Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
ВТБ и “Метр квадратный” (М2) проанализировали рынок ипотеки и представили рейтинг регионов с наибольшим количеством ипотечных сделок на тысячу жителей. Лидерами стали Ленинградская, Архангельская области и Республика Тыва. В пятёрку также вошли Удмуртия и Новосибирская область.
Москва – лидер по объему, регионы – по активности
В абсолютных цифрах по объему ипотечных продаж лидирует Москва. Далее следуют Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Свердловская область. Вместе эти пять регионов формируют треть ипотечного рынка страны.
Однако, если смотреть на количество ипотек на тысячу жителей, Ленобласть – безусловный лидер. Здесь эксперты насчитали 12,6 ипотечных сделок на тысячу жителей. В Архангельской области этот показатель – 12, в Республиках Тыва и Удмуртии – чуть более 11, а в Новосибирской области – 10,8. Для сравнения, в среднем по России – 7,4, а в Москве – 6,9.
Почему эти регионы в топе
Возглавить рейтинг этим регионам удалось благодаря активному строительству и доступным ценами на жилье. “Квадрат” в этих регионах стоит дешевле, чем в среднем по стране. Ленинградская и Новосибирская области выигрывают за счет привлекательности для переезжающих. Тыва выделяется высокой потребностью в жилье (обеспеченность жильём – 15,3 кв. м на человека против 28,9 в среднем по стране), а Архангельская область – “арктической” ипотекой.
Важно отметить, что в этих регионах жители более охотно берут ипотеку. Например, в Республике Тыва ипотека финансирует 63% сделок с жильем, в Архангельской области – 50%, тогда как в среднем по России – 37%.
На последних строчках рейтинга – регионы с высокими доходами, где у людей ожидаемо больше возможностей купить жилье без кредита. Например, в Ненецком и Чукотском автономных округах на тысячу жителей приходится всего 2,2 и 4,4 ипотечных сделки, а зарплаты в 1,5 и 2 раза выше средних по стране.
Где чаще платят наличными
В рейтинге регионов по числу сделок без ипотеки лидируют все те же регионы с большой численностью населения, но концентрация рынка здесь ниже. На топ-5 приходится 26% рынка, что на 4 п. п. меньше, чем в ипотечном сегменте.
По числу неипотечных сделок на тысячу жителей верхние строчки занимают Свердловская, Калининградская области и Республика Калмыкия (17 сделок на тысячу жителей). Далее следуют Новгородская (16,5), Ленинградская и Новосибирская области (по 16,1). Этим регионам помогла привлекательность для переезжающих и доступные цены на вторичное жилье (в Свердловской, Новгородской областях и Калмыкии “квадрат” вторички дешевле, чем в среднем по стране на 12%, 23% и 31% соответственно). В среднем по стране на тысячу жителей приходится 13 неипотечных сделок, а в Москве – чуть больше 10.
-
рейтинги основаны на данных Роскадастра о сделках, зарегистрированных в ЕГРН за 2024 год и январь–февраль 2025 года, статистике Росстата о численности и доходах населения, а также данных аналитического центра М2.
Несмотря на перегрев российской экономики и сохранение инфляционного давления, которое пока остается выше целевых уровней ЦБ РФ, предпосылки для смягчения денежно-кредитной политики регулятором к концу года есть.
Эксперты «ВТБ Мои Инвестиции» отмечают, что рост экономики с начала года продолжается на естественно-позитивном тоне, но темпы роста ВВП будут постепенно замедляться. Это связано с сохранением жесткой денежно-кредитной политики Банком России, возвращением к бюджетному правилу, а также более сдержанным государственным расходам.
«Мы видим первые признаки замедления роста корпоративного кредитования и небольшое снижение напряжённости на рынке труда, хотя безработица остаётся вблизи рекордно низких уровней. Более дезинфляционным становится и госбюджет, который сформирован на базе структурного баланса. Все это создает условия для возможного смягчения денежно-кредитной политики Банком России», — сказал инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Алексей Корнилов.
На рынке акций наиболее интересными в апреле–июне будут бумаги компаний финансового, потребительского и IТ-сектора. Последний остается бенефициаром сильных трендов на ключевых рынках, что позволяет сохранять высокие темпы роста бизнеса в совокупности с привлекательной фундаментальной оценкой. В свою очередь, финансовые показатели потребительского сектора поддерживаются ростом реальных заработных плат, что позволяет перекладывать инфляционное давление на клиентов.
Согласно инвестиционной стратегии брокера ВТБ, сейчас целесообразно наращивать позиции в длинных ОФЗ с фиксированным купоном, сокращая долю в инструментах денежного рынка и облигаций с плавающими купонами.
«Доходности ОФЗ отступили от пиковых уровней конца ноября – начала декабря 2024 года, когда участники рынка ожидали дополнительного повышения ключевой ставки ЦБ до 23%. В расчете на смягчение ДКП в конце 2025 года интерес представляют долгосрочные ОФЗ. Хотя основное движение на рынке облигаций ожидается вслед за ключевой ставкой в 2026 году, начинать формировать позиции целесообразно заранее. Постепенный переход из фондов денежного рынка и облигаций с переменным купоном в длинные ОФЗ – основная инвестиционная стратегия для консервативного инвестора в текущем году», — отметил инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Станислав Клещев.
Также в фокусе — качественные корпоративные облигации 1-го и 2-го эшелонов с погашением через 1-2 года и доходностью 19-24% годовых. Отдельный интерес представляют размещения длинных (срочностью 4-5 лет) корпоративных облигаций 1-го эшелона с постоянными купонами. Они позволят зафиксировать высокую купонную доходность надолго, обладают большим потенциалом роста цены в период снижения процентных ставок. Подобные размещения — пока исключение (РЖД), но этот список может расшириться, учитывая высокую потребность в рефинансировании у ряда крупных госкорпораций.
Основные прогнозные показатели:
— Инфляция на конец 2025 года может составить 8-9% г/г.
— Ключевая ставка в базовом сценарии может снизиться до 19% до конца 2025 года.
— USD/RUB — 99 рублей на конец года.
— Средняя цена золота — на уровне 2 900 долл./унц.
— Средняя цена нефти Brent — 71 долл./барр., российской нефти — 60 долл./барр. Ожидания снижены на фоне решения ОПЕК+ по увеличению добычи.
— Прогнозный уровень индекса МосБиржи на горизонте 12 месяцев — 3 300 пп.