Половина покупателей премиальных квартир в Москве готова рассматривать «загородные альтернативы»
По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.
Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.
Ключевые факторы при выборе премиального жилья в Москве
|
Ранг |
Фактор |
Процент респондентов |
|
1 |
Безопасность и социальное окружение |
71,5% |
|
2 |
Готовая инфраструктура «у дома» |
68,2% |
|
3 |
Экология и близость к природе |
65,9% |
|
4 |
Личное пространство и приватность |
63,1% |
|
5 |
Возможности для спорта и отдыха на природе |
58,7% |
|
6 |
Престижность и статус локации |
51,8% |
|
7 |
Близость к деловому центру |
42,1% |
|
8 |
Доступ к культурным объектам |
34,7% |
Источник: MR
Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.
Карта желаний: чего не хватает для идеальной жизни
|
Ранг |
Незакрытая потребность |
Процент респондентов |
|
1 |
Тишина и отсутствие шума |
69,3% |
|
2 |
Личная терраса или патио |
65,1% |
|
3 |
Безопасная природная среда для детей |
61,7% |
|
4 |
Близость к лесу или водоему |
58,4% |
|
5 |
Высокое качество воздуха и воды |
55,2% |
|
6 |
Шаговая доступность к топ-ресторанам и театрам |
50,8% |
|
7 |
Панорамные виды на центр Москвы |
47,3% |
|
8 |
Пространство для хобби (мастерская, студия) |
43,6% |
|
9 |
Лучшие школы/гимназии «через дорогу» |
38,9% |
|
10 |
Расширенный гостиничный сервис в доме |
33,5% |
|
11 |
Статус «трофейной» недвижимости |
29,1% |
|
12 |
Быстрый доступ (до 20 мин) в Москва-Сити |
24,4% |
Источник: MR
На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).
Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.
Выбор альтернатив
|
Ранг |
Рассматриваемый сценарий |
Процент респондентов |
|
1 |
Квартира в загородном премиум-комплексе |
49,2% |
|
2 |
Пентхаус или квартира большей площади в своем районе |
44,7% |
|
3 |
Индивидуальный дом в коттеджном поселке |
35,2% |
|
4 |
Таунхаус в загородном поселке |
29,1% |
|
5 |
Квартиры во знаковых небоскребах |
25,8% |
|
6 |
Приобретение недвижимости за рубежом |
22,4% |
|
7 |
Переезд в район ЦАО |
21,7% |
|
8 |
Квартира в отреставрированном историческом особняке |
18,3% |
|
9 |
Покупка «классической дачи» (дальше 50 км) |
15,6% |
|
10 |
Инвестиционная покупка нескольких объектов |
12,1% |
Источник: MR
На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.
Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).
«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении – кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».
Объем сделок в III квартале 2021 г. в сегменте офисной недвижимости в Москве составил порядка 395 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2021 г. объем сделок составил 1 076 тыс. кв. м. Это в очередной раз свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за I-III кварталы достигал 1 286 тыс. кв. м.
Объем нового предложения на офисном рынке Москвы по предварительным итогам III квартала 2021 года составил 16 тыс. кв. м, по итогам I-III квартала объем ввода составил 462,6 тыс. кв. м. До конца текущего года к вводу ожидается еще около 366 тыс. кв. м офисных площадей, но не исключены переносы сроков. Из ключевых проектов, запланированных к завершению, можно отметить бизнес-центр класса А у метро Белорусская АFI 2B (GLA 40 тыс. кв. м), а также деловой комплекс класса А «Парк Хуамин» в районе Ботанического сада (GLA 50 тыс. кв. м).
В конце III квартала 2021 года доля вакантных площадей в офисном сегменте составляет 8,4%, что на 0,3 п.п. выше показателя за I полугодие 2021 года. Увеличение вакантности произошло за счет высвобождения помещений в объектах класса В+/-, где вакантность по итогам III квартала достигла 7,6% (+0,6 п.п. за квартал). Однако в бизнес-центрах класса А продолжается сокращение объема свободных площадей – уровень вакантности снизился с 11,5% в I полугодии 2021 г. до 10,7% на сегодняшний день. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 3,7%.
Рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал, за счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 21 350 руб./кв. м/год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 121 руб./кв. м/год.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в помещениях, где требуются наименьшие затраты на отделку. На этом фоне все большую привлекательность приобретают гибкие рабочие пространства, готовые предложить офис «под ключ». Поэтому со стороны предложения наблюдается тренд на увеличение количества built-to-suit площадок гибких офисов, предлагаемых для организации рабочего пространства непосредственно под клиента».
В августе спрос на жилье в Москве стабилизировался после спада в июле. На рынке новостроек число сделок уменьшилось только на 5% против 30% месяцем ранее, а во вторичном сегменте увеличилось на 4%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. В то же время число ипотечных сделок в августе сократилось.
В августе Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 5% меньше, чем в июле (6,7 тыс.). В сравнении с июльским снижением спроса, когда относительно июня число ДДУ упало на 30%, аналитики «Метриум» расценивают это как стабилизацию активности покупателей строящегося жилья после отмены программы субсидирования ипотеки в июле. Однако августовский показатель стал худшим с начала года, не считая января, когда Росреестр Москвы зафиксировал 5,3 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. По сравнению с августом 2020 года число ДДУ уменьшилось на 10%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Число выданных ипотечных сделок в Москве в августе также сократилось, но в целом оно остается высоким. В августе банки выдали заемщикам в столице 10,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем в июле (11,9 тыс.). Фактически спрос на жилищные кредиты вернулся на уровень июня (10,7 тыс.) после ажиотажного спроса в июле, что также можно расценивать как стабилизацию активности клиентов. В сравнении с августом 2020 года количество сделок в минувшем августе оказалось на 7% больше.
«Хотя программа субсидирования ипотеки не действует уже больше двух месяцев, радикального снижения активности заемщиков мы пока не наблюдаем, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Полагаю, свою лепту вносит в это расширение субсидий на кредит семьям с детьми (теперь ипотеку по сниженной ставке могут получить семьи с одним ребенком до трех лет), а таких покупателей на рынке новостроек немало. Впрочем, роста рынка ипотеки в ближайшие месяцы тоже можно не ждать на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. Вероятнее всего уровень кредитования покупателей жилья стабилизируется».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок выросло на 4%. Если в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, то в августе уже почти 14 тыс. Это сопоставимо с июньскими показателями спроса, хотя ниже, чем в марте-апреле. По сравнению с августом 2020 года количество сделок уменьшилось незначительно – только на 5%. В целом спрос на вторичном рынке по сравнению с данными прошлых лет остается высоким.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Августовские показатели рынка жилья в Москве свидетельствуют о стабилизации ситуации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После резкого снижения активности покупателей жилья в июле в августе показатели рынка в основном стабилизировались. Примечательно, что это произошло в разгар сезона отпусков, что дает основания рассчитывать на более благоприятные результаты осенью. Очевидно, бум спроса пройден, но и обвала активности клиентов мы не видим. Расширение семейной ипотеки и некоторое восстановление экономики после пандемии подогревают спрос на жилье в столице».