (42%). В абсолютных значениях, по сравнению с прошлым годом, в офисном сегменте произошло некоторое снижение – 185 млрд руб. против 216 млрд руб. в 2024 (-14%). Основным фактором высокого интереса к сегменту остается приобретение компаниями крупных бизнес-центров под собственные нужды – такие сделки составили около 55% вложений.
На втором месте жилая недвижимость – 23% в общем объеме инвестиций или 104 млрд руб. в абсолютных значениях. На рынке наблюдается постепенное снижение интереса инвесторов к данному сегменту – по сравнению с прошлым годом объем вложений сократился на треть. Рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки и падением продаж вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные программы.
Тройку лидеров в объеме инвестиций в недвижимость Московского региона замыкает складская недвижимость – 57 млрд руб. или 13% вложений. В данном сегменте также наблюдается сокращение инвестиционных вложений, однако это связано с перераспределением транзакций на региональные объекты. При этом сохраняется спрос на объекты, приобретаемые для дальнейшего внесения в ЗПИФ, на подобные транзакции за 9 месяцев 2025 года пришлось 56% вложений.
Инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость за три квартала 2025 года, напротив, выросли относительно значений пришлого года – на 113% и 155% соответственно. В абсолютных значениях вложения в торговую недвижимость (9% в структуре вложений) составили 39 млрд руб. против 18 млрд руб. в 2024 году. Этот двукратный рост обеспечен закрытием ряда крупных и уникальных для рынка сделок в т.ч. с иностранными продавцами – продажа аутлет-центра Белая Дача и торгового центра «Времена Года». Инвестиции в гостиничный сегмент в 1-3 кварталах 2025 года достигли 27 млрд руб., что является максимум с 2000 года. Крупнейшими транзакциями стали продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице и отеля LES Art Resort в Московской области.
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Москвы в январе-сентябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
МБП |
|
Офисная |
Здание Центрального Телеграфа |
55 |
33-36 |
Riverstretch T&I |
Т-Банк |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Легион I» |
48 |
17 |
БM-Банк |
Wildberries/RUSS |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Торговая |
ТЦ Outlet Village Белая Дача* |
41 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Гостиничная |
Здание гостиницы «ЛюксЪ» |
17 |
10-12 |
Частный инвестор |
АО «Алкион» |
|
МФК |
Sensorium Hall |
38 |
20 |
Onexim |
Правительство Москвы |
|
Гостиничная |
Отель LES Art Resort * |
300 номеров |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
|
Жилая |
Проект ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
- консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
«По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Московского региона может составить 550 - 600 млрд руб., – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – В середине сентября Банк России в третий раз за год снизил ключевую ставку, что, безусловно, является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас мы наблюдаем некоторое оживление игроков рынка и интерес к приобретению объектов. Однако в IV кв. 2025 года–первой половине 2026 сделки за счет собственных средств будут по-прежнему доминировать».
Традиционно, на Московский регион приходится наибольшая доля транзакций в общем объеме инвестиций – по итогам первых 9 месяцев 2025 года их доля составила 74% вложений в общем объеме инвестиционных сделок в России, доля Санкт-Петербурга составила 10%, другие регионы страны – 16%.
Совокупно по России объем инвестиций в недвижимость по итогам первых трех кварталов 2025 года достиг 606 млрд руб., что лишь на 8% уступает показателю за аналогичный период прошлого года. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений – показатель I полугодия 2025 года был на 25% ниже результата I полугодия 2024. Однако в августе-сентябре на столичном рынке был закрыт ряд крупных сделок, в частности по продаже портфеля Malltech и БЦ «Белая Площадь», в связи с чем совокупный показатель практически достиг значения прошлого года. Кроме того, текущее значение уже превысило годовые показатели периодов до 2022 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Несмотря на соответствие совокупного показателя вложений по России предыдущим периодам (по итогам 2023 и 2024 гг.), динамика в различных сегментах различается. Объем вложений за январь-сентябрь 2025 года в сегмент жилой недвижимости показал снижение, составив 131 млрд руб., что в 1,6 раз ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В коммерческой недвижимости совокупный показатель инвестиционных вложений, напротив, вырос и по итогам трех кварталов 2025 года достиг 475 млрд руб., став одним из рекордных результатов в соответствующем периоде прошлых лет, на 5% превысив даже значение 2024 года (455 млрд руб.) и уступив лишь результатам сопоставимого периода 2023 года (520 млрд руб.)
Наибольший прирост вложений среди сегментов коммерческой недвижимости (более чем в 2 раза) зафиксирован в торговом и гостиничном сегментах, что обеспечено крупными сделками: в торговом сегменте – продажей портфеля Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена Года», а в гостиничном – продажей гостиниц Swissotel Resort Камелия в Сочи и LesArt Resort в Московской области.
Совокупный показатель вложений в торговый сегмент за период с января по сентябрь составил 91 млрд руб., в гостиничный – 54 млрд руб. Структура вложений в другие сегменты повторяет московскую: на первом месте – офисный сегмент (191 млрд руб.), далее складская недвижимость (99 млрд руб.).
Динамика структуры вложений в недвижимость России, январь-сентябрь
Источник: IBC Real Estate
«Суммарный годовой показатель инвестиций на рынке недвижимости России в 2025 году может достигнуть 750-800 млрд руб., что будет ниже результата предыдущего года практически на 40%, однако демонстрирует возвращение рынка к сбалансированному состоянию после пиковых значений в 2023–2024 гг., – добавляет Микаэл Казарян. – Определяющими факторами останутся уровень ключевой ставки ЦБ и уменьшение количества сделок по выходу иностранных инвесторов».
Квартиры на вторичном рынке в I квартале текущего года стремительно дорожали во всех крупных городах страны. Особенно резкий рост, по наблюдению аналитиков федерального портала «МИР КВАРТИР», наметился с конца февраля, когда пошатнулась стабильность национальной валюты и на рынке недвижимости начался ажиотаж.
Некоторые города бьют все рекорды по повышению цен. Так, в Архангельске за три месяца «вторичка» взлетела в цене почти на четверть: «квадрат» подорожал на 24,1%, до 81,2 тыс. рублей, средний лот – на 24,6%, до 4,3 млн рублей. «Где-то цены растут плавно, а где-то скачками. В Архангельске квартиры на регулярном рынке до сих пор сильно отставали по цене от новостроек, и теперь во многом компенсировали этот разрыв», – объясняет этот феномен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Также сильно подскочили цены в Калининграде, где квадратный метр подорожал с начала года на 20%, в Калуге (+18,7%), Магнитогорске (+18,7%), Мурманске (+17,7%), Самаре (+17,4%), Твери (+17,4%), Барнауле (+16,1%), Казани (+15,8%) и Кемерово (+15,5%).
Меньше всего выросли Владивосток (+3,3%), Хабаровск (+4,4%), Москва (+4,9%), Тула (+5,3%), Сочи (+5,5%), Иркутск (+5,8%), Новосибирск (+6,2%), Краснодар (+6,3%), Якутск (+6,9%) и Ижевск (+7%). Единственное, что чуть-чуть подешевело – средняя квартира в Сочи (–1,1%), при том, что «квадрат» жилья там все же подорожал (+5,5%).
В среднем по всем городам в I квартале 2022 года квадратный метр квартир на вторичном рынке вырос на 10,4%, до 91,3 тыс. рублей, средняя стоимость предложения – на 12,7%, до 5,2 млн рублей.
Средняя площадь предлагаемой квартиры увеличилась на 1 кв. м – с 56 до 57 кв. м, что говорит о том, что с рынка вымываются самые компактные (а значит, самые дешевые) квартиры.
«Стремительно растущая инфляция и покупательский ажиотаж разогнали цены. Многие покупатели, не нуждающиеся в ипотеке, предпочли вторичный рынок, где жилье стоит дешевле, чем новостройки. Все это повысило спрос. В то же время предложение сократилось: продавцы после 24 февраля стали отказываться от сделок, опасаясь обесценивания рублей, которые они бы получили за свои квартиры, – говорит Павел Луценко. – В перспективе мы ожидаем, что «вторичка» продолжит прибавлять в цене, но лишь на уровне инфляции или даже медленнее».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах РФ
|
№ |
Город |
Ср. цена, руб./кв. м |
Прирост за I квартал 2022 |
Ср цена квартиры, руб. |
Прирост за I квартал 2022 |
|
1 |
Москва |
310480 |
4,9% |
17686564 |
1,9% |
|
2 |
Сочи |
260528 |
5,5% |
12488789 |
-1,1% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
192486 |
10,8% |
11877242 |
14,2% |
|
4 |
Севастополь |
157134 |
8,8% |
8695661 |
9,1% |
|
5 |
Владивосток |
155434 |
3,3% |
8310683 |
12,6% |
|
6 |
Московская область |
143600 |
9,6% |
7649516 |
9,7% |
|
7 |
Казань |
135215 |
15,8% |
7343305 |
18,9% |
|
8 |
Калининград |
118605 |
20,0% |
7315986 |
22,8% |
|
9 |
Симферополь |
115517 |
11,0% |
6812656 |
11,4% |
|
10 |
Краснодар |
114876 |
6,3% |
6041664 |
6,8% |
|
11 |
Хабаровск |
112779 |
3,4% |
6169550 |
6,5% |
|
12 |
Якутск |
109589 |
6,9% |
6067741 |
5,7% |
|
13 |
Сургут |
107852 |
7,6% |
6437511 |
11,9% |
|
14 |
Нижний Новгород |
107811 |
8,9% |
5931607 |
11,2% |
|
15 |
Ленинградская область |
101893 |
11,2% |
5422052 |
16,4% |
|
16 |
Чита |
101260 |
13,3% |
6251228 |
17,8% |
|
17 |
Новосибирск |
100514 |
6,2% |
5522066 |
7,6% |
|
18 |
Иркутск |
100149 |
5,8% |
5762744 |
10,3% |
|
19 |
Белгород |
98136 |
9,4% |
5562351 |
11,2% |
|
20 |
Екатеринбург |
97002 |
8,8% |
5560385 |
10,9% |
|
21 |
Тюмень |
95130 |
7,8% |
5782378 |
12,1% |
|
22 |
Тула |
93249 |
5,3% |
5083272 |
7,1% |
|
23 |
Уфа |
92880 |
7,1% |
5421027 |
14,6% |
|
24 |
Томск |
91097 |
9,5% |
4774280 |
14,4% |
|
25 |
Самара |
90893 |
17,4% |
5377643 |
21,9% |
|
26 |
Красноярск |
90856 |
10,4% |
5130057 |
17,1% |
|
27 |
Улан-Удэ |
88981 |
10,5% |
4700438 |
14,7% |
|
28 |
Калуга |
88957 |
18,7% |
5208658 |
22,5% |
|
29 |
Мурманск |
88953 |
17,7% |
4741190 |
16,3% |
|
30 |
Ростов-на-Дону |
86730 |
12,0% |
5113180 |
14,0% |
|
31 |
Владимир |
85264 |
13,0% |
4786706 |
17,5% |
|
32 |
Тверь |
84295 |
17,4% |
4851476 |
16,4% |
|
33 |
Барнаул |
82231 |
16,1% |
4493496 |
21,0% |
|
34 |
Архангельск |
81193 |
24,1% |
4290116 |
24,6% |
|
35 |
Воронеж |
79907 |
9,0% |
4585429 |
10,9% |
|
36 |
Курск |
79614 |
9,5% |
4432285 |
11,3% |
|
37 |
Омск |
79116 |
12,5% |
4275378 |
15,8% |
|
38 |
Ставрополь |
77318 |
15,4% |
5008834 |
20,9% |
|
39 |
Пермь |
77246 |
8,8% |
4269478 |
10,9% |
|
40 |
Ярославль |
76440 |
10,1% |
4473148 |
14,8% |
|
41 |
Кемерово |
75982 |
15,5% |
4116429 |
17,4% |
|
42 |
Набережные Челны |
73966 |
8,7% |
4122253 |
8,3% |
|
43 |
Орел |
73565 |
11,6% |
4254380 |
15,1% |
|
44 |
Пенза |
72427 |
9,3% |
3953169 |
14,4% |
|
45 |
Иваново |
71190 |
13,2% |
4019713 |
16,8% |
|
46 |
Чебоксары |
70176 |
13,7% |
4436329 |
16,7% |
|
47 |
Рязань |
69731 |
13,7% |
4092880 |
16,5% |
|
48 |
Липецк |
69200 |
12,9% |
3989600 |
18,4% |
|
49 |
Грозный |
68668 |
9,0% |
4482296 |
5,6% |
|
50 |
Ижевск |
68189 |
7,0% |
3522622 |
8,4% |
|
51 |
Волгоград |
68062 |
9,3% |
3784470 |
11,1% |
|
52 |
Череповец |
68039 |
10,0% |
3824819 |
13,2% |
|
53 |
Вологда |
67975 |
12,8% |
3811978 |
14,7% |
|
54 |
Новокузнецк |
67591 |
12,1% |
3680786 |
14,2% |
|
55 |
Махачкала |
66866 |
11,9% |
5417618 |
18,6% |
|
56 |
Саратов |
65837 |
15,4% |
3828663 |
19,2% |
|
57 |
Брянск |
64776 |
12,4% |
3713624 |
14,4% |
|
58 |
Ульяновск |
63974 |
12,7% |
3646302 |
15,4% |
|
59 |
Киров |
63168 |
12,6% |
3376045 |
12,0% |
|
60 |
Саранск |
63035 |
9,6% |
3373978 |
11,1% |
|
61 |
Владикавказ |
62767 |
13,2% |
4718833 |
16,5% |
|
62 |
Тольятти |
61993 |
13,0% |
3524809 |
10,6% |
|
63 |
Астрахань |
60421 |
11,4% |
3715897 |
13,5% |
|
64 |
Волжский |
59233 |
10,1% |
3061675 |
11,1% |
|
65 |
Оренбург |
58659 |
9,3% |
3173183 |
11,5% |
|
66 |
Смоленск |
57752 |
12,0% |
3480850 |
20,3% |
|
67 |
Челябинск |
57273 |
14,5% |
3421391 |
20,6% |
|
68 |
Курган |
54709 |
12,9% |
2898928 |
21,3% |
|
69 |
Магнитогорск |
53787 |
18,7% |
2832204 |
16,1% |
|
70 |
Нижний Тагил |
42503 |
7,5% |
2256633 |
12,5% |
|
Среднее |
91325 |
10,4% |
5174859 |
12,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
Департамент проектного консалтинга компании Est-a-Tet изучил новостройки Москвы, которые экспонировались в I квартале 2022 года в Москве. Основная доля спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии.
Всего в I квартале на территории Москвы в старых границах в реализации находилось 89 жилых комплексов (297 корпусов), которые относятся к комфорт-классу. Объём предложения по итогам квартала составил 17,1 тыс. квартир или 854,6 тыс. кв. м. В структуре предложения квартир в новостройках Москвы по площади лотов комфорт-класс стабильно занимает первое место – на него приходится 48,0% (без учёта апартаментов).
«В первом квартале мы зафиксировали рост интереса покупателей к квартирам комфорт-класса – реализованный спрос в сегменте увеличился на 5%. Самый привлекательный диапазон цен для клиентов по итогам квартала – от 6 до 15 млн рублей, в основном спрос сфокусирован на студиях, классических однокомнатных и двухкомнатных квартирах евро-формата», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Комфорт-класс становится более востребованным у покупателей: за квартал его доля в спросе выросла с 52% до 57%. Доля в предложении выросла с 40% до 44%. На втором месте в структурах спроса и предложения жильё бизнес-класса. За квартал доля данной категории в спросе снизилась с 41% до 38%, доля в предложении уменьшилась с 41% до 39%. Доли премиум- и элит-класса по сравнению с предыдущим кварталом немного снизились (на 1 п.п.) как в структуре спроса, так и в структуре предложения.
Как и в предыдущем квартале, существенный объём спроса и предложения сосредоточен в бюджете до 15 млн руб. Спрос на недвижимость здесь превышает долю предложения (доля в спросе – 57%, в предложении – 41%). Для лотов стоимостью 20-25 млн руб. и свыше 35 млн руб. предложение превышает спрос.
В целом спрос и предложение по площадям в сегменте квартир комфорт-класса относительно сбалансированы. Основной объём предложения (25%) и спроса (26%) приходится на квартиры от 35 до 45 кв. м (это соответствует однокомнатным квартирам классической планировки или двухкомнатным квартирам евро-формата). Также существенная доля спроса (18%) и предложения (17%) приходится на квартиры 25-35 кв. м (это студии и классические однокомнатные квартиры).
«Спрос на однокомнатные лоты за квартал вырос с 34% до 39% за счёт снижения интереса к двухкомнатным, трёхкомнатным и четырёхкомнатным квартирам. Доля спроса на квартиры студийного формата не изменилась и составляет 19%», – отмечает Дмитрий Старшинин, генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 – партнера в реализации новостроек компании Est-a-Tet .
В первом квартале 2022 года отмечен рост доли ипотечных сделок. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года она выросла с 64,0% до 66,5%.