Больше всего премиальных новостроек сконцентрировано в Пресненском районе и Раменках
На первичном рынке премиум-класса Москвы активно наблюдается процесс децентрализации. Доля проектов за пределами ЦАО за прошедшие три года выросла на 18 процентных пунктов, подсчитали аналитики компании «Метриум». В то же время до сих пор значительная часть новостроек премиум-сегмента сосредоточена в нескольких локациях: 43% комплексов расположено в 5 районах столицы.
Как подсчитали эксперты «Метриум», на первичном рынке столицы реализуется 57 комплексов премиум-класса. В разрезе округов в сентябре 2025 года лидерами по числу премиальных новостроек являются ЦАО и ЗАО (по 14). Также проекты премиум-класса есть в ЮАО (9), СЗАО (6), СВАО (6), САО (5), ВАО (2), ЮЗАО (1). Комплексов этого сегмента до сих пор нет в ЮВАО, ЗелАО и Новой Москве.
Проекты премиум-класса представлены в 30 районах столицы. При этом максимальная концентрация премиальных комплексов наблюдается в 5 районах Москвы: Пресненском (6), Раменках (6), Даниловском (5), Хорошево-Мневниках (4), Марьиной Роще (3).
Районы-лидеры по числу премиальных новостроек в Москве
Источник: «Метриум»
«Пресненский район традиционно лидирует по предложению премиального жилья и, вероятно, лишь укрепит позиции в ближайшие годы, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Прежде всего это связано с расположенным здесь международным деловым центром «Москва-Сити». Правда, сейчас девелоперы продают здесь помещения всего в двух проектах: готовом 70-этажном комплексе и строящемся сверхвысоком 87-этажном небоскребе. Вместе с тем целый ряд проектов реализуется в транспортной доступности от «Москва-Сити», в пределах «Большого Сити». В ближайшие годы запланировано активное развитие этой локации, в том числе создание национального выставочного центра «Россия». В результате «Москва-Сити» и Пресненский район в целом станут еще популярнее у застройщиков жилья премиум-класса».
Лидерство по числу премиальных проектов с Пресней сейчас делят Раменки. Активное строительство в этом районе объясняется наметившимся дефицитом свободных участков в центре. При этом Раменки имеют хорошую транспортную доступность, автомагистралями связаны с аэропортами и востребованными направлениями загородной недвижимости.
Еще ряд районов Москвы также отличаются повышенной концентрацией премиальных проектов. По два комплекса премиум-класса расположено в 8 районах: на Нагатинском полуострове, в Преображенском, Басманном, Красносельском, Беговом, Ростокино, Донском и Филевском Парке. При этом в 17 районах столицы представлено по одной премиальной новостройке, подсчитали эксперты «Метриум».
«Знаковой тенденцией последних лет в премиальном сегменте стало формирование новых локаций премиум-класса, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva на Нагатинском полуострове, «Преображенская площадь» в Преображенском). – Перспективные районы, где строилось в основном жилье бизнес-класса, превращаются в современные центры притяжения с ликвидным премиальным жильем. Чтобы предпосылки к возникновению таких локаций оказались реализованы, девелоперам требуется вести большую работу. Так, на Нагатинском полуострове мы создали и развиваем крупнейший в стране рекреационный кластер «Остров Мечты» с парками развлечений, торговым променадом, киноконцертным залом, ландшафтным парком на 44 га, самым большим в России пляжным клубом с бассейнами Dream Beach Club, яхт-клубом с вейк-парком и др. В районе Преображенское наша компания создает инновационные детский сад и школу, а также прогулочную улицу с бутиками и ресторанами. Такие усилия, направленные на комплексное развитие территорий, делают местные новостройки особенно привлекательными для инвесторов. Цены здесь продолжают активно расти даже после ввода домов в эксплуатацию, так как не прекращает совершенствоваться окружение».
«Первичный рынок премиальной недвижимости в Москве активно развивается, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – За прошедшие три года объем предложения в сегменте вырос в 1,4 раза, число сделок по ДДУ – в 1,6 раз. В основном расширение рынка новостроек премиум-класса происходит за счет районов за границами Центрального округа, включая абсолютно новые престижные локации. Однако лидером по экспозиции премиального первичного жилья остается Пресненский район ЦАО, флагманская роль которого обусловлена расположенной здесь деловой инфраструктурой мирового уровня».
Число квартир[1] на этапе котлована в новостройках «старой» Москвы за год (с сентябрь 2024 года по сентябрь 2025 года) сократилось на 41%, подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании STONE. Сейчас зафиксирован минимальный показатель с октября 2023 года.
По данным STONE, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 39,7 тыс. квартир. За год показатель сократился на 14%. Особенно серьезно снизилось предложение в комплексах на начальном этапе строительства. Количество квартир на котловане снизилось на 41% – до 7 тыс. помещений. Последний раз аналогичный объем вариантов на старте реализации девелоперы предлагали в октябре 2023 года – 6,9 тыс. квартир.
В то же время число жилых лотов в корпусах на этапе монтажа этажей за прошедшие 12 месяцев выросло на 1,3% (до 21,2 тыс. квартир), на стадии отделки – сократилось на 23% (до 6,3 тыс. квартир), в готовых новостройках – стало меньше на 14% (до 4,9 тыс. квартир).
При этом средняя площадь предложений на котловане год к году выросла на 10% (до 63 кв. м). Это объясняется сокращением доли предложения массового сегмента, где средняя площадь, как правило, ниже. Стоимость вариантов на начальном этапе строительства сейчас составляет в среднем 45,1 млн руб., что на 17% больше, чем годом ранее.
«Значительное сокращение предложения на котловане, главным образом, связано с замедлением стартов девелоперских проектов в начале 2025 года, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise на этапе котлована). – В январе-августе текущего года открыты продажи в 20 жилых комплексах «старой» Москвы против 39 объектов за аналогичный период 2024 года. Именно проекты на котловане остаются самыми привлекательными с инвестиционной точки зрения. В 95% случаев они выходят на рынок по более доступной цене, чем в новостройках на более высоких стадиях строительства и затем дорожают как по мере повышения готовности, так и в связи с исчерпанием предложения.
Особенно высокая капитализация со старта продаж до ввода в эксплуатацию наблюдается в камерных проектах с относительно небольшим объемом экспозиции. Например, в жилом комплексе класса бизнес+ STONE Rise запроектировано всего 545 квартир. Этот проект уже на этапе котлована пользуется большой популярностью у клиентов не только за счет приватности и привлекательных цен, но и благодаря эксклюзивным планировочным решениям с балконами и террасами, окнами в ванной, высоким потолкам, развитой инфраструктуре района. C учетом отложенного спроса на этапе бронирования и гибких условий рассрочки STONE Rise стал самым продаваемой новостройки «старой» Москвы в августе 2025 года. На текущий момент удалось реализовать около 40% объема предложения в проекте».
[1] Без учета апартаментов.
