Половина покупателей премиальных квартир в Москве готова рассматривать «загородные альтернативы»
По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.
Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.
Ключевые факторы при выборе премиального жилья в Москве
|
Ранг |
Фактор |
Процент респондентов |
|
1 |
Безопасность и социальное окружение |
71,5% |
|
2 |
Готовая инфраструктура «у дома» |
68,2% |
|
3 |
Экология и близость к природе |
65,9% |
|
4 |
Личное пространство и приватность |
63,1% |
|
5 |
Возможности для спорта и отдыха на природе |
58,7% |
|
6 |
Престижность и статус локации |
51,8% |
|
7 |
Близость к деловому центру |
42,1% |
|
8 |
Доступ к культурным объектам |
34,7% |
Источник: MR
Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.
Карта желаний: чего не хватает для идеальной жизни
|
Ранг |
Незакрытая потребность |
Процент респондентов |
|
1 |
Тишина и отсутствие шума |
69,3% |
|
2 |
Личная терраса или патио |
65,1% |
|
3 |
Безопасная природная среда для детей |
61,7% |
|
4 |
Близость к лесу или водоему |
58,4% |
|
5 |
Высокое качество воздуха и воды |
55,2% |
|
6 |
Шаговая доступность к топ-ресторанам и театрам |
50,8% |
|
7 |
Панорамные виды на центр Москвы |
47,3% |
|
8 |
Пространство для хобби (мастерская, студия) |
43,6% |
|
9 |
Лучшие школы/гимназии «через дорогу» |
38,9% |
|
10 |
Расширенный гостиничный сервис в доме |
33,5% |
|
11 |
Статус «трофейной» недвижимости |
29,1% |
|
12 |
Быстрый доступ (до 20 мин) в Москва-Сити |
24,4% |
Источник: MR
На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).
Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.
Выбор альтернатив
|
Ранг |
Рассматриваемый сценарий |
Процент респондентов |
|
1 |
Квартира в загородном премиум-комплексе |
49,2% |
|
2 |
Пентхаус или квартира большей площади в своем районе |
44,7% |
|
3 |
Индивидуальный дом в коттеджном поселке |
35,2% |
|
4 |
Таунхаус в загородном поселке |
29,1% |
|
5 |
Квартиры во знаковых небоскребах |
25,8% |
|
6 |
Приобретение недвижимости за рубежом |
22,4% |
|
7 |
Переезд в район ЦАО |
21,7% |
|
8 |
Квартира в отреставрированном историческом особняке |
18,3% |
|
9 |
Покупка «классической дачи» (дальше 50 км) |
15,6% |
|
10 |
Инвестиционная покупка нескольких объектов |
12,1% |
Источник: MR
На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.
Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).
«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении – кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».
В 2016 году Смольный не смог продать имущество почти на 1 млрд рублей.
Покупке помещений бизнесмены предпочитают аренду, а некоторые не могут рассчитаться с долгами – дебиторская задолженность перед Комитетом имущественных отношений (КИО) достигла рекордных 9,8 млрд рублей.
По словам председателя КИО Александра Семчукова, в 2016 году доходы от использования госимущества составили 24,8 млрд рублей (в 2015 году – 27,7 млрд рублей). В частности, от использования объектов нежилого фонда казна в прошлом году пополнилась на 4,5 млрд рублей, земельных участков – почти на 10 млрд рублей, продажи имущества – на 9,05 млрд рублей. Последний пункт исполнен на 91,3% от годового плана, который составлял 9,9 млрд рублей.
Как сообщил генеральный директор Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев, за прошлый год число новых обращений о выкупе снизилось на 12-15%. «Это связано с общей экономической ситуацией. У предпринимателей отсутствуют свободные деньги, и они сейчас в большей степени предпочитают арендовать, а не покупать помещения», – прокомментировал Денис Мартюшев, добавив, что такая же тенденция будет прослеживаться и в 2017 году.
Еще одна тревожная новость прошлого года – рост суммы долгов по аренде госимущества, которая составила почти 9,8 млрд рублей. Всего в «черном списке» должников числится 63 компании. По словам Александра Семчукова, для борьбы с должниками была создана рабочая группа, куда вошли два вице-губернатора – Михаил Мокрецов и Сергей Мовчан. На заседания будут вызывать самых злостных неплательщиков. Однако, чтобы и в будущем свести долги к минимуму, власти хотят изменить саму форму договоров с арендатором. Если он не платит более двух кварталов – договор могут расторгнуть.
Кроме того, в 2017 году Фонд имущества планирует получать доход от построенных за счет средств городского бюджета паркингов, общей вместимостью 1,2 тыс. машино-мест. Денис Мартюшев пояснил, что гаражи будут сдаваться в долгосрочную аренду, чтобы эксплуатирующие компании сдавали их уже физическим лицам. Состояние гаражей разное, объясняет господин Мартюшев, есть среди них отапливаемые с пропускными пунктами, системами видеонаблюдения и хорошим ремонтом, а есть и в неудовлетворительном состоянии. Это 19 подземных и отдельно стоящих паркингов, они расположены в Приморском, Красносельском, Красногвардейском и Выборгском районах, права на их долгосрочную аренду будут выставлены на торги отдельными лотами.
Кстати: В КИО так и не поступило официальное обращение от Русской Православной Церкви с просьбой о передаче в ее распоряжение Исаакиевского собора. «У нас нет официального заявления, все было сделано только по поручению губернатора Петербурга», – сказал Александр Семчуков. Напомним, 30 декабря 2016 года на сайте Смольного появилось распоряжение о передаче Исаакиевского собора в ведение РПЦ. По мнению общественников, это должно было произойти только после рассмотрения заявки от религиозной организации.
Рынок земли оживает – по итогам 2016 года, по подсчетам аналитиков, в Петербурге, по сравнению с предыдущим годом, в два раза вырос объем площадей, приобретенных в сделках.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году девелоперы приобрели под жилое строительство около 118 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти, на которых возможно строительство 1,3 млн кв. м. В 2015 году, несмотря на большее количество сделок, совокупная площадь проданных земельных участков была почти в два раза меньше – 59 га, на которых возможно строительство около 513 тыс. кв. м жилья. За год объем сделок в деньгах вырос почти в два с половиной раза: в 2015-м – 5-8 млрд рублей, в 2016-м – 18-22 млрд рублей.
Сергей Седых, директор по развитию компании «Петрополь», считает, что в прямом смысле покупок земли практически нет. «Сегодня действуют иные формы взаимодействия землевладельца и застройщика, в рамках которых нет прямых денежных отношений. Поэтому правильнее бы была формулировка – сколько земельных участков в прошлом году было вовлечено в инвестиционный оборот посредством совместной деятельности», – рассуждает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg с таким мнением отчасти согласен: «Среди новых трендов можно отметить существенный рост числа смешанных сделок, когда собственник земельного участка получает часть стоимости долей квартир в будущем проекте. Если в прошлые годы землю стремились продать за реальные деньги, то сегодня собственники стали более договороспособны – есть примеры сделок только за долю в площадях. Некоторые девелоперы, напротив, непублично пытаются продать часть собственных земельных участков, которые ранее планировали к застройке».
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп», отмечает, что в Петербурге много перспективных территорий: «В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. Это около 400 га земли, пригодной для строительства жилья».
Мнение:
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: – В собственности города находится более 75% городской земли, в частных владениях – около 23%, что составляет 33 тыс. га. Возможно, когда застройщики израсходуют запасы земельных портфелей и реализуют все свободные участки, основным земельным ресурсом и станут бывшие промышленные территории, но сегодня на месте предприятий возведено около 40 объектов жилой недвижимости, это приблизительно 10-15% от всего рынка строящейся недвижимости, включая уже реализованное. Государственные барьеры и несовершенство правовой базы тормозят реализацию проектов комплексного освоения.