Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
На фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. По оценке ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом снижение рынка составит минимум 20%. Об этом в рамках 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По итогам 2024 года ВТБ прогнозирует выдачи ипотеки в России на уровне 5 трлн рублей - на 35% ниже, чем годом ранее. Основной объем продаж придется на «семейную» ипотеку, которая займет более 40% в структуре банковских выдач. Несмотря на заградительные ставки, доля рыночных продуктов останется достаточно высокой – около трети. Наименьший объем продаж будет зафиксирован по IT-ипотеке, претерпевшей в этом году самые серьёзные изменения (ок. 219 млрд). ВТБ продолжает работать по ипотеке с господдержкой, считая важной социальную поддержку населения.
На фоне роста ставок по кредитам россияне вновь обратили внимание на неипотечные сделки. По оценке ВТБ, по итогам 2024 года в России будет оформлено около 1,8 млн таких договоров, их доля в сделках с недвижимостью вырастет до 60%.
В 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять экстравысокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ РФ, с большой долей вероятности, она будет сохраняться весь следующий год.
При этом структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для россиян необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтут воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач. Еще порядка 50-55% займет «семейная» программа, при этом ее продажи из-за изменения условий после 1 июля 2024 года сократятся.
«В 2025 году рынок ипотеки не «дотянет» даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и, в основном, на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий «семейной» и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками», — заявил Георгий Горшков.
По итогам 2024 года рынок розничных сбережений в России вырастет на рекордные 26% и достигнет 56,4 трлн рублей. В следующем году темп роста замедлится, но составит более 21%, в результате чего портфель средств розничных клиентов может достичь 68,4 трлн рублей. Об этом в рамках 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Абсолютное большинство накоплений россияне хранят в рублях. В этом году рыночный портфель розничных пассивов в национальной валюте увеличится на 28% и составит 52,6 трлн рублей. В следующем году рублевый портфель депозитов, накопительных и текущих счетов вырастет на 22,5% и превысит 64 трлн.
«В 2025 году рынок сбережений в России продолжит активный рост. Однако его темпы будут снижаться в случае реализации планов ЦБ по смягчению ДКП. Если инфляционное давление упадет, это отразится и на ключевой ставке, и на ставках по вкладам. Выгода от них настолько высокая, что хочется занять у друзей, чтобы разместить на депозите. Но такое окно возможностей не будет длиться долго, поэтому сейчас – оптимальное время, чтобы зафиксировать максимальные ставки на длительный срок», — добавил Георгий Горшков.