Половина покупателей премиальных квартир в Москве готова рассматривать «загородные альтернативы»
По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.
Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.
Ключевые факторы при выборе премиального жилья в Москве
|
Ранг |
Фактор |
Процент респондентов |
|
1 |
Безопасность и социальное окружение |
71,5% |
|
2 |
Готовая инфраструктура «у дома» |
68,2% |
|
3 |
Экология и близость к природе |
65,9% |
|
4 |
Личное пространство и приватность |
63,1% |
|
5 |
Возможности для спорта и отдыха на природе |
58,7% |
|
6 |
Престижность и статус локации |
51,8% |
|
7 |
Близость к деловому центру |
42,1% |
|
8 |
Доступ к культурным объектам |
34,7% |
Источник: MR
Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.
Карта желаний: чего не хватает для идеальной жизни
|
Ранг |
Незакрытая потребность |
Процент респондентов |
|
1 |
Тишина и отсутствие шума |
69,3% |
|
2 |
Личная терраса или патио |
65,1% |
|
3 |
Безопасная природная среда для детей |
61,7% |
|
4 |
Близость к лесу или водоему |
58,4% |
|
5 |
Высокое качество воздуха и воды |
55,2% |
|
6 |
Шаговая доступность к топ-ресторанам и театрам |
50,8% |
|
7 |
Панорамные виды на центр Москвы |
47,3% |
|
8 |
Пространство для хобби (мастерская, студия) |
43,6% |
|
9 |
Лучшие школы/гимназии «через дорогу» |
38,9% |
|
10 |
Расширенный гостиничный сервис в доме |
33,5% |
|
11 |
Статус «трофейной» недвижимости |
29,1% |
|
12 |
Быстрый доступ (до 20 мин) в Москва-Сити |
24,4% |
Источник: MR
На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).
Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.
Выбор альтернатив
|
Ранг |
Рассматриваемый сценарий |
Процент респондентов |
|
1 |
Квартира в загородном премиум-комплексе |
49,2% |
|
2 |
Пентхаус или квартира большей площади в своем районе |
44,7% |
|
3 |
Индивидуальный дом в коттеджном поселке |
35,2% |
|
4 |
Таунхаус в загородном поселке |
29,1% |
|
5 |
Квартиры во знаковых небоскребах |
25,8% |
|
6 |
Приобретение недвижимости за рубежом |
22,4% |
|
7 |
Переезд в район ЦАО |
21,7% |
|
8 |
Квартира в отреставрированном историческом особняке |
18,3% |
|
9 |
Покупка «классической дачи» (дальше 50 км) |
15,6% |
|
10 |
Инвестиционная покупка нескольких объектов |
12,1% |
Источник: MR
На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.
Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).
«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении – кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».
Портал «ТТ Финанс» www.ttfinance.ru совместно с ABNews.ru и «МК в Питере» организовал круглый стол «Инвестиционная недвижимость». Сегодня эту тему можно считать болезненной – инвесторы в массе выжидают. Тем интересней было услышать мнения приглашенных экспертов.
Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова:
Не так давно недвижимость считалась настоящим золотым стандартом для долгосрочных инвестиций, но времена меняются, и это утверждение уже не так однозначно. Раньше защита от инфляции была одним из главных плюсов, а сейчас кажется, что это преимущество ускользает. Цены на новые квартиры и коммерческие площади готовы падать, несмотря на то, что инфляция продолжает оставаться в нашем финансовом лексиконе. А высокие кредитные ставки лишь усугубляют ситуацию, снижая как доходность, так и ликвидность.
На вторичном рынке наблюдаются не менее печальные тенденции: с начала года средний срок продажи объектов увеличился до 180 дней. Покупатели становятся более требовательными и нередко просят скидки до 20% от первоначальной цены. И не забудьте про изменения в налоговом законодательстве: с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости стал прогрессивным — если ваша сделка не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13%, а если больше — уже 15%.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
На рынке недвижимости сейчас царит не самая радужная атмосфера. Стагнация стала привычным словом для профессионалов в этой сфере. Всё началось с середины прошлого года, когда льготные ипотечные программы начали сворачиваться. В итоге, сегодня осталась лишь «семейная ипотека», но и она не радует низким спросом — воспользоваться ею могут менее 7 миллионов семей, и треть из них уже сделала это. Если же взглянуть в целом, то только 20-25% населения готово к покупке недвижимости, и это не может не вызывать беспокойства.
Высокие ипотечные ставки отпугивают людей, а ситуация на рынке жилой недвижимости негативно сказывается на ожиданиях в сфере коммерческой — от уютных магазинов на первых этажах до крупных торговых центров. На вторичном рынке дела обстоят ещё сложнее: высокие ставки здесь уже давно стали нормой. В общем, правила игры на рынке недвижимости сейчас не самые благоприятные.
Тем не менее, в последний квартал наблюдается определённая инвестиционная активность. Многие покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», которые готовы заплатить всю сумму сразу, делятся, что их депозиты истекли, и они решили вложиться в недвижимость.
Застройщики с надеждой смотрят в будущее и надеются на рост спроса с сентября. Однако, к этому времени предложение может сократиться ещё больше, и новые покупатели столкнутся с ограниченным выбором.
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева:
В настоящее время льготная «семейная ипотека» составляет около 90% суммы всех выдач ипотечных средств, покупатели, имеющие данную возможность взять семейную ипотеку, ограничены – они стремятся улучшить свои жилищные условия, вложить и сберечь свои накопления.
Если говорить о покупателях-инвесторах, то сейчас вряд ли кто-то надеется быстро реализовать на вторичном рынке приобретенное жильё. Этот подход возможен только с очень высоколиквидным жильем с ограниченной конкуренцией в локации, в текущих условиях ограниченного спроса из-за отсутствия массовой ипотеки, в большей степени работают инвестиции в долгую, с целями сохранения денег и пассивного дохода (сдача в аренду) . Однако, в Санкт-Петербурге наблюдается сокращение новостроек в последние годы — объем предложения уже около двух миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе , из-за сокращения предложения, постепенно растут.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
В Санкт-Петербурге много устаревших зданий, что лишь усиливает интерес к покупке жилья и инвестициям. Однако, к сожалению, условия для приобретения недвижимости стали более ограниченными. Тем не менее, в сегменте комфорт-класса наблюдается положительная динамика. Программы с банками по снижению ипотечных ставок действительно продолжают действовать.
И растет спрос на коммерческие площади, которых не хватает. Инвесторы рассчитывают на окупаемость чуть больше десяти лет, а входная цена начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Конечно, банковские вклады с доходностью 20% пока остаются вне конкуренции, как инвестиция. Но по мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность. В то же время, в городе наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство: в прошлом году их количество упало вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эта ситуация может привести к резкому росту цен, когда денежные потоки из вкладов вернутся на рынок.
Что касается апартаментов, здесь всё выглядит несколько иначе. Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков более подробно освещает тему апартаментов. «Знаете, интересный момент: загрузка апартов в нашем городе обычно выше, чем у традиционных гостиниц. Это, по сути, еще один аргумент в пользу инвестиций в этот сегмент недвижимости», - говорит он.
В целом, последние месяцы на рынке жилья, особенно в сегменте апартаментов, ничего особо не изменилось. Разве что застройщики начали активнее строить на окраинах города из-за нехватки площадок в центре. Это еще раз подтверждает, что спрос на жилье все же есть.
Хотя, если честно, спрос нельзя назвать запредельным. Рынок уже давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и апартаменты научились обходиться без их влияния. «Мы смотрим на ключевую ставку одним глазом, но стараемся создавать свои стимулы для покупателей. Например, у нас есть длительные рассрочки — до 36 месяцев, или специальные скидки для айтишников. А если у инвесторов есть дети до 18 лет, мы тоже готовы предложить дополнительные скидки», - перечисляет специалист отдела продаж сети апарт-отелей Vertical.
Тем не менее, даже с такими системами скидок спрос не растет так сильно, как хотелось бы. Но на общем фоне рассрочки работают лучше — сейчас около 30% сделок проходят именно по этой схеме. Остальные покупатели предпочитают сразу платить всю сумму. Это позволяет им получить более высокую доходность и лучшие условия.
«Недавно мы внедрили новую фишку — отсрочки платежей, – рассказывает Константин Чирков. – Это дает возможность инвесторам немного подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может внести 10% от стоимости квартиры и положить оставшуюся сумму на депозит на 3-4 месяца. При этом он сохраняет все преимущества стопроцентной оплаты. А когда долг полностью закрыт, инвестор может получить гарантированный доход до 13%».
В общем, по мнению замглавы по продажам, именно такие отсрочки и гарантии по доходу сейчас и поддерживают продажи на рынке.
Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак:
Средняя цена на новую квартиру составляет около 7 миллионов рублей. В то же время, в Санкт-Петербурге средний депозит — 700 тысяч. Это говорит о том, что между двумя способами инвестирования не наблюдается прямой конкуренции. Но если взглянуть на общую сумму депозитов в России, по данным Центробанка, она достигает впечатляющих 58 триллионов рублей. При этом с начала года ее рост несколько замедлился и на сегодняшний день прибавка составляет 3,5%.
По ипотеке тоже наблюдаются изменения. Количество сделок уменьшилось. Эти изменения объясняются высокой ключевой ставкой.
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга:
Благодаря высокой ключевой ставке длинные облигации федерального займа (ОФЗ) стали более привлекательными. На горизонте более 15 лет ориентируемся в них на доходность порядка 15% годовых и выше. Биржевые инструменты не являются конкурентами недвижимости, инвесторы, обладающие существенным капиталом, диверсифицируют свои вложения для минимизации рисков, в том числе геополитических. Довольно сложно предсказать, что на определенном этапе будет в более выигрышном положении — ценные бумаги или недвижимость.
По итогам 2025 года доля неипотечных сделок на рынке недвижимости достигнет 65,6% — рекордного уровня как минимум за последние пять лет. Об этом в преддверии ПМЭФ-2025 заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Александр Пахомов.
По предварительным оценкам банка, в первом полугодии россияне заключили около 900 тыс. сделок по покупке жилья без ипотеки — на 3% больше, чем годом ранее. Пик пришелся на январь–февраль: аналитики связывают это с выплатой годовых премий. Однако уже к весне рост замедлился, и до конца года эксперты ожидают «плоскую» динамику.
По прогнозам ВТБ, по итогам года число неипотечных сделок в России достигнет 2 млн, рост год к году составит порядка 1%. При этом альтернативные схемы (например, рассрочка от застройщиков) могут продолжить вытеснять классическую ипотеку.
«В этом году мы наблюдаем устойчивый рост числа покупателей, которые предпочитают использовать при покупке недвижимости собственные накопления, в том числе от рекордных депозитных доходов, и альтернативные формы расчёта. Две из трех сделок на рынке недвижимости пройдут за счет собственных средств покупателей. Это отражает изменение потребительского поведения, а также растущую гибкость со стороны девелоперов. Однако потенциал этого тренда ограничен: неипотечный сегмент близок к насыщению, и структура сделок постепенно стабилизируется», — заявил Александр Пахомов.
По его словам, в ипотеке основной спрос сегодня сосредоточен на программах с государственной поддержкой и региональных инициативах.
«Банковский рынок усиливает фокус на доступных и адресных продуктах, которые максимально соответствуют текущим потребностям клиентов и снижают их платежную нагрузку. Для нас работа по льготным ипотечным программам останется приоритетом», - добавил зампред ВТБ.
Средняя стоимость покупки по неипотечным сделкам, по данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный», составила по итогам пяти месяцев 5,9 млн рублей (+18% к сопоставимому периоду 2024 года). Основной прирост обеспечил первичный рынок, где спрос остается высоким и без кредитов. Структура покупок: 42% — квартиры, 27% — земельные участки, по 11% — жилые дома и нежилые помещения, остальная часть – нежилые здания и машино-места.
-
при анализе использовались данные Роскадастра и экосистемы недвижимости М2.