Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
По подсчетам экспертов компании «Метриум», за первые три месяца 2021 года в столичных новостройках высокобюджетного сегмента было реализовано 65 тыс. кв.м. жилья, что почти наполовину (41,2%) больше, чем за аналогичный период прошлого года. На долю 10 самых востребованных проектов пришлось 49,5 тыс. кв.м. (76,2%).
В I квартале 2021 года в Москвы было заключено более 665 договоров долевого участия в домах премиального и элитного класса. При этом на долю наиболее популярных проектов пришлось 76,2% проданных площадей. В них было реализовано 49,5 тыс. кв.м. недвижимости, что принесло девелоперам 39,5 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
Стоит отметить, что по сравнению с другими сегментами рынка жилой недвижимости топ-10 самых продаваемых новостроек элитного класса с начала года обновился всего на 20%. Однако, внутри рейтинга произошли изменения. Прежде всего, теперь в него входят только объекты премиум-класса. Также произошла смена лидера, на первую строчку вышел ЖК «Остров». Кроме того, по сравнению с прошлым периодом на один уменьшилось количество проектов в ЦАО, теперь распределение по округам выглядит следующим образом: по четыре объекта в центре и на западе столицы, по одному – на севере и северо-западе. Стоит отметить и перемещение на десятое место серебряного призера предыдущего рейтинга ЖК Prime Park.
Новым лидером стал ЖК «Остров» от компании «ДОНСТРОЙ» (СЗАО, район Хорошево-Мневники), который вышел на рынок в феврале. За февраль и март 2021 года в нем было реализовано 10,2 тыс. кв.м. (15,6% от всех продаж в сегменте), что обусловлено привлекательной стоимостью квадратного метра (470,1 тыс. рублей).
На втором месте расположился ЖК Lucky (ЦАО, Пресненский район), занявший первую строчку по итогам 2020 года. В нем за I квартал было продано 7,4 тыс. кв.м., средняя стоимость «квадрата» составила 783,5 тыс. рублей.
Третье место сохранил за собой ЖК Victory Park Residence, расположенный в районе Дорогомилово на западе столицы. Здесь за три месяца 2021 года было реализовано 7,2 тыс. кв.м. при средней цене квадратного метра в 842,4 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса
в I квартале 2021 года *
|
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади |
Средняя цена в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
премиум |
10,2 |
15,6% |
470,1 |
|
2 |
▼ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
7,4 |
10,4% |
783,5 |
|
3 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
7,2 |
10,1% |
842,4 |
|
4 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
5,3 |
7,4% |
884,8 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
4,6 |
7,1% |
426,6 |
|
6 |
▼ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
4,2 |
6,4% |
563,7 |
|
7 |
▲ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
4,1 |
6,0% |
489,2 |
|
8 |
▼ |
Садовые кварталы*** |
Хамовники |
премиум |
2,7 |
5,8% |
1175,4 |
|
9 |
▲ |
TITUL на Серебрянической |
Таганский |
премиум |
2,3 |
3,8% |
674,1 |
|
10 |
▼ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
1,5 |
3,3% |
556,7 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 1, 2 и 3, которые соответствуют премиум-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса бизнес-класса (4 и 5).
***В Садовых кварталах в продаже остался пентхаус и 3 комн. квартира
Источник: «Метриум»
Наиболее высокая стоимость квадратного метра в высокобюджетном сегменте отмечена в ЖК «Садовые кварталы» (1175,4 тыс. рублей), ЖК Capital Towers (884,8 тыс. рублей) и ЖК Victory Park Residence (842,4 тыс. рублей). В свою очередь, к самым доступным предложениям относятся ЖК Hide (426,6 тыс. рублей), ЖК «Остров» (470,1 тыс. рублей) и ЖК Spires (489,2 тыс. рублей).
«В I квартале 2021 года продолжает фиксироваться тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Кроме того, квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рассматриваются как долгосрочная инвестиция с высокой доходностью. На фоне ослабления курса рубля, снижения доходности и усиления налоговой нагрузки такой вид вложений выглядит крайне привлекательно. Вероятно, подобные тенденции продолжатся и в следующих кварталах».
В I квартале 2021 года, по подсчетам экспертов компании «Метриум», более половины (53%) договоров долевого участия пришлись на долю 15 наиболее популярных у покупателей проектов новостроек бизнес-класса. Таким образом, сохраняется тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса.
По состоянию на конец марта на первичном рынке жилой недвижимости столицы представлены 93 проекта бизнес-класса (на четыре меньше, чем год назад), в которых за первые три месяца этого года было реализовано порядка 5,8 тыс. жилых помещений. Это на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики «Метриум».
Сам рейтинг за прошедший квартал обновился на 60% и включает в себя 9 новых объектов. Сохранил свои позиции только лидер рейтинга ЖК «Символ». Стоит отметить, что входящие в топ-15 новостройки относительно равномерно распределены по округам. Больше всего проектов реализуется в ЗАО и СЗАО (по три), затем следуют ЮАО, САО и СВАО (по два), по одному расположены в ЮВАО, ЦАО и ЮЗАО. Исключением служит только восток столицы, в топ-15 не вошел ни один из трех размещенных на его территории объектов.
Неизменным с прошлого периода остался лидер рейтинга – ЖК «Символ» от компании «Донстрой» (ЮВАО, район Лефортово). За I квартал в нем было продано более 730 квартир (12,7% от общего количества сделок в бизнес-классе), что сопоставимо с показателями успешных проектов массового сегмента и в 2,8 раза больше, чем у серебряного призера. Средняя стоимость квадратного метра в данном проекте составляет 278,5 тыс. рублей, что на 13,4% ниже среднерыночного показателя.
На втором месте расположился дебютант рейтинга – другой проект от «Донстрой», ЖК «Событие» (ЗАО, район Раменки). Реализация второй очереди в нем началась в январе этого года. «Квадрат» в данном комплексе, в среднем, обойдется в 344,2 тыс. рублей (4 место по стоимости в топ-15).
Третье место занял ЖК «Now. Квартал на набережной», расположенный в Даниловском районе на юге столицы. Еще в конце прошлого года данный проект располагался на 6 месте и демонстрировал тенденцию к спаду покупательского интереса, но выход в продажу новой очереди подстегнул спрос, благодаря чему объект замкнул тройку призеров. Средняя стоимость квадратного метра в ЖК сопоставима со среднерыночной и составляет 320 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве в I квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе |
Средняя цена предложения в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Символ |
Лефортово |
733 |
12,7% |
278,5 |
|
2 |
▲ |
Событие |
Раменки |
263 |
4,6% |
344,2 |
|
3 |
▲ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
226 |
3,9% |
320 |
|
4 |
▲ |
Достижение |
Останкинский |
220 |
3,8% |
308,7 |
|
5 |
▲ |
Фестиваль Парк-2 |
Левобережный |
209 |
3,6% |
251,6 |
|
6 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
187 |
3,2% |
392,5 |
|
7 |
▼ |
Headliner |
Пресненский |
159 |
2,8% |
255,9 |
|
8 |
▼ |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
144 |
2,5% |
261,4 |
|
9 |
▼ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
137 |
2,4% |
375 |
|
10 |
▼ |
Настоящее |
Раменки |
137 |
2,4% |
363,3 |
|
11 |
▼ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
134 |
2,3% |
312,6 |
|
12 |
▲ |
Sydney City |
Хорошево-Мневники |
134 |
2,3% |
383,5 |
|
13 |
▲ |
Архитектор |
Обручевский |
128 |
2,2% |
313,0 |
|
14 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
115 |
2,0% |
351,8 |
|
15 |
▲ |
Режиссер |
Ростокино |
111 |
1,9% |
344,0 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 4 и 5, которые соответствуют бизнес-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса премиум-класса (1, 2, 3).
Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» отмечают, что за три месяца 2021 года количество ЖК, в которых средняя стоимость квадратного метра превышает среднерыночный показатель (321,8 тыс. рублей) увеличилась практически в два раза – с 4 до 7. Это обусловлено появлением новых проектов с высокой относительно рынка стартовой ценой, а также увеличением покупательского интереса к новинкам. Дороже всего «квадрат» обойдется в ЖК «Остров» (392,5 тыс. рублей), далее следуют ЖК Sydney City (383,5 тыс. рублей) и ЖК «ЗИЛАРТ» (375 тыс. рублей). Самая низкая стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Фестиваль Парк-2» (251,6 тыс. рублей), ЖК Headliner (255,9 тыс. рублей) и ЖК «Селигер Сити» (261,4 тыс. рублей).
«Спрос на новостройки бизнес-класса продолжает расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в 2020 году, самыми востребованными за первые три месяца стали проекты с умеренной стоимостью квадратного метра (ниже или сопоставимой со среднерыночным показателем). Спрос на них стимулируется пока еще доступными ставками по ипотеке, а также относительно низкой доходностью таких видов консервативных инвестиций, как банковские вклады и облигации. Вполне вероятно, что подобная тенденция продолжится и во II квартале 2021 года. Пока не завершилась программа льготной ипотеки и ЦБ РФ не начал активно поднимать ключевую ставку, спрос, вероятнее всего, будет сохранятся на рынке высоким».