Строительство офисов смещается в перспективные локации Москвы
Commonwealth Partnership (CMWP) и девелопер STONE провели совместное исследование «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Согласно исследованию, развитие офисной недвижимости в Москве характеризуется смещением активной строительной фазы в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные – Магистральные» и «Калужская»*. В то время как традиционные деловые районы, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» прошедшие начальную реализацию, находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры. Цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации оценивается в 15-20 лет от момента начала строительства первых объектов.
Перспективные кластеры
Традиционные кластеры Москвы формировались органически, на основе устойчивого баланса спроса и предложения. Ключевые этапы развития таких кластеров: единичный ввод, этап активной застройки, последующая стабилизация и локальная экспансия.
«Географическая динамика офисных зон все больше определяется индукцией спроса: новые проекты возникают рядом с уже устоявшимися кластерами, в частности от «Москвы-Сити» тянутся площадки «Большого Сити», а от «Белорусской» складывается единый «Белорусско-Савеловский» кластер, объединяющий все локации в единую деловую зону. В отличие от традиционных органических деловых кластеров, на развитие перспективных площадок влияет деятельность города (КРТ, МПТ и МаИП), однако ключевым фактором является перенос (индукция) спроса из существующих деловых кластеров», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«В последние годы мы фиксируем усиление офисной функции в радиусе 3-5 км от ТТК, что стало возможным благодаря появлению новой транспортной инфраструктуры в сочетании с городской программой по созданию мест приложения труда. Городские программы, такие как КРТ и МаИП, безусловно, приоритетны, но профессиональный офисный игрок оценивает площадки прежде всего с точки зрения актуальности бизнес-функции в данном районе и возможности формирования качественного офисного продукта. Так, мы оцениваем участки в первую очередь с позиции рынка — вслед за развитием городской инфраструктуры, что позволяет нам формировать продукт, соответствующий реальным потребностям города и возможности», – подчеркнула Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.
Общее предложение в динамике с 2025 по 2030 год и доля свободных офисных площадей по кластерам
Особое внимание в исследовании уделяется кластеру «Калужская», который представляет собой яркий пример новой волны девелопмента, получившей развитие на фундаменте существующего делового района. В отличие от других существующих кластеров, экспансия Калужской метрокоммуны – внутренняя. Основная причина формирования исходного органического делового кластера – это редевелопмент. Катализатором новой волны офисного строительства стал очередной этап «браунфилд» девелопмента, начавшийся с вводом в эксплуатацию Большой кольцевой линии метро, и наложившийся на активное развитие программы стимулирования мест приложения труда (МПТ). Это привело к появлению новых знаковых объектов, таких как БЦ GEOLOG 2 (2026), Level Work Воронцовская (2026) и Stone Калужская (2028). Общее предложение офисных площадей в кластере «Калужская» к 2030 году увеличится на 34,3%, достигнув 440 тыс. кв. м.
Диаграмма развития кластера «Калужская»
Чаще всего к услугам имущественного страхования в России прибегают компании из сфер строительства, торговли и услуг. Самым распространенным страховым событием остаются аварии систем водоснабжения и последствия тушения пожаров. Об этом говорят результаты совместного исследования ВТБ и «Росгосстраха».
Наиболее активно страхованием имущества интересуются компании строительного и девелоперского сектора, на которые приходится треть продаж, предприятия торговли и сферы услуг. Наименьшую активность проявляют предприниматели, занятые в сфере аренды, лизинга и в фармацевтической отрасли.
«В настоящее время заметен рост интереса к страхованию имущества со стороны малого и среднего бизнеса. Предприниматели все больше осознают, что это не просто защита от убытков, но и важный элемент устойчивого развития, позволяющий сосредоточиться на бизнес-задачах и не отвлекаться на форс-мажоры», − говорит Спартак Солонин, руководитель департамента корпоративного цифрового бизнеса – старший вице-президент ВТБ.
По данным «Росгосстрах», наибольшую долю в числе страховых случаев у предприятий среднего и малого бизнеса занимают заливы – аварии систем водоснабжения и последствия тушения пожаров (42% обращений за 2024 год). Значимыми факторами риска также стали пожары (15%) и природные явления (20%), такие как сильный ветер, град и паводки. На противоправные действия и бой стекол приходится 15% страховых случаев.
«Распределение рисков характерно для большинства регионов России, за исключением территорий, пострадавших от крупных чрезвычайных ситуаций, таких как паводки в Оренбурге весной 2024 года. Наиболее подвержены рискам рынки, склады и производственные комплексы на территориях бывших промзон − около 60% страховых случаев», − отмечает Юлия Серова, начальник управления выплат по страхованию имущества и ответственности СК «Росгосстрах».
В 2024 году «Росгосстрах» выплатил по страхованию имущества предприятиям в сегменте малого и среднего бизнеса порядка 60 миллионов рублей. Самая крупная выплата за прошлый год составила 12,2 миллиона рублей.
48% россиян мечтают о квартире в элитном ЖК, 28% опрошенных подойдет недвижимость в качественной новостройке, а каждый десятый хотел бы жить в историческом здании. Монолитные и кирпичные дома предпочитают две трети опрошенных, в то время как панельные и блочные – только треть. Об этом говорят данные совместного исследования СК «Росгосстрах» и Циана*.
Для комфортного проживания 45% респондентов нужен метраж 70-100 кв. м, а каждому пятому будет достаточно 50-70 кв. м. Самыми востребованными у россиян стали «двушки» (35%) и «трешки» (28%), а на третьем месте расположились однокомнатные квартиры (19%). Чаще всего респонденты выбирают жилье на 2-5 этажах (47%), а жить предпочитают в домах средней этажности (26%). При этом «высотки» от 26 этажей пользуются меньшим спросом (5%).
Кроме этого, одной из характеристик идеальной квартиры стал приятный вид из окна: среди предпочтений россиян – горы (28%), парки (26%) или водоемы (21%).
Хорошая звукоизоляция важна для трети респондентов. Просторная кухня необходима 23% опрошенных, а панорамные окна – 22%. Каждый пятый считает наличие высоких потолков важным атрибутом жилья мечты.
Треть респондентов предпочли бы жить в тихом спальном районе, еще четверть – за чертой большого города. В центре мегаполиса хотели бы обосноваться только 19% россиян. При этом в топ городов, в которых опрошенные желали бы приобрести квартиру, попали Москва (19%), Сочи (15%), Санкт-Петербург (11%) и Калининград (10%).
Помимо самого жилья, россияне обращают внимание и на окружающее пространство. К идеальной квартире должны «прилагаться» хорошие соседи (33%), развитая инфраструктура (31%) и низкий уровень шума (27%). Также респондентам важно, чтобы в их районе были парки (23%) и благоприятная экологическая обстановка (21%).
На покупку такой недвижимости каждый пятый опрошенный готов потратить 5-10 млн рублей, столько же заплатили бы 3-5 млн рублей, а еще 14% отдали бы 10-15 млн рублей за квартиру мечты. Для сравнения – средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в городах-миллионниках составляет около 8 млн рублей, однако в популярных локациях цены заметно выше: в Москве – 20 млн рублей, в Санкт-Петербурге – 12,5 млн рублей, в Сочи – 16,5 млн рублей, в Калининграде – 8,5 млн рублей.
«Даже если человек живет не в квартире мечты, он все равно стремится к тому, чтобы его жилье было комфортным и уютным, вкладывая в него силы и средства. Но даже квартира мечты не застрахована от таких неприятностей, как пожар или залив — а на протечки приходится порядка 90% страховых случаев в многоэтажных домах. Пострадать могут и соседи снизу, — говорит директор по развитию и андеррайтингу страхования имущества физических лиц «Росгосстраха» Екатерина Зенченко. — Чтобы избежать крупных расходов в такой ситуации, достаточно приобрести страховой полис. Причем застраховать можно как все имущество, так и наиболее ценные вещи в отдельности — как, например, раритетный комод или секретер. Но что мы всегда советуем своим клиентам в многоэтажных домах, так это страховать гражданскую ответственность. Со страховкой на руках можно жить спокойно, зная, что не придется суетиться в поисках денег на ликвидацию последствий подтоплений — существенной материальной поддержкой станет страховая выплата».
«Желания потенциальных покупателей не всегда соответствуют их реальным возможностям. Почти половина россиян хотели бы жить в ЖК премиального сегмента, но лишь единицы могут позволить себе такое приобретение, а бюджет, который планируют потратить на покупку недвижимости в 2-4 раза ниже реальной стоимости жилья в популярных городах», — комментирует эксперт Циан.Аналитики Елена Бобровская.
--------------------------------------
*Репрезентативный опрос проведен в марте 2025 года среди 2546 граждан старше 18 лет во всех федеральных округах РФ. Данные Циан включают обработанную статистику по поведению пользователей сервиса на форме поиска в марте 2024-марте 2025