Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
По данным Nikoliers, на фоне дефицита предложения на классическом офисном рынке арендаторы активнее рассматривают сервисные офисы. Рост спроса и соответственное снижение вакансии в этом сегменте привели к увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% – с 33 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 54 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года. Внутри ТТК цена рабочего места за 10 месяцев выросла на 54% – с 41,7 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 64 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года (диапазон стоимости одного рабочего места 27,5 – 84 тыс. руб./мес.).
В период с января по август 2025 года рынок сервисных офисов Москвы пополнился пятью площадками общей площадью 13 тыс. кв. м. В 2025-2026 годах сегмент может вырасти еще на 46,3 тыс. кв. м — такой объем анонсирован к открытию в спекулятивных площадках. На данный момент объем действующих площадок насчитывает 451 тыс. кв. м (+9% по сравнению с октябрем 2024 года – 412 тыс. кв. м) или 188 штук (+6% по сравнению к октябрем 2024 года – 178 площадок) на 65,6 тыс. рабочих мест (+16% – 57 тыс. рабочих мест). 89% общего объема предложения сервисных офисов формируют сетевые операторы.
По итогам периода январь-август 2025 года объем сделок на столичном рынке сервисных офисов оценивается в 36 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественных площадей на классическом офисном рынке, компании все чаще делают выбор в пользу высокотехнологичных офисных решений по системе «все включено».
По состоянию на конец августа уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов составляет 5,8%, что на 0,7% ниже по сравнению с показателями октября 2024 года. В то же время вакансия в Ленинградском деловом коридоре приближается к нулевой, а в одном из ключевых деловых центров столицы – «Москва-Сити» – вакантное предложение отсутствует.
С точки зрения структуры арендаторов, в 2025 году наибольшую долю сделок обеспечили компании сектора «ИТ и телекоммуникации» (32% от общего объема спроса). Второе место заняли компании сферы торговли (30%). Замыкает тройку лидеров сектор «Строительство и девелопмент» (22%).
Крупнейшими сделками на столичном рынке сервисных офисов стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» девелопером Sminex и 6 444 кв. м в «АФИ Галерея» компанией L`Oreal.
«В условиях растущего спроса сетевые операторы сервисных офисов стремятся к увеличению предложения. Этот тренд подтверждается открытием новых гибких площадок и расширением уже действующих. Операторы стараются предложить компаниям наиболее привлекательные условия для аренды — возможность оперативного въезда на площадку, готовую отделку и обеспеченность офиса всеми необходимыми для эффективной работы сервисами. Готовые решения в формате built-to-suit также становятся подходящим вариантом для компаний, которым важно минимизировать временные и ресурсные затраты на организацию рабочего пространства», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, на данный момент в формате built-to-suit доступны к аренде порядка 6 тыс. кв. м со сроком готовности в 2025 году.
Эксперты Циан.Аналитики изучили региональную структуру поисковых запросов на рынке новостроек, и выяснили, что от 22 до 94% просмотров объявлений приходится на пользователей, чей IP-адрес относится к другому региону. Максимальная доля спроса со стороны жителей других регионов в Московской и Ленинградской областях, а также в Крыму, Адыгее и Краснодарском крае.
- В среднем около половины интереса к новостройкам (53% просмотров) формируется не местными жителями, а покупателями из других регионов. Самые востребованные со стороны пользователей из других субъектов РФ локации – Ленинградская область (94% просмотров), Адыгея (93%), Московская область (82%), Крым (80%), Тюменская область (69%), Краснодарский край и Калининградская область (по 65%).
В случае с Московской и Ленинградской областями большую часть спроса формируют пользователи из Москвы и Санкт-Петербурга соответственно (61% и 65%). Это следствие мобильности населения (жители области ищут жилье в своих населенных пунктах, находясь на работе в столице) и разницы в уровне цен (жители столиц ищут жильё в пригородах из-за более низких цен).
Похожая ситуация складывается в Адыгее, где около четверти спроса формируют пользователи из Краснодарского края – республика непосредственно граничит с Краснодаром.
Тюменская область – регион с динамично развивающимся рынком новостроек. Спрос здесь во многом обеспечен жителями соседних регионов (Свердловской, Челябинской, Омской областей, ХМАО и ЯНАО).
Калининградская область многими воспринимается как «европейский анклав» с мягким климатом и выходом к морю, что делает его интересным и для переезда, и для покупки инвестиционного жилья (под сдачу в аренду).
Структура потенциального спроса по региону пользователя на рынке новостроек
Источник: Циан.Аналитика
- Почти во всех анализируемых регионах среди лидеров по просмотрам объявлений оказываются пользователи из Москвы, исключение составляют Пермский край и Омская область. Наибольший вклад в межрегиональный спрос вносят также жители Санкт-Петербурга и Краснодарского края (это субъекты с наибольшей численностью населения после Москвы и Московской области). Часть “столичных” просмотров (экспертно – до 20 п.п.) может быть связана с особенностями маршрутизации интернет-трафика.
Существенную долю интереса формируют также ближайшие соседи или недалеко расположенные регионы с большой численностью населения. Так, активно ищут жильё друг у друга жители Свердловской и Челябинской областей, Хабаровского и Приморского краёв, Новосибирской области и Красноярского края, Нижегородской области и Татарстана.
«Около половины всего спроса на рынке новостроек формируют покупатели из других регионов, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Если семейную ипотеку начнут выдавать только по месту прописки, это потенциально сократит количество таких сделок на 20-25%».
Приложение
|
Локация |
Доля просмотров объявлений пользователями из других регионов |
Топ-3 регионов по числу пользователей |
|
Ленинградская обл. |
94% |
Санкт-Петербург, |
|
Адыгея |
93% |
Москва, Краснодарский край, Адыгея |
|
Московская обл. |
82% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Крым |
80% |
Москва, Крым, |
|
Тюменская обл. |
69% |
Тюменская обл., |
|
Краснодарский край |
65% |
Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург |
|
Калининградская обл. |
65% |
Калининградская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Архангельская обл. |
64% |
Архангельская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Астраханская обл. |
63% |
Астраханская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Приморский край |
63% |
Приморский край, Москва, Хабаровский край |
|
Рязанская обл. |
62% |
Рязанская обл., Москва, Московская обл. |
|
Удмуртия |
61% |
Удмуртия, Москва, Татарстан |
|
Владимирская обл. |
61% |
Владимирская обл., Москва, Московская обл. |
|
Тульская обл. |
60% |
Тульская обл., Москва, Волгоградская обл. |
|
Ульяновская обл. |
59% |
Ульяновская обл., Москва, Саратовская обл. |
|
Алтайский край |
58% |
Алтайский край, Москва, Новосибирская обл. |
|
ХМАО |
57% |
ХМАО, Свердловская обл., Москва |
|
Пензенская обл. |
55% |
Пензенская обл., Москва, Нижегородская обл. |
|
Ярославская обл. |
54% |
Ярославская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Пермский край |
52% |
Пермский край, Челябинская обл., Свердловская обл. |
|
Воронежская обл. |
51% |
Воронежская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Липецкая обл. |
50% |
Липецкая обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Хабаровский край |
49% |
Хабаровский край, Москва, Приморский край |
|
Ставропольский край |
48% |
Ставропольский край, Москва, Краснодарский край |
|
Татарстан |
46% |
Татарстан, Москва, Нижегородская обл. |
|
Волгоградская обл. |
46% |
Волгоградская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Башкортостан |
44% |
Башкортостан, Татарстан, |
|
Омская обл. |
44% |
Омская обл., Красноярский край, Новосибирская обл. |
|
Ростовская обл. |
41% |
Ростовская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Красноярский край |
39% |
Красноярский край, Новосибирская обл., Москва |
|
Саратовская обл. |
39% |
Саратовская обл., Москва, Татарстан |
|
Самарская обл. |
36% |
Самарская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Москва |
36% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Нижегородская обл. |
35% |
Нижегородская обл., Москва, Татарстан |
|
Санкт-Петербург |
35% |
Санкт-Петербург, Москва, |
|
Челябинская обл. |
32% |
Челябинская обл., |
|
Новосибирская обл. |
32% |
Новосибирская обл., Красноярский край, Москва |
|
Иркутская обл. |
30% |
Иркутская обл., Москва, Красноярский край |
|
Свердловская обл. |
29% |
Свердловская обл., |
|
Брянская обл. |
22% |
Брянская обл., Москва, Новосибирская обл. |
|
В среднем |
53% |
|
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В расчетах используются данные потенциального спроса на рынке новостроек в январе-августе 2025 г. Регион пользователя определяется по IP-адресу.
Просмотры проанализированы в 40 регионах с наибольшим объёмом предложения новостроек в 2025 г.(>530 тыс. объявлений).