Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Цены на новостройки побили очередной рекорд, увеличившись в среднем по крупным городам России на треть, выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». Стоимость квадратного метра поднялась во всех 70 исследованных городах с населением более 300 тыс. человек.
Больше всего за год подорожал квадратный метр в Сочи – практически вдвое. Это произошло из-за моратория на новое строительство, которое объявлено в городе. Предложение новых квартир быстро сократилось, а на оставшиеся застройщики поспешили поднять ценовую планку почти до уровня столичной недвижимости. Похожая ситуация в Краснодаре, где рост составил за год 83,4%.
В десятку самых подорожавших городов вошли также Мурманск (+60,3%), Улан-Удэ (+53,2%), Тверь (+52,1%), Новокузнецк (+51,3%), Калининград (+49,9%), Чита (+49,3%), Омск (+47,7%) и Белгород (+47%).
Меньше всего в цене прибавили Хабаровск (+3,2%), Нижний Тагил (+7,4%), Махачкала (+9,1%), Тула (+15,6%), Курган (+15,9%), Екатеринбург (+16,3%), Ижевск (+16,9%), Набережные Челны (+18,1%), Якутск (+18,1%) и Смоленск (+18,1%).
Столичные регионы оказались в середине списка. Москва достигла ценника 310 890 руб./кв. м (+26,5%), Московская область – 155 466 руб./кв. м (+39,6%), Санкт-Петербург – 197 423 руб./кв. м (+31,3%), Ленинградская область – 130 188 руб./кв. м (+36,9%).
Средняя цена предложения квартиры в новостройке, по данным «МИРА КВАРТИР», выросла за год в 68 городах из 70, в двух городах она немного снизилась: в Нижнем Тагиле (–6,2%) и Хабаровске (–4,2%).
Сейчас лишь в 6 городах с населением более 300 тыс. человек стоимость средней квартиры дешевле 3 млн рублей: в Нижнем Тагиле (2,22 млн рублей), Магнитогорске (2,24 млн), Махачкале (2,81 млн), Оренбурге (2,81 млн), Кирове (2,88 млн) и Волжском (2,99 млн). Год назад таких городов было 19.
В целом по стране за год средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 93 563 руб./кв. м (+32,3%), средняя цена квартиры – 5,13 млн рублей (+28,1%).
«Такая высокая динамика на первичном рынке обусловлена дешевой льготной ипотекой, которая продолжает быть хорошим подспорьем покупателям жилья в российских городах. В столицах, где суммы кредита по ипотеке с господдержкой – 3 млн рублей – недостаточно для приобретения квартиры, действуют выгодные ипотечные предложения от застройщиков, которые поддерживают высокий спрос на недвижимость. Способствует повышению цен и растущая инфляция», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Цены на новостройки по городам РФ
|
№ |
Город |
Цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Ср. цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
|
1 |
Москва |
310890 |
26,5% |
19283782 |
28,3% |
|
2 |
Сочи |
296590 |
99,9% |
13984703 |
58,2% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
197423 |
31,3% |
10838915 |
15,1% |
|
4 |
Московская область |
155466 |
39,6% |
7853196 |
33,3% |
|
5 |
Севастополь |
147573 |
45,2% |
7880994 |
32,0% |
|
6 |
Владивосток |
142590 |
19,5% |
7140025 |
25,7% |
|
7 |
Казань |
131342 |
32,6% |
7142561 |
24,5% |
|
8 |
Ленинградская область |
130188 |
36,9% |
5977438 |
23,5% |
|
9 |
Якутск |
125719 |
18,1% |
6056587 |
14,1% |
|
10 |
Краснодар |
119777 |
83,4% |
6017687 |
69,8% |
|
11 |
Нижний Новгород |
116719 |
29,4% |
6573277 |
27,3% |
|
12 |
Симферополь |
115601 |
37,7% |
6500880 |
26,8% |
|
13 |
Хабаровск |
109242 |
3,2% |
5778983 |
-4,2% |
|
14 |
Мурманск |
107438 |
60,3% |
5202011 |
40,8% |
|
15 |
Сургут |
106389 |
19,9% |
6462954 |
21,7% |
|
16 |
Екатеринбург |
104681 |
16,3% |
5322204 |
0,6% |
|
17 |
Калининград |
103815 |
49,9% |
6553177 |
56,6% |
|
18 |
Уфа |
103096 |
23,0% |
5235302 |
14,7% |
|
19 |
Тюмень |
103058 |
22,9% |
5573357 |
15,8% |
|
20 |
Чита |
103001 |
49,3% |
5647216 |
33,5% |
|
21 |
Иркутск |
102126 |
22,0% |
4851626 |
23,7% |
|
22 |
Белгород |
101017 |
47,0% |
5956469 |
41,7% |
|
23 |
Архангельск |
100960 |
26,1% |
5016492 |
22,4% |
|
24 |
Новосибирск |
97188 |
23,1% |
5213988 |
22,5% |
|
25 |
Астрахань |
95203 |
43,6% |
5598554 |
33,0% |
|
26 |
Улан-Удэ |
92662 |
53,2% |
4322000 |
48,6% |
|
27 |
Красноярск |
91608 |
26,9% |
5081139 |
22,3% |
|
28 |
Ростов-на-Дону |
91204 |
39,4% |
4552255 |
31,2% |
|
29 |
Томск |
90485 |
29,8% |
4552639 |
25,7% |
|
30 |
Пермь |
87289 |
19,9% |
4740594 |
17,6% |
|
31 |
Самара |
85376 |
37,2% |
4821224 |
33,5% |
|
32 |
Омск |
84384 |
47,7% |
4671061 |
52,8% |
|
33 |
Калуга |
84199 |
30,4% |
4620820 |
29,0% |
|
34 |
Тула |
83819 |
15,6% |
4860406 |
16,2% |
|
35 |
Новокузнецк |
82947 |
51,3% |
4798508 |
71,3% |
|
36 |
Тверь |
80904 |
52,1% |
4028590 |
36,7% |
|
37 |
Кемерово |
80483 |
36,4% |
4199989 |
38,4% |
|
38 |
Ярославль |
79969 |
40,1% |
4619337 |
29,4% |
|
39 |
Воронеж |
78959 |
24,5% |
4587185 |
22,4% |
|
40 |
Набережные Челны |
77569 |
18,1% |
4194454 |
20,1% |
|
41 |
Курск |
77324 |
44,7% |
4189172 |
32,2% |
|
42 |
Пенза |
75030 |
19,8% |
4101663 |
18,9% |
|
43 |
Ставрополь |
74907 |
37,8% |
3826817 |
28,9% |
|
44 |
Барнаул |
74609 |
25,4% |
4268112 |
30,2% |
|
45 |
Чебоксары |
74202 |
34,8% |
4318979 |
39,8% |
|
46 |
Волгоград |
73824 |
25,1% |
4195787 |
19,7% |
|
47 |
Рязань |
73760 |
28,0% |
4137623 |
21,5% |
|
48 |
Ижевск |
73651 |
16,9% |
3959743 |
14,7% |
|
49 |
Саранск |
72572 |
24,8% |
3990597 |
25,6% |
|
50 |
Липецк |
69497 |
32,4% |
4113244 |
25,2% |
|
51 |
Иваново |
68833 |
38,4% |
4701526 |
51,0% |
|
52 |
Грозный |
68474 |
36,9% |
5818144 |
44,4% |
|
53 |
Владимир |
68127 |
38,4% |
4296174 |
42,5% |
|
54 |
Тольятти |
67422 |
32,7% |
3447872 |
35,1% |
|
55 |
Череповец |
67229 |
25,5% |
4235351 |
33,8% |
|
56 |
Брянск |
67017 |
43,4% |
4325176 |
58,8% |
|
57 |
Ульяновск |
66912 |
32,3% |
4002352 |
36,6% |
|
58 |
Орел |
65430 |
26,7% |
3667148 |
30,9% |
|
59 |
Челябинск |
65145 |
24,4% |
3896620 |
20,9% |
|
60 |
Вологда |
64594 |
22,9% |
3290938 |
18,5% |
|
61 |
Киров |
63092 |
24,1% |
2883746 |
8,1% |
|
62 |
Курган |
62709 |
15,9% |
3455963 |
29,2% |
|
63 |
Саратов |
59794 |
33,6% |
3292724 |
35,8% |
|
64 |
Оренбург |
56581 |
26,0% |
2806718 |
24,1% |
|
65 |
Смоленск |
56406 |
18,1% |
3195246 |
21,3% |
|
66 |
Волжский |
54899 |
18,4% |
2990130 |
7,5% |
|
67 |
Нижний Тагил |
52125 |
7,4% |
2221568 |
-6,2% |
|
68 |
Владикавказ |
49789 |
20,2% |
3845698 |
36,2% |
|
69 |
Магнитогорск |
46590 |
33,4% |
2241546 |
12,8% |
|
70 |
Махачкала |
39919 |
9,1% |
2806695 |
10,1% |
|
|
Среднее |
93563 |
32,3% |
5126224 |
28,1% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Северной столицы составил $2,1 млрд. Около 83% (или $1,6 млрд) от общего объема инвестиций пришлись на сегмент земельных участков под жилой и коммерческий девелопмент, а также для строительства объектов для собственных нужд компаний.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в 2021 году инвесторы вложили порядка $367 млн. Показатель на 42% превышает результат 2020 года, однако еще далек от уровня 2019 года, когда объем транзакций составил $908 млн. Рынок инвестиций в существующие активы второй год подряд демонстрирует невысокий объем на фоне ограниченного количества крупных сделок. Превалирующая часть от объема инвестиций в существующие активы (75%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент, который аккумулировал 69% от объема вложений в существующие активы, или $255 млн. Среди ключевых сделок 2021 года – покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» и приобретение «Россети Ленэнерго» площадей в «Балтийском деловом центре». Холдинг «Империя» продолжает развивать сеть офисных центров «Сенатор», приобретая исторические здания в центральных районах Санкт-Петербурга для их дальнейшего преобразования в качественные объекты: в 2021 году портфель компании пополнился пятью зданиями общей площадью более 50 тыс. кв. м.
Складской сегмент сформировал 23% от объема вложений в существующие активы, или $84 млн. Литовская компания Sirin Development продала два логопарка в Шушарах – Nordway (107 тыс. кв. м) и М10 (31 тыс. кв. м), а Jensen Group приобрела два складских комплекса суммарной площадью более 12 тыс. кв. м для развития сети складов индивидуального хранения Prostor.
2021 год также запомнился сделками на гостиничном рынке. Так, своих владельцев сменили отели Courtyard by Marriott Vasilievsky, открывшийся под названием River Palace, и VOX, на месте которого новый собственник – компания Investa – планирует создать апарт-отель.
«В 2021 году состоялось несколько знаковых продаж офисных и складских объектов. Также есть ряд интересных сделок, находящихся на финальной стадии. Интерес инвесторов остается стабильно высоким, однако, текущий рынок характеризуется дефицитом качественных коммерческих объектов по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число закрытых сделок», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.