Больше всего премиальных новостроек сконцентрировано в Пресненском районе и Раменках
На первичном рынке премиум-класса Москвы активно наблюдается процесс децентрализации. Доля проектов за пределами ЦАО за прошедшие три года выросла на 18 процентных пунктов, подсчитали аналитики компании «Метриум». В то же время до сих пор значительная часть новостроек премиум-сегмента сосредоточена в нескольких локациях: 43% комплексов расположено в 5 районах столицы.
Как подсчитали эксперты «Метриум», на первичном рынке столицы реализуется 57 комплексов премиум-класса. В разрезе округов в сентябре 2025 года лидерами по числу премиальных новостроек являются ЦАО и ЗАО (по 14). Также проекты премиум-класса есть в ЮАО (9), СЗАО (6), СВАО (6), САО (5), ВАО (2), ЮЗАО (1). Комплексов этого сегмента до сих пор нет в ЮВАО, ЗелАО и Новой Москве.
Проекты премиум-класса представлены в 30 районах столицы. При этом максимальная концентрация премиальных комплексов наблюдается в 5 районах Москвы: Пресненском (6), Раменках (6), Даниловском (5), Хорошево-Мневниках (4), Марьиной Роще (3).
Районы-лидеры по числу премиальных новостроек в Москве
Источник: «Метриум»
«Пресненский район традиционно лидирует по предложению премиального жилья и, вероятно, лишь укрепит позиции в ближайшие годы, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Прежде всего это связано с расположенным здесь международным деловым центром «Москва-Сити». Правда, сейчас девелоперы продают здесь помещения всего в двух проектах: готовом 70-этажном комплексе и строящемся сверхвысоком 87-этажном небоскребе. Вместе с тем целый ряд проектов реализуется в транспортной доступности от «Москва-Сити», в пределах «Большого Сити». В ближайшие годы запланировано активное развитие этой локации, в том числе создание национального выставочного центра «Россия». В результате «Москва-Сити» и Пресненский район в целом станут еще популярнее у застройщиков жилья премиум-класса».
Лидерство по числу премиальных проектов с Пресней сейчас делят Раменки. Активное строительство в этом районе объясняется наметившимся дефицитом свободных участков в центре. При этом Раменки имеют хорошую транспортную доступность, автомагистралями связаны с аэропортами и востребованными направлениями загородной недвижимости.
Еще ряд районов Москвы также отличаются повышенной концентрацией премиальных проектов. По два комплекса премиум-класса расположено в 8 районах: на Нагатинском полуострове, в Преображенском, Басманном, Красносельском, Беговом, Ростокино, Донском и Филевском Парке. При этом в 17 районах столицы представлено по одной премиальной новостройке, подсчитали эксперты «Метриум».
«Знаковой тенденцией последних лет в премиальном сегменте стало формирование новых локаций премиум-класса, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva на Нагатинском полуострове, «Преображенская площадь» в Преображенском). – Перспективные районы, где строилось в основном жилье бизнес-класса, превращаются в современные центры притяжения с ликвидным премиальным жильем. Чтобы предпосылки к возникновению таких локаций оказались реализованы, девелоперам требуется вести большую работу. Так, на Нагатинском полуострове мы создали и развиваем крупнейший в стране рекреационный кластер «Остров Мечты» с парками развлечений, торговым променадом, киноконцертным залом, ландшафтным парком на 44 га, самым большим в России пляжным клубом с бассейнами Dream Beach Club, яхт-клубом с вейк-парком и др. В районе Преображенское наша компания создает инновационные детский сад и школу, а также прогулочную улицу с бутиками и ресторанами. Такие усилия, направленные на комплексное развитие территорий, делают местные новостройки особенно привлекательными для инвесторов. Цены здесь продолжают активно расти даже после ввода домов в эксплуатацию, так как не прекращает совершенствоваться окружение».
«Первичный рынок премиальной недвижимости в Москве активно развивается, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – За прошедшие три года объем предложения в сегменте вырос в 1,4 раза, число сделок по ДДУ – в 1,6 раз. В основном расширение рынка новостроек премиум-класса происходит за счет районов за границами Центрального округа, включая абсолютно новые престижные локации. Однако лидером по экспозиции премиального первичного жилья остается Пресненский район ЦАО, флагманская роль которого обусловлена расположенной здесь деловой инфраструктурой мирового уровня».
В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
«За последний месяц лета в столице оформлено 10,6 тысячи сделок на вторичном рынке жилья, что соответствует среднему ежемесячному показателю с начала этого года (10,7 тыс. переходов прав). Хотя число переходов прав снизилось, что вполне характерно для периода массовых отпусков, такая динамика остается умеренной. Для сравнения, в прошлом году август уступил июлю порядка 2 тысяч сделок», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.
В августе 2025 года число зарегистрированных переходов прав сократилось по отношению к аналогичному периоду 2024 года (11 167) на 522 сделки (-4,7%), а к августу 2023 года, когда был зафиксирован абсолютный для этого месяца показатель (17 538), показатель уменьшился в 1,6 раза (-39,3%).
Всего с начала 2025 года Росреестром по Москве зарегистрировано 85 933 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилья. Данный результат на 4,9% уступил январю-августу 2024 года (90 313), а по сравнению с рекордным показателем аналогичного периода 2023 года (110 590) число оформленных вторичных сделок сократилось на 22,3%.
5 сентября 2025 года на пленарном заседании Восточного экономического форума во Владивостоке президент России Владимир Путин предложил распространить Дальневосточную и Арктическую ипотеку (ДВиА) на вторичный рынок в городах Дальнего Востока и Арктической зоны РФ, где не строят новое жилье, а также на все многодетные семьи независимо от возраста родителей, и все категории государственных и муниципальных служащих.
Хотя параметры изменений в льготной программе находятся в проработке, можно предположить, что условия будут схожи с правилами предоставления семейной ипотеки на вторичное жильё. Напомним основные требования к недвижимости: объект должен находиться в населенном пункте, который имеет статус города, и в котором строят не более двух многоквартирных домов. Отдельно Путин поручил учитывать возраст и состояние объектов, сейчас в семейную ипотеку доступны квартиры в домах не старше 20 лет и не находящиеся в аварийном состоянии.
Объемы ипотечного кредитования в городах с возможным доступом к ДВиА ипотеке на вторичную недвижимость
На данный момент третье место по объемам выдач среди всех ипотечных программ Сбера в России занимает Дальневосточная и Арктическая ипотека. Она уступает только семейной и рыночной ипотеке с долей 7,5%. Популярность программы продолжает расти – в августе 2025 года выдачи по программе прибавили 6% и достигли 20 млрд рублей.
В 2025 году на Дальнем Востоке абсолютное большинство жилищных кредитов приходится на ДВиА ипотеку – почти 80% от всего объема выдач. Семейная ипотека, которая в ряде городов и в двух регионах ДВ распространяется на вторичное жильё, занимает только 13,3% объема. «Вторичку» на рыночных условиях приобрело только 5% заёмщиков.
После распространения Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичное жильё в городах, где нет предложения от застройщиков, доступ к льготному ипотечному кредитованию появится в 87 населенных пунктах. Сейчас вторичное жильё в этих городах можно приобрести в рамках «Семейной ипотеки».
За первые 8 месяцев 2025 года в Сбере в данных городах было оформлено 4 тыс. ипотечных сделок на общую сумму 11,1 млрд рублей, а стоимость объектов, купленных в ипотеку, составила 15,7 млрд рублей. Самой востребованной категорией являются квартиры – на их покупку было выдано 10 млрд рублей. Популярны кредиты на загородную недвижимость: на покупку готовых домов было выдано 460 млн рублей, а на строящиеся дома – 412 млн рублей.
Лидеры по объему ипотечного кредитования среди регионов и территорий ДВиА, где расположены города без новостроек: Красноярский край (37%), Хабаровский край (10,9%), Мурманская область (10,3%), Амурская область (9%) и Республика Саха (Якутия) (8,3%).
Введение в сентябре 2020 года Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичную недвижимость в Магаданской области и Чукотском АО, где уже не осуществляется строительство новых многоквартирных домов, позволило существенно нарастить количество и объемы ипотечных сделок. Так, в Магаданской области в последующие 10 месяцев после введения ДВиА на вторичную недвижимость было совершено на 78% больше сделок, чем за аналогичный период до изменений в программе, а рост объема выдач составил 118%. В Чукотском АО аналогичные показатели выросли на 72% и 91% соответственно.
Однако такие изменения стали возможны из-за эффекта низкой базы в данных регионах, где более десяти лет практически не ведется строительство новых МКД и на рынке не было альтернативы вторичной недвижимости.
Таким образом, в рассматриваемых городах, при введении новых параметров ДВиА ипотеки, рост количества и объема ипотечных сделок на вторичную недвижимость будет ограничен самим рынком недвижимости. За пять с половиной лет действия льготной программы, рынок во многих регионах, где велось строительство первичной недвижимости, смог частично удовлетворить спрос. Наибольший рост ипотечного кредитования может начаться в городах без предложения на первичном рынке, особенно с учётом расширения категорий граждан, которым станет доступна обновлённая программа.
Потенциальные ипотечные заёмщики при изменении условий ДВиА ипотеки
Население Дальнего Востока и Арктической зоны России достигает 10 млн человек, в городах, потенциально доступных для использования ДВиА ипотеки на вторичную недвижимость, живет около 2 млн человек. К данному моменту, за всё время действия программы, порядка 130 тыс. заёмщиков воспользовались ДВиА ипотекой.
Всего в Дальневосточном федеральном округе, по данным Росстата за 2024 год, проживает 116 тыс. многодетных семей. Ещё около 45 тыс. многодетных семей проживает на территориях Арктической зоны. Таким образом, около 160 тыс. многодетных семей, независимо от возраста родителей, смогут претендовать на получение ипотечного кредита на льготных условиях. Если учитывать только те территории Дальнего Востока и Арктической зоны, где нет доступа к первичной недвижимости, то там численность многодетных – 39,4 тыс. семей, которые получат доступ к льготному кредитованию, в том числе на вторичное жилье.
В регионах действия ДВиА среди многодетных заёмщиков Сбера почти половина – это те, кто по возрасту не подходит под существующие сейчас условия, то есть старше 35 лет. Таким образом, потенциально воспользоваться Дальневосточной ипотекой смогут более половины многодетных семей на обновлённых условиях.
Также президент поручил распространить кредитование по условиям ДВиА ипотеки на всех муниципальных и государственных служащих в регионах и на территориях её действия. По данным Росстата, в регионах ДВФО насчитывается более 111 тыс. бюджетников, ещё 27 тыс. – на территории Арктической зоны РФ, всего более 138 тыс. человек смогут претендовать на получение льготных условий.
Объем рынка недвижимости в городах, где потенциально возможен доступ к ДВиА на вторичную недвижимость
На данный момент на витрине Домклик в городах без первички, которые находятся на территории дальневосточных регионов и в Арктической зоне России для покупки доступно более 7,9 тыс. объектов вторичной недвижимости. Их общая площадь составляет 446 тыс. квадратных метров, стоимость - 34,7 млрд рублей.
Однако к покупке будут доступны только те объекты, возраст которых не превышает 20 лет, и непризнанные аварийными. Таких объектов в продаже на витрине Домклик существенно меньше. Из тех объектов, где удаётся точно определить возраст, под условия подходят только 782 объекта общей площадью 64 тыс. квадратных метров на сумму 5,2 млрд рублей. Вероятно, с началом действия программы объем подходящего предложения станет выше.
При этом можно заметить, что последние 20 лет весомую долю жилищного строительства в данных городах составляли частные дома. Во вторичной недвижимости на них приходится 10% рынка, а среди «вторички» моложе 20 лет их доля достигает 38%. Поэтому существенный объем выдач по Дальневосточной и Арктической ипотеке в новых условиях будет приходиться на покупку готовых загородных домов.
Выводы
После заявленных изменений параметров предоставления доступа к Дальневосточной и Арктической ипотеке главными ограничениями станут: слабая развитость первичного рынка недвижимости, малая численность населения в городах, где появится возможность взять льготный кредит на покупку готового жилья, а также устаревший жилой фонд, ограничивающий количество доступных к покупке объектов вторичной недвижимости. Главным драйвером новых выдач станет расширение категорий граждан, на которых будет распространяться ДВиА ипотека. Поэтому наибольший прирост прогнозируется в Приморский крае, Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае, Мурманской области и Арктической зоне Красноярского края – в этих регионах наибольшая численность населения и льготных категорий граждан.
Около 140 тыс. жителей макрорегиона смогут претендовать на ДВиА как сотрудники бюджетных организаций. К этой цифре можно прибавить ещё 160 тыс. многодетных семей. Однако эти категории могут пересекаться, а часть многодетных семей и бюджетников уже успели воспользоваться льготными кредитами. С декабря 2019 года, когда была введена эта льготная программа, по её условиям было оформлено более 130 тыс. кредитных договоров.
Существенную роль в росте ипотечных выдач сыграет отложенный спрос. Люди, которые не могли взять жильё по рыночным условиям, получат доступ к самой доступной ставке в 2%. Данный фактор будет иметь особое значение в городах без первичной недвижимости. Однако, этот спрос уже частично удовлетворён доступом к семейной ипотеке на вторичное жильё, где ставка существенно ниже рыночной – 6%, хотя в макрорегионе Дальнего Востока и Арктической зоны доля «семейки» не более 13%.
Ещё одним драйвером для программы станет продолжающаяся урбанизация регионов Дальнего Востока и Арктической зоны, новые категории граждан будут активнее переселяться в города, в том числе те, где станет доступна вторичная недвижимость по льготной ставке.
Методология
Для анализа ипотечного рынка и объема предложения были выбраны населенные пункты из актуального списка городов, в которых доступна семейная ипотека на вторичное жильё и располагающиеся в регионах Дальнего Востока и в Арктической зоне России. Из списка были исключены города Чукотского АО и Магаданской области, так как там уже доступно льготное кредитование на вторичную недвижимость.
Для подсчета численности населения, количества многодетных семей, муниципальных и государственных служащих в Арктической зоне были исключены территории Чукотского АО и Республики Саха (Якутия), так как данные регионы входят в состав ДФО и данные по ним считались вместе с регионами ДВ.
Были проанализированы ипотечные выдачи в макрорегионе Дальнего Востока (Дальневосточный федеральный округ), а также в рассматриваемых городах за первые 8 месяцев 2025 года.
В качестве источника данных о численности населения был использован отчет Росстата о численности населения по муниципальным образованиям на 1 января 2025 года. Источником данных о численности многодетных семей и количества государственных и бюджетных служащих послужила «База данных показателей муниципальных образований» (БД ПМО) Росстата на 1 января 2024 года и сборник Росстата «Труд и занятость в России – 2023».
Для составления портрета ипотечного заёмщика в рассмотренных городах использовались ипотечные выдачи Сбера с 2022 года.
Для оценки объема подходящего жилья были использованы данные с витрины Домклик о продаже вторичной недвижимости в городах без предложения первичной недвижимости.