Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Аналитики онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» изучили предложение в домах элит- и премиум-сегментов в прибрежных зонах центра Москвы. Самая застраиваемая набережная — Софийская, где расположены три девелоперских проекта, район — Хамовники, где их пять. Больше всего элитной недвижимости у воды сосредоточено на Фрунзенской набережной — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м.
Сейчас на рынке представлено 18 домов на 13 центральных набережных Москвы. В них продаётся 946 квартир, или 147 тыс. кв. м. На элит-сегмент приходится 35% предложения в лотах и 48% — в квадратных метрах.
«В элитных домах на центральных набережных продаётся 332 лота, или 70 тыс. кв. м недвижимости. Более половины — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м — в клубном квартале „Фрунзенская набережная“ от Sminex. В нём также самый большой выбор форматов элитной недвижимости, от квартир до пентхаусов и вилл. Средняя стоимость квадратного метра в прибрежных зонах центра Москвы — 3,8 млн рублей. Наценка за такое престижное расположение в элит-сегменте составляет от 1,25 до 2,5%», — рассказал руководитель онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артём Советников.
На Софийской набережной расположены две очереди квартала «Золотой» от Capital Group, введённые в эксплуатацию в 2021 и 2023 годах. В них продаётся 20 лотов, или 10,5 тыс. кв. м недвижимости. Ещё один проект в локации — «Резиденция 1864» от «Сбербанк Капитал» 2022 года, где 28 лотов общей площадью 11,7 тыс. кв. м — это второе место после «Фрунзенской набережной» по объёму предложения у воды. Два элитных дома расположены на Саввинской набережной — «Саввинская, 17» и «Саввинская, 27» от Level Group. В каждом из них осталось по четыре квартиры общей площадью 438 и 693 кв. м соответственно. Также по одному девелоперскому проекту находится на Садовнической, Котельнической, Пречистенской и Болотной набережных.
Если говорить о районах ЦАО, где активнее всего продаются квартиры у воды, то это Хамовники. Сейчас там представлено четыре элитных и один премиальный проект на набережных. Четыре дома у воды находятся на Якиманке, столько же — в Замоскворечье.
Осенью 2025 года растет интерес к коммерческой недвижимости, интегрированной в жилые комплексы. Такие объекты становятся не только инструментом сохранения капитала, но и гибким решением для инвесторов и предпринимателей. Аналитики девелопера UDS выделили ключевые факторы, объясняющие этот тренд.
1. Снижение порога входа и высокая ликвидность
Коммерческие помещения в составе ЖК, как правило, имеют меньшую площадь по сравнению с традиционными офисными или торговыми объектами. Это снижает порог входа для частных инвесторов: такие активы становятся доступными даже для тех, кто ранее рассматривал только жилую недвижимость. Например, в регионах, где дефицит качественных коммерческих площадей сохраняется, помещения в ЖК становятся альтернативой с высокой ликвидностью. По разным данным, в 2025 году спрос на такие объекты в крупных региональных центрах вырос на 15–20% по сравнению с 2024 годом.
2. Гибкость инвестиций как ответ на нестабильность
Сегодня инвесторы ищут инструменты с высокой адаптивностью. Некоторые девелоперы уже предлагают гибкие программы с миксом инструментов. «Мы увидели тенденцию, и тоже учли ее в работе. Например, есть такие механизмы, как альтернатива вкладу. Покупатели могут выбирать: оставить помещение в собственности после сдачи объекта в эксплуатацию или получить гарантированную выплату. То есть можно забрать вложенные деньги с процентами вместо самого помещения. Так легче быстро реагировать на рыночные изменения и минимизировать риски. Инвестор может получить доход, почти эквивалентный доходу по вкладу, и реинвестировать его в другие активы. Но может и просто сохранить за собой недвижимость. Подобные решения все более востребованы», – говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.
3. Синергия жилой и коммерческой функций
Современные покупатели ценят возможность совмещать жилье и бизнес в одном комплексе. Издержки снижаются, формируется локальная клиентская база. В условиях роста популярности «городов в городе» такие помещения становятся точками притяжения для местного бизнеса, от кофеен до коворкингов.
4. Рост капитализации
Коммерция в ЖК стабильно дорожает, опережая инфляцию. За год средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в новостройках выросла на 8–12% в зависимости от региона. Интересно как для краткосрочных инвестиций, так и для долгосрочного владения чтобы сдавать в аренду.
Эксперты UDS отмечают, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости в ЖК находится на стыке двух тенденций: роста спроса на локальные бизнес-пространства и потребности инвесторов в гибких инструментах. При этом стоит учитывать риски, связанные с региональными различиями в спросе и конкуренцией со стороны традиционных бизнес-центров.