Половина покупателей премиальных квартир в Москве готова рассматривать «загородные альтернативы»
По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.
Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.
Ключевые факторы при выборе премиального жилья в Москве
|
Ранг |
Фактор |
Процент респондентов |
|
1 |
Безопасность и социальное окружение |
71,5% |
|
2 |
Готовая инфраструктура «у дома» |
68,2% |
|
3 |
Экология и близость к природе |
65,9% |
|
4 |
Личное пространство и приватность |
63,1% |
|
5 |
Возможности для спорта и отдыха на природе |
58,7% |
|
6 |
Престижность и статус локации |
51,8% |
|
7 |
Близость к деловому центру |
42,1% |
|
8 |
Доступ к культурным объектам |
34,7% |
Источник: MR
Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.
Карта желаний: чего не хватает для идеальной жизни
|
Ранг |
Незакрытая потребность |
Процент респондентов |
|
1 |
Тишина и отсутствие шума |
69,3% |
|
2 |
Личная терраса или патио |
65,1% |
|
3 |
Безопасная природная среда для детей |
61,7% |
|
4 |
Близость к лесу или водоему |
58,4% |
|
5 |
Высокое качество воздуха и воды |
55,2% |
|
6 |
Шаговая доступность к топ-ресторанам и театрам |
50,8% |
|
7 |
Панорамные виды на центр Москвы |
47,3% |
|
8 |
Пространство для хобби (мастерская, студия) |
43,6% |
|
9 |
Лучшие школы/гимназии «через дорогу» |
38,9% |
|
10 |
Расширенный гостиничный сервис в доме |
33,5% |
|
11 |
Статус «трофейной» недвижимости |
29,1% |
|
12 |
Быстрый доступ (до 20 мин) в Москва-Сити |
24,4% |
Источник: MR
На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).
Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.
Выбор альтернатив
|
Ранг |
Рассматриваемый сценарий |
Процент респондентов |
|
1 |
Квартира в загородном премиум-комплексе |
49,2% |
|
2 |
Пентхаус или квартира большей площади в своем районе |
44,7% |
|
3 |
Индивидуальный дом в коттеджном поселке |
35,2% |
|
4 |
Таунхаус в загородном поселке |
29,1% |
|
5 |
Квартиры во знаковых небоскребах |
25,8% |
|
6 |
Приобретение недвижимости за рубежом |
22,4% |
|
7 |
Переезд в район ЦАО |
21,7% |
|
8 |
Квартира в отреставрированном историческом особняке |
18,3% |
|
9 |
Покупка «классической дачи» (дальше 50 км) |
15,6% |
|
10 |
Инвестиционная покупка нескольких объектов |
12,1% |
Источник: MR
На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.
Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).
«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении – кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
В III квартале 2020 было заключено больше сделок на рынке жилья в Москве, чем в предыдущие кварталы текущего года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. В годовом выражении спрос на новостройки вырос на 43%, на вторичное жилье – на 25%, а количество ипотечных сделок – на 36%.
В III квартале 2020 года в Москве было заключено почти 31 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой и нежилой недвижимости. По сравнению с тем же периодом 2019 года, когда Росреестр зафиксировал 21,5 тыс. ДДУ, активность покупателей строящегося жилья увеличилась на 43%, а в сравнении со II кварталом 2020 года – в два раза, подсчитали аналитики «Метриум».
«Спрос на новостройки Москвы в третьем квартале не только восстановился после пандемии, но и вырос, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Это связано в первую очередь с позитивным эффектом от действия программы ипотечных ставок, и также со снижением курса рубля. В июле-августе российская валюта заметно ослабла, что стимулировало инвестиционный спрос на жилье в Москве. Особенно часто приобретали готовое жилье и другие самые ликвидные лоты в качественных проектах новостроек. Население стремилось перевести сбережение в более твёрдый актив или зафиксировать прибыль от роста курса доллара и евро».
На рынке ипотеки заемщики в Москве получили рекордное число кредитов. В III квартале Росреестр зафиксировал почти 30 тыс. ипотечных займов, что на 36% больше, чем в III квартале 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года показатель увеличился более чем в два раза.
«Полагаю, на высокую активность покупателей в III квартале оказала неопределенность оносительно судьбы программы субсидирования ипотеки, – говорит Ксения Юрьева, член совета директоров Группа Родина (девелопер первого в России жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Изначально планировалось её завершение к началу ноября, поэтому после выхода из режима самоизоляции в июне у потенциальных покупателей жилья с привлечением кредита было не так много времени на поиск недвижимости и аккумулирования собственных средств на первоначальный взнос. Это стимулировало их ускоренное принятие решение о покупке».
На вторичном рынке жилья в III квартале 2020 года спрос также превзошел докризисные значения. В Москве заключили 41,4 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 25% больше, чем в III квартале 2019 года, и в 2,3 раза больше, чем во II квартале 2020 года. Продажи вторичного жилья в III квартале стали самыми высокими за последние 7 лет, если сравнивать их с аналогичными периодами прошлых периодов.
«Полагаю, что продажи на вторичном рынке жилья косвенно стимулировала программа субсидирования ипотеки на новостройки, – анализирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – Когда открылась возможность приобрести квартиру в кредит с низкой ставкой, многие владельцы старых квартир решили выставить их на продажу. А поскольку времени у них было немного, они были склонны давать хорошие скидки, что и стимулировало повышение числа сделок».
«Бум на рынке жилья в третьем квартале стал следствием нескольких факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, мы продолжаем наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны покупателей, которые не успели или отказались покупать жилье весной. Во-вторых, активность клиентов, прежде всего инвесторов, стимулировало резкое ослабление рубля. В-третьих, покупателей подгоняли сжатые сроки программы субсидирования ипотеки. Полагаю, в ближайшие месяцы темпы прироста числа сделок несколько снизятся, но, по-видимому, тренд на повышение сохранится до конца текущего года и весенний провал будет полностью компенсирован».