Строительство офисов смещается в перспективные локации Москвы
Commonwealth Partnership (CMWP) и девелопер STONE провели совместное исследование «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Согласно исследованию, развитие офисной недвижимости в Москве характеризуется смещением активной строительной фазы в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные – Магистральные» и «Калужская»*. В то время как традиционные деловые районы, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» прошедшие начальную реализацию, находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры. Цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации оценивается в 15-20 лет от момента начала строительства первых объектов.
Перспективные кластеры
Традиционные кластеры Москвы формировались органически, на основе устойчивого баланса спроса и предложения. Ключевые этапы развития таких кластеров: единичный ввод, этап активной застройки, последующая стабилизация и локальная экспансия.
«Географическая динамика офисных зон все больше определяется индукцией спроса: новые проекты возникают рядом с уже устоявшимися кластерами, в частности от «Москвы-Сити» тянутся площадки «Большого Сити», а от «Белорусской» складывается единый «Белорусско-Савеловский» кластер, объединяющий все локации в единую деловую зону. В отличие от традиционных органических деловых кластеров, на развитие перспективных площадок влияет деятельность города (КРТ, МПТ и МаИП), однако ключевым фактором является перенос (индукция) спроса из существующих деловых кластеров», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«В последние годы мы фиксируем усиление офисной функции в радиусе 3-5 км от ТТК, что стало возможным благодаря появлению новой транспортной инфраструктуры в сочетании с городской программой по созданию мест приложения труда. Городские программы, такие как КРТ и МаИП, безусловно, приоритетны, но профессиональный офисный игрок оценивает площадки прежде всего с точки зрения актуальности бизнес-функции в данном районе и возможности формирования качественного офисного продукта. Так, мы оцениваем участки в первую очередь с позиции рынка — вслед за развитием городской инфраструктуры, что позволяет нам формировать продукт, соответствующий реальным потребностям города и возможности», – подчеркнула Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.
Общее предложение в динамике с 2025 по 2030 год и доля свободных офисных площадей по кластерам
Особое внимание в исследовании уделяется кластеру «Калужская», который представляет собой яркий пример новой волны девелопмента, получившей развитие на фундаменте существующего делового района. В отличие от других существующих кластеров, экспансия Калужской метрокоммуны – внутренняя. Основная причина формирования исходного органического делового кластера – это редевелопмент. Катализатором новой волны офисного строительства стал очередной этап «браунфилд» девелопмента, начавшийся с вводом в эксплуатацию Большой кольцевой линии метро, и наложившийся на активное развитие программы стимулирования мест приложения труда (МПТ). Это привело к появлению новых знаковых объектов, таких как БЦ GEOLOG 2 (2026), Level Work Воронцовская (2026) и Stone Калужская (2028). Общее предложение офисных площадей в кластере «Калужская» к 2030 году увеличится на 34,3%, достигнув 440 тыс. кв. м.
Диаграмма развития кластера «Калужская»
На фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. По оценке ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом снижение рынка составит минимум 20%. Об этом в рамках 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По итогам 2024 года ВТБ прогнозирует выдачи ипотеки в России на уровне 5 трлн рублей - на 35% ниже, чем годом ранее. Основной объем продаж придется на «семейную» ипотеку, которая займет более 40% в структуре банковских выдач. Несмотря на заградительные ставки, доля рыночных продуктов останется достаточно высокой – около трети. Наименьший объем продаж будет зафиксирован по IT-ипотеке, претерпевшей в этом году самые серьёзные изменения (ок. 219 млрд). ВТБ продолжает работать по ипотеке с господдержкой, считая важной социальную поддержку населения.
На фоне роста ставок по кредитам россияне вновь обратили внимание на неипотечные сделки. По оценке ВТБ, по итогам 2024 года в России будет оформлено около 1,8 млн таких договоров, их доля в сделках с недвижимостью вырастет до 60%.
В 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять экстравысокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ РФ, с большой долей вероятности, она будет сохраняться весь следующий год.
При этом структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для россиян необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтут воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач. Еще порядка 50-55% займет «семейная» программа, при этом ее продажи из-за изменения условий после 1 июля 2024 года сократятся.
«В 2025 году рынок ипотеки не «дотянет» даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и, в основном, на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий «семейной» и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками», — заявил Георгий Горшков.
По итогам 2024 года рынок розничных сбережений в России вырастет на рекордные 26% и достигнет 56,4 трлн рублей. В следующем году темп роста замедлится, но составит более 21%, в результате чего портфель средств розничных клиентов может достичь 68,4 трлн рублей. Об этом в рамках 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Абсолютное большинство накоплений россияне хранят в рублях. В этом году рыночный портфель розничных пассивов в национальной валюте увеличится на 28% и составит 52,6 трлн рублей. В следующем году рублевый портфель депозитов, накопительных и текущих счетов вырастет на 22,5% и превысит 64 трлн.
«В 2025 году рынок сбережений в России продолжит активный рост. Однако его темпы будут снижаться в случае реализации планов ЦБ по смягчению ДКП. Если инфляционное давление упадет, это отразится и на ключевой ставке, и на ставках по вкладам. Выгода от них настолько высокая, что хочется занять у друзей, чтобы разместить на депозите. Но такое окно возможностей не будет длиться долго, поэтому сейчас – оптимальное время, чтобы зафиксировать максимальные ставки на длительный срок», — добавил Георгий Горшков.