Строительство офисов смещается в перспективные локации Москвы
Commonwealth Partnership (CMWP) и девелопер STONE провели совместное исследование «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Согласно исследованию, развитие офисной недвижимости в Москве характеризуется смещением активной строительной фазы в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные – Магистральные» и «Калужская»*. В то время как традиционные деловые районы, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» прошедшие начальную реализацию, находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры. Цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации оценивается в 15-20 лет от момента начала строительства первых объектов.
Перспективные кластеры
Традиционные кластеры Москвы формировались органически, на основе устойчивого баланса спроса и предложения. Ключевые этапы развития таких кластеров: единичный ввод, этап активной застройки, последующая стабилизация и локальная экспансия.
«Географическая динамика офисных зон все больше определяется индукцией спроса: новые проекты возникают рядом с уже устоявшимися кластерами, в частности от «Москвы-Сити» тянутся площадки «Большого Сити», а от «Белорусской» складывается единый «Белорусско-Савеловский» кластер, объединяющий все локации в единую деловую зону. В отличие от традиционных органических деловых кластеров, на развитие перспективных площадок влияет деятельность города (КРТ, МПТ и МаИП), однако ключевым фактором является перенос (индукция) спроса из существующих деловых кластеров», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«В последние годы мы фиксируем усиление офисной функции в радиусе 3-5 км от ТТК, что стало возможным благодаря появлению новой транспортной инфраструктуры в сочетании с городской программой по созданию мест приложения труда. Городские программы, такие как КРТ и МаИП, безусловно, приоритетны, но профессиональный офисный игрок оценивает площадки прежде всего с точки зрения актуальности бизнес-функции в данном районе и возможности формирования качественного офисного продукта. Так, мы оцениваем участки в первую очередь с позиции рынка — вслед за развитием городской инфраструктуры, что позволяет нам формировать продукт, соответствующий реальным потребностям города и возможности», – подчеркнула Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.
Общее предложение в динамике с 2025 по 2030 год и доля свободных офисных площадей по кластерам
Особое внимание в исследовании уделяется кластеру «Калужская», который представляет собой яркий пример новой волны девелопмента, получившей развитие на фундаменте существующего делового района. В отличие от других существующих кластеров, экспансия Калужской метрокоммуны – внутренняя. Основная причина формирования исходного органического делового кластера – это редевелопмент. Катализатором новой волны офисного строительства стал очередной этап «браунфилд» девелопмента, начавшийся с вводом в эксплуатацию Большой кольцевой линии метро, и наложившийся на активное развитие программы стимулирования мест приложения труда (МПТ). Это привело к появлению новых знаковых объектов, таких как БЦ GEOLOG 2 (2026), Level Work Воронцовская (2026) и Stone Калужская (2028). Общее предложение офисных площадей в кластере «Калужская» к 2030 году увеличится на 34,3%, достигнув 440 тыс. кв. м.
Диаграмма развития кластера «Калужская»
Сегодня человеческий капитал является одним из главных драйверов развития социально-экономического благополучия страны. В центре внимание национальных идей стоит человек: реализация потенциала каждого гражданина, увеличение рождаемости, создание безопасной и побуждающей к развитию среды.
Инвестиции в человеческий капитал приобретают все большую важность, поэтому внимание на этот аспект обращают и девелоперские компании, которые в своих проектах создают комфортные условия для развития ресурсных способностей каждого человека.
Специалисты ГК «Главстрой» решили выяснить, влияет ли по мнению россиян инфраструктура и девелоперская среда на развитие человека и молодого поколения. В опросе приняли участие более 1000 человек в возрасте от 18 до 65 лет, проживающих по всей территории РФ.
Так, согласно полученным данным, наибольшее влияние на развитие молодого поколения по мнению респондентов влияет социум, так считают 39% опрошенных. На втором месте – силы и труд родителей, 18%, на третьем – личные качества человека, 14%. Еще 13% россиян отмечают, что на развитие влияет инфраструктура у дома и городские пространства. Оставшиеся 16% не отметили ничего из выше перечисленного.
При этом более половины респондентов, 57%, наличие развитой детской инфраструктуры, как образовательной, так и развлекательной, считают важной составляющей для будущего места жительства. Еще 30% согласны с тем, что лишними детские объекты не будут. Не обращают внимание на инфраструктурные решения для младшего поколения лишь 13% опрошенных.
В компании также поинтересовались, на наличие каких объектов детской инфраструктуры ориентируются при выборе жилья респонденты. Более трети россиян, 36%, смотрят объекты, в составе которых представлены общеобразовательные школы. 19% отмечают кружки и секции дополнительного образования, для 16% важно наличие детских садов, для 12% – детских площадок. Каждый девятый респондент отмечает важность набирающих популярность в последние годы профильных школ. Оставшиеся 5% предпочли бы жить рядом с ВУЗом.
Интересно, что на вопрос о том, какие объекты развлекательно-образовательной инфраструктуры должны обязательно входить в состав современного жилого комплекса, на первое место россияне поставили функциональные места для досуга детей, так ответили 28% опрошенных. 25% выступают за присутствие общеобразовательных учреждений для детей в возрасте от 7 до 18 лет. 21% респондентов считают необходимом обустройство прогулочных зон, еще 18% – детских площадок. За обязательное наличие инфраструктуры для детей в возрасте от 0 до 7 лет высказались лишь 8% участников опроса.
«В своих проектах мы уделяем особое внимание социальной инфраструктуре, как возможности улучшить жизнь во всем регионе присутствия. Социокультурная программа компании включает в себя формирование качественной городской среды и коммьюнити, столь важного для качественного развития социума, – отмечает Алексей Артошин, коммерческий директор девелоперской компании «Главстрой Регионы». – При этом доля покупателей с детьми в общем объеме спроса по нашим проектам превалирует. Поэтому строительство объектов детской и образовательной инфраструктуры – одна из наиболее важных задач, которая сегодня стоит перед застройщиком при тесном взаимодействии с муниципалитетами. Так, в одном из наших проектов в Московской области реализован масштабный образовательный кластер, для обучения порядка 3,5 тысяч детей разных возрастов».
Запрос на инфраструктуру для развития человеческого потенциала релевантен и для крупных региональных центров. Например, в Северной столице девелопер «Главстрой Санкт-Петербург» построил и ввел в эксплуатацию уже 20 социальных объектов в Выборгском и Приморском районах города.
«Мы строим два больших проекта комплексного развития территории в Санкт-Петербурге. Школы, детские сады и поликлиники — это неотъемлемая составляющая экосистемы современных жилых кварталов, – рассказывает Анна Лях, директор по управлению персоналом «Главстрой Санкт-Петербург». – Помимо анализа клиентских предпочтений важно ориентироваться и на государственную политику и работать в тандеме с городом. Наша компания сотрудничает как с федеральными центрами дополнительного образования, так и с высшими учебными заведениями и ссузами, открывая на базе построенных школ профильные образовательные кластеры – по строительству, урбанистике и ИТ. Такой подход позволяет не только оказать помощь старшеклассникам в выборе будущих специальностей, но и популяризовать те профессии, в которых наблюдается кадровый голод, но которые так важны для поддержания экономики как отдельных регионов, так и страны в целом».
По подсчетам экспертов компании Optima Development, на рынке премиальных новостроек Москвы представлены только 18 проектов премиум-класса, в которых средняя площадь квартир, находящихся в продаже, превышает 100 квадратных метров. Это всего 30% от общего числа проектов премиум-класса на первичном рынке столицы.
Аналитики компании Optima Development подсчитали, что из 60 премиальных проектов лишь в 18 средняя площадь предлагаемых квартир составляет более 100 кв. м, хотя большая площадь квартир традиционно считается одним из ключевых признаков жилья премиум-класса. В этих 18 проектах средняя площадь квартир и апартаментов варьируется от 102 до 202 кв. м, тогда как в остальных проектах (с квартирами меньше 100 кв. м.) средняя площадь помещений составляет от 45 до 60 кв. м. Средний показатель по рынку составляет 81,4 кв. м. В новостройках, где средняя площадь помещений превышает 100 кв. м, как правило, на одну квартиру приходится в среднем 2,6 спальни, в то время как в целом по рынку этот показатель составляет 1,9 спальни.
Проекты с большими квартирами также выделяются более высокой стоимостью квадратного метра. Средняя цена квадратного метра в таких комплексах составляет 970 тыс. рублей, что на 32% выше среднего показателя по рынку, который равен 734 тыс. рублей. Таким образом, новостройки премиум-класса с просторными квартирами значительно дороже в сравнении с остальным предложением в этом сегменте.
«Еще три года назад доля проектов премиум-класса, где средняя площадь квартир была более 100 кв. м., составляла 47%, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Меняется структура предложения по сегменту. На фоне большого количества проектов, характеристики которых больше соответствуют бизнес-классу, действительно просторные квартиры становятся редкостью. Квартиры площадью более 100 кв. м составляют лишь 21% от общего числа помещений, доступных на рынке. Тем не менее такие проекты всё ещё можно найти, примером чему является жилой квартал «Прайм Парк», где средняя площадь квартир достигает 120 кв. м, что делает это жильё подходящим для больших семей».