Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем составил 592,2 тыс. кв.м и 7,6 тыс. лотов. За год он сократился на 31% площади и 47% лотов.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (27,6%), 4е средней площадью 104,7 кв.м. (20,2%) и 2е средней площадью 50,5 кв. м. (14,7%). Средняя площадь всего предложения составила 77,5 кв. м, которая по сравнению с прошлым годом выросла на 4%.
За год более чем в 2 раза уменьшился размер экспозиции 4 типов квартир: 4-комнатных (-59%), 1-комнатных (-55%), 3-комнатных и 2-комнатных (-50%).
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 296,5 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 21%.
Выше рынка выросла за год СВЦ в ЮАО – на 33,3% и в ЗАО, ВАО и САО на 26%.
По итогам ноября средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23 млн руб., которая за год цена выросла на 26% с 18,3 млн руб.
Больше всего за год выросла средняя цена 2 типов квартир: 1- комнатных на 42%, с 9,8 до 13,8 млн руб. и 2- комнатных на 36,1%, с 15,7 до 21,4 млн. руб.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
ноя.19, млн руб. |
ноя.20, млн руб. |
Динамика, % |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
41,2% |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
36,1% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
25,5% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
25,4% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
24,2% |
|
3е |
17,5 |
21,6 |
23,1% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
15,8% |
|
4е |
26,2 |
29,1 |
11,0% |
|
многокомнатные квартиры |
38,4 |
40,0 |
4,4% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
26,2% |
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке массового сегмента жилья в старых границах Москвы совокупный объем предложения составил 839,1 тыс. кв. м и 14,9 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 24% площади и 22% лотов. На долю комфорт-класса приходится 98% экспозиции, доля жилья в стандарт-классе постепенно убывает.
Больше половины предложения квартир комфорт-класса (53,4%) приходится на 3 типа квартир: «евротрёшки» (21,5%), «евродвушки» (16,4%) и 2-комнатные (15,5%). Объем предложения «евродвушек» и 2-комнатных квартир сократился за год на 20% и 50% соответственно, «евротрёшек» - на 14%. Средняя площадь экспозиции составила 56,3 кв.м.
На долю наиболее востребованных 1-комнатных квартир приходится всего 14% предложения. За год их доля сократилась на 4%, а объем предложения – на 40%.
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 198,5 тыс. руб., что на 3,2% выше, чем месяц назад и на 14,4%, чем год назад.
Средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,2 млн руб., которая за месяц выросла на 2,8%, за год – на 11%.
Больше всего за год выросла средняя цена 1-комнатных квартир - на 14,6%, с 6,8 до 7,8 млн руб. Также на 13% выросла средняя цена сразу нескольких форматов: 2е – на 12,9%, 3е – на 13,3% и 4е – на 12,5%. Меньше всего выросли в цене многокомнатные квартиры (средняя площадь 111,2 кв.м) на 1,9% и 4 комн. квартир (средняя площадь 107 кв.м.) – на 3,4%.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%
