Строительство офисов смещается в перспективные локации Москвы
Commonwealth Partnership (CMWP) и девелопер STONE провели совместное исследование «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Согласно исследованию, развитие офисной недвижимости в Москве характеризуется смещением активной строительной фазы в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные – Магистральные» и «Калужская»*. В то время как традиционные деловые районы, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» прошедшие начальную реализацию, находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры. Цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации оценивается в 15-20 лет от момента начала строительства первых объектов.
Перспективные кластеры
Традиционные кластеры Москвы формировались органически, на основе устойчивого баланса спроса и предложения. Ключевые этапы развития таких кластеров: единичный ввод, этап активной застройки, последующая стабилизация и локальная экспансия.
«Географическая динамика офисных зон все больше определяется индукцией спроса: новые проекты возникают рядом с уже устоявшимися кластерами, в частности от «Москвы-Сити» тянутся площадки «Большого Сити», а от «Белорусской» складывается единый «Белорусско-Савеловский» кластер, объединяющий все локации в единую деловую зону. В отличие от традиционных органических деловых кластеров, на развитие перспективных площадок влияет деятельность города (КРТ, МПТ и МаИП), однако ключевым фактором является перенос (индукция) спроса из существующих деловых кластеров», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«В последние годы мы фиксируем усиление офисной функции в радиусе 3-5 км от ТТК, что стало возможным благодаря появлению новой транспортной инфраструктуры в сочетании с городской программой по созданию мест приложения труда. Городские программы, такие как КРТ и МаИП, безусловно, приоритетны, но профессиональный офисный игрок оценивает площадки прежде всего с точки зрения актуальности бизнес-функции в данном районе и возможности формирования качественного офисного продукта. Так, мы оцениваем участки в первую очередь с позиции рынка — вслед за развитием городской инфраструктуры, что позволяет нам формировать продукт, соответствующий реальным потребностям города и возможности», – подчеркнула Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.
Общее предложение в динамике с 2025 по 2030 год и доля свободных офисных площадей по кластерам
Особое внимание в исследовании уделяется кластеру «Калужская», который представляет собой яркий пример новой волны девелопмента, получившей развитие на фундаменте существующего делового района. В отличие от других существующих кластеров, экспансия Калужской метрокоммуны – внутренняя. Основная причина формирования исходного органического делового кластера – это редевелопмент. Катализатором новой волны офисного строительства стал очередной этап «браунфилд» девелопмента, начавшийся с вводом в эксплуатацию Большой кольцевой линии метро, и наложившийся на активное развитие программы стимулирования мест приложения труда (МПТ). Это привело к появлению новых знаковых объектов, таких как БЦ GEOLOG 2 (2026), Level Work Воронцовская (2026) и Stone Калужская (2028). Общее предложение офисных площадей в кластере «Калужская» к 2030 году увеличится на 34,3%, достигнув 440 тыс. кв. м.
Диаграмма развития кластера «Калужская»
В ближайшие годы (2025-2035 гг.) перед российской инфраструктурой будут стоять глобальные вызовы: развитие по меньшей мере пяти удобных и готовых к большим грузо- и пассажиропотокам транспортно-логистических коридоров и почти 50 обходов городов, запуск первой высокоскоростной магистрали, строительство 40 кампусов мирового уровня, создание десяти всесезонных федеральных курортов в разных частях страны.
По оценкам аналитиков Холдинга, социально-экономический эффект от реализации инфраструктурных проектов в перспективных отраслях в среднем составят 2,3 руб. дополнительных инвестиций на 1 руб. вложенных средств, а экономический эффект от реализации всех инфраструктурных проектов, описанных в отчете, может составить до 1,5% ВВП ежегодно.
«Эффект от реализации проектов обходов городов составляет 2 руб. на 1 руб. инвестиций. Эти инициативы дают возможность ускорить поставку товаров, сэкономить за счет снижения пробок на дорогах и уменьшении количества дорожно-транспортных происшествий, а также стимулируют активность в других секторах: гостиничном бизнесе, жилой недвижимости и коммерческой (например, складской) инфраструктуре. Чем больше запускается автодорожных проектов, тем выше мультипликативный эффект», - отмечают аналитики ВТБ Инфраструктурный Холдинг.
В 2024 году россияне оформят розничные кредиты более чем на 14,5 трлн рублей, что на 10% ниже итогов 2023 года. Объем залоговых кредитов (ипотека и авто) по-прежнему будет превышать продажи кредитов наличными. Такой прогноз* в ходе ПМЭФ-2024 озвучил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По оценке ВТБ, драйвером развития рынка в 2024 году станет залоговое кредитование – ипотека и автокредиты. Объем их продаж к концу года достигнет 7,8 трлн рублей против 6,7 трлн по потребительским кредитам. При этом максимальный объем кредитных продаж придется на май и июнь – в оба месяца они превысят 1,3 трлн рублей. Затем ожидается снижение спроса вплоть до декабря, когда он традиционно вырастет в силу сезонности.
В этом году россияне оформят ипотеку на 5,3-5,4 трлн рублей, что на треть ниже результатов прошлого года. Активность заемщиков с начала года связана с возможным завершением 1 июля программы господдержки-2020. После этого во втором полугодии рынок жилищного кредитования начнет «охлаждаться». Ожидается, что меры поддержки ипотечных заемщиков станут более адресными. Объем продаж автокредитов, по прогнозам банка, в этом году на 60% превысит значения 2023 года и достигнет 2,4 трлн рублей.
В сегменте кредитования наличными общий объем продаж достигнет 6,7 трлн рублей, что немного уступит показателям прошлого года. Снижение будет связано с изменением риск-политики регулятора в этом сегменте – ростом макропруденциальных надбавок и снижением лимитов, а также ужесточением требований к резервированию кредитов.
«В первом полугодии потребительская активность россиян растет сопоставимыми к прошлому году темпами. С начала года розничное кредитование показало положительную динамику, достигнув по итогам мая результатов первых пяти месяцев прошлого года – 5,7 трлн рублей, из которых 1 трлн приходится на ВТБ. По итогам года мы ожиданием общерыночного снижения спроса на розничные кредиты на 10% к итогам 2023 года. На динамику в первую очередь повлияют завершение части ипотечных госпрограмм, а также высокая ключевая ставка и ужесточение риск-политики ЦБ. Одновременно будет расти спрос на депозиты и накопительные счета – рынок розничных пассивов вырастет в этом году почти на четверть, поэтому модель финансового поведения клиентов останется сберегательной», – заявил Георгий Горшков.
По оценке ВТБ, объем общерыночного портфеля кредитов физлиц за год может вырасти на 12-14% и приблизится к 40 трлн рублей. Больше половины портфеля придется на ипотеку.
-
Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования