Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. предложение апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составило 281,6 тыс. кв. м и 4,7 тыс. лотов. За месяц снижение составило 10,1% площади и 4,2% лотов, в годовой динамике - 46% площади и 35% лотов. На долю предложения апартаментов приходится всего 17,4% от совокупного объёма экспозиции на первичном рынке Москвы (-1% за месяц).
Большая часть предложения приходится на бизнес- и премиум-классы (по 36,9% и 34,7% соответственно). Больше всего сокращается предложение апартаментов премиум-класса – на 12,3% за месяц, на 55% за год. В бизнес-классе сокращение составило 9% и 48% соответственно. На долю комфорт-класса приходится 27% площади, которая за месяц сократилась на 7%, за год – на 27%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (65,2%): на стадии введенных объемов – 39%, на стадии благоустройства – 2,3% и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 23,9%. На начальной стадии находится 24,7% площади: на нулевом цикле – 15,8%, на стадии монтажа первых этажей – 8,9%. За год больше всего сократилось предложение на стадии введенных объемов – за месяц на 10%, за год - на 47%.
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 44%, на долю отделки приходится – 24,2%, с допопциями – 20,1% и на предчистовую – 11,7%. За год доля отделки с допопциями (кухня, мебель, сантехника) выросла на 18%. При этом доля предложения без отделки продолжает сокращаться: на 17,5% уменьшилась ее доля в предложении.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) апартаментов в апреле составила 397,4 тыс. руб. (+4,7% за месяц, + 25% за год). Лидерами роста стали премиум-класс – 634,5 тыс. руб. (+3,5% за месяц, +37% за год). На сопоставимые величины выросла СВЦ в бизнес-классе – 301,9 тыс. руб. (+9,4%, +29,8%) и в комфорт-классе - 232,2 тыс. руб. (+8,1% за месяц, + 29,5% за год). В стандарт-классе «квадрат» составил 221,8 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +8,6% за год).
Самым доступным среди округов стал ЮВАО – 224,8 тыс. руб. (+5,1% за месяц, +19,8% за год), самым дорогим – ЦАО – 596,6 тыс. руб. (-0,2% за месяц, +22,4% за год). Больше всего за год выросла СВЦ в ЮАО – на 48% до 375,8 тыс. руб., в ВАО – на 43% до 274,2 тыс. руб. и в ЗАО – на 37% до 509,8 тыс. руб.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
Средняя квартира в массовых новостройках «старой» Москвы на 2,39 млн рублей дороже, чем в Новой Москве. Это самый низкий показатель, как минимум за последние пять лет, по наблюдениям экспертов «Метриум». За 2020 год разница в цене новомосковских и старомосковских квартир сократилась на 37%.
По подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость квартиры на рынке новостроек Новой Москвы составляет 9,37 млн руб. Между тем в «старой» Москве за квартиру застройщики в среднем просят 11,76 млн рублей, то есть на 2,39 млн рублей больше, чем девелоперы в Новой Москве. В относительном выражении стоимость средней новомосковской квартиры составляет 80% от стоимости аналогичной квартиры в старых границах столицы – это самое высокое значение за последние пять лет, то есть разница в ценах сократилась до минимума.
Год назад, в I квартале 2020 года, в Новой Москве средняя квартира продавалась за 7,14 млн руб., а в «старой» – 10,93 млн руб. Денежная разница в стоимости была равна 3,79 млн рублей. Таким образом, за 12 месяцев этот показатель сократился на 37% (с 3,79 до 2,39 млн руб.). Тогда стоимость средней новомосковской квартиры составляла 65% от стоимости похожей квартиры в Новой Москве.
Разница в стоимости новых квартир в ТиНАО и «старой» Москве в 2020 году устойчиво сокращалась. В I квартале новомосковское жилье стоило 65% цены старомосковского, во II квартале – 72%, в III и IV квартале – 77%, наконец, в I квартале 2021 – 80%.
Самый большой разрыв в цене между московскими и новомосковскими новостройками в последний раз наблюдался в конце 2017 года. В IV квартале 2017 года в ТиНАО средняя стоимость квартиры составляла 5,08 млн рублей, а в «старой» Москве – 8,58 млн рублей. Хоть разница в абсолютном значении и равнялась 3,7 млн рублей (что меньше аналогичного значения в I квартале 2020 года), но относительная цена новомосковской квартиры составила всего 58% от цены старомосковской. То есть в конце 2017 года можно было приобрести 1,7 среднестатистических квартир в ТиНАО по цене одной московской, а теперь – только 1,3 квартиры.
Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве также постепенно приближается к расценкам «старой» Москвы. По подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2021 года средний «квадрат» в новостройках Новой Москвы продавался за 179,6 тыс. рублей, тогда как в Москве (в феврале) – 219,6 тыс. рублей (разница – 40 тыс. рублей). Таким образом, за квадратный метр новостройки в Новой Москве покупателю придется заплатить 82% от стоимости «квадрата» в «старой» Москве или по цене одного квадратного метра Москвы в Новой Москве можно купить дополнительно всего 0,22 кв.м. Между тем в IV квартале 2017 «квадрат» в Новой Москве стоил 99,5 тыс. рублей, в «старой» – 150,8 тыс. рублей (разница в 51,3 тыс. рублей), а относительная стоимость новомосковской квартиры – 66% или дополнительные 0,52 кв.м в Новой Москве по цене одного «квадрата» в «старой».
«Цены на новостройки в “старой” и Новой Москве в последние годы активно росли, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Но быстрее повышалась стоимость жилья в ТиНАО. Это связано со многими причинами – высоким спросом, низкими ипотечными ставками и более привлекательными ценами. Однако сокращение разрыва в ценах можно объяснить тем, что ТиНАО стал намного более развитой локацией. Благодаря государственным программам и активности инвесторов, в Новой Москве была расширена сеть социальных объектов, благоустроены парки, появились рабочие места. Особую роль сыграло строительство метро. Всё это повысило ликвидность местного жилья, а значит, и стоимость. По сути – это отражение сокращения развития в уровне и качестве жизни».
Источник: «Метриум»