Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Две трети россиян уверены, что за ближайшие 10-20 лет производственные площадки в стране существенно трансформируются: повысится уровень автоматизации, процессы станут более экологичными и энергоэффективными. Не верят в подобные перемены только 30% респондентов, выяснилось в рамках совместного опроса[1] компании РОКВУЛ (производитель решений из каменной ваты) и платформы онлайн-рекрутинга hh.ru.
Чаще всего изменения, которые приведут к появлению заводов будущего, в представлениях россиян связаны с новыми технологиями и с ESG-повесткой.
В частности, 45% опрошенных не сомневаются, что ключевую роль в трансформации производственных площадок в ближайшие 10-20 лет сыграет автоматизация процессов. Чаще других в это верят административный персонал (58%), HR-менеджеры (56%) и работники туристическо-ресторанной сферы (55%). При этом люди, профессионально более близкие к индустрии, настроены не так оптимистично. В том, что на заводах исчезнет ручной труд и будет полная автоматизация, уверены только 34% представителей рабочего персонала, а также по 35% производственников и строителей.
«Одна из главных задач производственной отрасли связана с повышением результативности труда – только этот путь позволит сохранить экономическую стабильность предприятий в условиях дефицита специалистов. И автоматизация является тем инструментом, который действительно может вывести производительность на новый уровень. Некоторая неуверенность рабочих и производственников на этот счет вполне объяснима: они лучше других знают, насколько сложный механизм – завод, и понимают, что глобальная трансформация производственных площадок требует не только крупных инвестиций, но и принципиально новых технологий, обучения, отладки. Это непростая задача», – рассказала Мария Игнатова, директор по исследованиям hh.ru.
Кроме того, 20% считают, что на заводах будущего будет использоваться исключительно дистанционное управление всеми станками, 16% добавили, что детали и комплектующие для разных целей будут печатать 3D-принтеры, а 7% предположили, что производственные площадки станут мобильными и смогут перемещаться.
Важную роль в трансформации производственных площадок россияне отводят ESG-повестке. Так, 19% опрошенных убеждены, что уже через 10-20 лет большинство заводов станут экологически чистыми, безвредными для человека и природы.
«Многие российские предприятия уже двигаются в эту сторону, стараясь применять наиболее современные технологии и материалы, которые снижают негативное воздействие на окружающую среду. Это могут быть самые разные инициативы: от снижения углеродного следа до безотходного производства и водосбережения. Например, все наши заводы в России – это предприятия замкнутого цикла, отходы каменной ваты мы перерабатываем и используем в качестве источника вторсырья. Несколько лет назад мы запустили проект по рециклингу «Город будущего без строительных отходов»: он уникален тем, что в переработку идут обрезки каменной ваты не только непосредственно с производства, но и со строительных площадок. Мы принимаем обрезки фасадных и кровельных плит от крупнейших застройщиков, а также демонтированный со зданий утеплитель. Такое экологичное решение позволяет бережнее относиться к природным ресурсам и окружающей среде, а также полностью соответствует философии и бизнес-стратегии нашей компании. К концу 2024 года мы переработали уже более 2 000 тонн остатков каменной ваты, а доля вторичного сырья в составе нашей готовой продукции составляет до 20%», – рассказывает Евгений Логинов, управляющий заводом компании РОКВУЛ в Железнодорожном.
15% респондентов добавили, что производство должно стать энергоэффективным и работать на «зеленой» энергии. Показательно, что чаще всех в это верят представители науки и образования (20%). Важный шаг в этом направлении был сделан год назад: 1 февраля 2024 года в России вступил в силу закон, который ввел механизм сертификации происхождения электроэнергии, в частности – дал старт процессу выдачи «зеленых» сертификатов. Они подтверждают, что в своей работе компания использует возобновляемые источники энергии. За полтора года было выдано 1 276 таких сертификатов. Одним из примеров перевода производственных площадок на «зеленую» энергию в стране стал завод РОКВУЛ в Балашихе, который весной этого года получил свидетельство, подтверждающее использование электроэнергии из возобновляемых источников, в данном случае это АЭС, углеродный след которых равен нулю.
Жители страны весьма оптимистично оценивают развитие производственного сектора в России в ближайшие 10-20 лет: многие верят, что заводы начнут активно применять новые технологии и станут не только более автоматизированными, но и более безопасными для экологии и человека.
[1] Опрос проводился с 21.07.25 по 23.07.25 среди 3 079 российских соискателей
Согласно отчету Commonwealth Partnership (CMWP) рекордный ввод торговых объектов, ожидаемый в Москве до конца 2025 г., продиктован частым переносом сроков открытия ТЦ после 2022 г., уже в 2026 г. аналитики СMWP ожидают снижение показателя. Результатом подобной динамики станет рост уровня вакансии до 9%. В 2026 г. можно ожидать продолжение роста показателя в пределах 1 п. п.
Обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 чел. и прирост г/г, Москва, 2016-2026П
Динамика нового строительства отразится и на обеспеченности качественными торговыми площадями (на 1000 чел.) — в 2026 г. прогнозируемый прирост составит 1%, против 4% по итогам 2025 г.
Fashion является самой представленной категорией арендаторов во всех категориях торговых центров. Продукты – одни из наиболее устойчивых «якорей», наибольшую долю занимают в Ключевых ТЦ, наименьшую — в Прайм и Новых. Развлечения усилили свои позиции как якорные арендаторы ТЦ. Рост доли подобных арендаторов составляет 6 п. п. по всем типам торговых объектов. Общепит остается одной из наиболее представленных категорий арендаторов. Доля по всем категориям ТЦ - от 8 до 12%. Во всех типах ТЦ Бытовая техника занимает от 5 до 7% арендопригодной площади. Фитнес – самая стабильная категория арендаторов, занимает наибольшую долю в Новых объектах. Фитнес-центры являются якорными арендаторами.
Сдержанность населения в части совершения крупных покупок на фоне сохранения сберегательной модели поведения поддерживает феномен «эмоционального шопинга» — одной из наиболее активно растущих категорий трат является сегмент «Развлечения». Ярким подтверждением этой тенденции является тот факт, что собственники ТЦ все чаще делают выбор в пользу таких якорных арендаторов, как развлекательные/спортивные центры, термальные комплексы и фитнес клубы.
Изменение потребительских расходов, год к году, январь-июль 2025 г.
