Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Руководство сети бизнес-центров «Сенатор» сдало в аренду помещения для продуктовых магазинов «Пятерочка».
Еще недавно в профессиональном сообществе бытовало мнение о невозможности подобного соседства. Однако с наступлением кризиса ретейлеры все чаще появляются в офисных зданиях.
Два магазина открылись в бизнес-центрах «Сенатор» на Васильевском острове, Большом пр., 80 и ул. Чапаева, 15, и расположились на первых этажах офисных зданий. По мнению Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров, магазины расширили инфраструктуру центра и повысили уровень комфорта для арендаторов.
«Со стороны ретейлера размещение магазинов в бизнес-центрах – грамотный ход, который гарантирует постоянный циркулирующий поток покупателей», – говорит Дмитрий Золин. Это уже не первый опыт сотрудничества «Сенатора» с продуктовыми ретейлерами. Почти год назад на 18-й линии В.О. открылся универсам «Верный». Собеседник «Строительного Еженедельника» не стал возражать против появления новых торговых точек в офисных зданиях «Сенатора».
Сторонние эксперты считают появление в бизнес-центрах продуктовых ретейлеров следствием кризиса.
«Продуктовые магазины – сложный тип арендатора. Необходимо место для подвоза и разгрузки товара, энергомощности для холодильных камер и других систем, а образ посетителя дискаунтера не всегда сочетается с типичным портретом посетителя бизнес-центра», – говорит Алексей Федоров, генеральный директор компании «Новый офис».
Однако владельцев бизнес-центров все больше интересует вопрос сдачи первых этажей зданий продуктовым магазинам. Представитель компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган объясняет это тем, что первые этажи офисного здания всегда сдавались по высоким ставкам. «Первые этажи занимали банки, страховые и компании, ориентированные на оказание услуг бизнесу. Сегодня, к сожалению, кроме продуктовых магазинов, никто активно не развивается», – констатирует Алена Бердиган.
Схожего мнения придерживается и директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев: «Продуктовые сети являются самыми активными игроками на рынке, готовыми предложить за аренду наиболее высокую цену». Однако эксперт отказывается считать это трендом. По его словам, в Петербурге мало бизнес-центров, в которых планировка помещений позволяет открыть магазин. «Кроме того, в городе практически не представлены магазины среднего ценового сегмента, которые были бы готовы развиваться на площадях от 200 кв. м до 500 кв. м», – поясняет он.
Понемногу продуктовые магазины становятся полноправными арендаторами бизнес-центров. К примеру, в бизнес-центре «Лангензиппен» на Каменноостровском пр. работает «Перекресток»; магазин «Азбука вкуса» открыт в МФК «Преображенский двор» на Литейном пр.; в МФК «Чкаловский» на ул. Большая Зеленина обосновался SPAR; можно вспомнить и «Перекресток» в Riverhouse на ул. Академика Павлова.
Эксперты считают, что при наличии у магазина отдельного входа влияние на офисную составляющую снижается, а остальные арендные ставки не страдают от присутствия в здании продуктового магазина. На офисном рынке ситуация двоякая: действующие бизнес-центры со сложившимся пулом арендаторов в большинстве своем заполнены на 90% и более, при этом арендные ставки в них могут даже повышаться. А вот заполнить освободившиеся или вновь построенные площади сейчас тяжело, срок экспозиции помещений увеличился до нескольких кварталов, а цена сделки снизилась на 20-25%.
Арендованная площадь сети «Пятерочка»:
БЦ класса А на Большом пр., 80 – 530 кв. м.
БЦ класса B на ул. Чапаева, 15 – 417 кв. м.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.