Аренда подорожала на 10% за высокий сезон
Эксперты аналитического центра «Циан», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги высокого сезона на рынке долгосрочной аренды.
- Активность на рынке долгосрочной аренды в сентябре на треть выше, чем в августе. Пик спроса пройден.
- За высокий сезон аренда подорожала на 10%. Однако темпы роста ниже, чем в прошлом году (тогда +20%).
- К концу сентября ставки аренды перешли к снижению: -1% относительно максимумов середины месяца. Подробная статистика по локациям 500+ – в приложении.
- В динамике объёма предложения в конце сентября тренд изменился со снижения на рост. За месяц выбор увеличился на 3%.
- Пик активности на рынке долгосрочной аренды пройден: максимум просмотров объявлений на сайте Циан был достигнут в середине сентября. Потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте Циан) по итогам месяца оказался на треть выше, чем в августе и на 80% выше, чем весной.
- К концу сентября ставки аренды в большинстве городов перестали увеличиваться и даже перешли к снижению. За месяц (относительно конца августа) аренда в среднем по анализируемым локациям подешевела на 0,9%. Наибольшее снижение в Сочи (-10%) и Кемерове (-9%). В 12 городах из 40 ставки пока что продолжают увеличиваться.
В годовом выражении ставки почти не изменились – в среднем по городам рост относительно конца сентября 2024 г. лишь на 3% (с учётом инфляции аренда сейчас даже дешевле, чем прошлой осенью). Рекорд цен, при этом, был побит – в середине месяца средний показатель по городам превышал 31 тыс. рублей, тогда как год назад не достиг 30 тыс. рублей.
Динамика средней ставки аренды 1-комн. квартир в локациях 500+ на конец месяца
Источник: Циан.Аналитика
- За высокий сезон аренда в 2025 г. подорожала на 10% (относительно минимумов апреля). В 2024 г. за аналогичный промежуток времени ставки увеличились на 20%. Рост оказался слабее прошлогоднего из-за эффекта «высокой базы» (высокие цены сложнее индексировать), снижения темпов роста доходов (зарплаты растут медленнее, чем ставки), большего объёма предложения, чем в прошлом году.
- Объём предложения относительно конца августа вырос на 3%. Увеличение активности на рынке долгосрочной аренды завершилось, выбор на рынке закономерно перестал снижаться и даже перешёл к восстановлению в большинстве городов. Особенно сильно (более чем на 30%) количество лотов выросло за месяц в Уфе, Новосибирске, Кирове и Калининграде.
Сейчас объём предложения на 63% больше, чем год назад (резкий рост числа лотов произошёл в конце прошлого года).
Динамика объёма предложения на рынке долгосрочной аренды в локациях 500+ на конец месяца
Источник: Циан.Аналитика
«Уже к концу сентября ситуация на рынке долгосрочной аренды стабилизируется: снижаются спрос и ставки, растёт выбор, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – До конца года цены могут сократиться ещё на 10-12% от сегодняшних уровней».
Приложение
|
Локация |
Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры в конце сентября 2025, тыс. рублей в месяц |
Динамика средней ставки |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
27,5 |
8% |
0,0% |
|
Владивосток |
29,0 |
-6% |
5,1% |
|
Волгоград |
26,7 |
-3% |
2,7% |
|
Воронеж |
22,4 |
-4% |
1,4% |
|
Екатеринбург |
37,1 |
-1% |
0,5% |
|
Ижевск |
23,8 |
-4% |
-2,1% |
|
Иркутск |
32,3 |
7% |
1,6% |
|
Казань |
32,6 |
-3% |
0,3% |
|
Калининград |
38,0 |
8% |
-1,3% |
|
Кемерово |
22,1 |
-9% |
-9,1% |
|
Киров |
21,2 |
2% |
3,4% |
|
Краснодар |
26,4 |
-15% |
0,4% |
|
Красноярск |
30,2 |
5% |
0,7% |
|
Ленинградская область |
31,2 |
4% |
0,6% |
|
Махачкала |
29,8 |
10% |
2,4% |
|
Москва |
72,0 |
-1% |
2,4% |
|
Московская область |
43,0 |
4% |
0,0% |
|
Набережные Челны |
28,6 |
10% |
2,9% |
|
Нижний Новгород |
36,1 |
-3% |
-1,1% |
|
Новокузнецк |
23,0 |
10% |
-4,6% |
|
Новосибирск |
35,5 |
3% |
0,6% |
|
Омск |
25,0 |
2% |
-3,1% |
|
Оренбург |
22,4 |
17% |
0,4% |
|
Пермь |
28,3 |
11% |
0,7% |
|
Ростов-на-Дону |
30,8 |
-10% |
-0,6% |
|
Рязань |
27,2 |
13% |
1,9% |
|
Самара |
30,0 |
2% |
0,0% |
|
Санкт-Петербург |
49,7 |
7% |
-1,0% |
|
Саратов |
22,5 |
0% |
-6,6% |
|
Севастополь |
33,1 |
28% |
-4,1% |
|
Сочи |
47,7 |
1% |
-10,0% |
|
Ставрополь |
24,1 |
2% |
-0,8% |
|
Тольятти |
20,3 |
-2% |
1,0% |
|
Томск |
26,3 |
4% |
-4,7% |
|
Тюмень |
28,6 |
6% |
2,1% |
|
Ульяновск |
20,1 |
-4% |
-2,9% |
|
Уфа |
25,0 |
0% |
-3,8% |
|
Хабаровск |
43,7 |
19% |
1,2% |
|
Челябинск |
25,7 |
-4% |
-4,8% |
|
Ярославль |
25,7 |
0% |
-5,9% |
|
|
30,6 |
3% |
-0,9% |
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.
В Московском регионе зафиксирован рекордный объем нового строительства объектов Light Industrial – с начала года в эксплуатацию введено 280 тыс. кв. м., а объем площадей на этапе строительства увеличился почти в 2 раза.
По данным совместного отчета консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, за период января-августа 2025 года в Москве и Московской области введено в эксплуатацию 8 объектов формата Light Industrial совокупной площадью 280 тыс. кв. м, что на 12% превышает показатель год к году и является историческим максимумом среди аналогичных периодов.
Динамика ввода объектов Light Industrial,
классы А и В, Москва и Московская область, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию с начала года, стали DCL Томилино парк (118 тыс. кв. м), Industrial City Коледино (79 тыс. кв. м), I.VOLGA Light Industrial Park (35 тыс. кв. м) и Индустриальный парк Гранат (22 тыс. кв. м).
До конца 2025 года аналитики IBC Real Estate ожидают, что объем нового строительства в сегменте Light Industrial составит не менее 450 тыс. кв. м и станет рекордным показателем за весь период наблюдений. С начала года стартовало строительство значительного объема новых проектов – по состоянию на июль 2025 совокупно на этапе строительства находится 1,3 млн кв. м, что выше показателя на конец 2024 почти в 2 раза, когда объем строящихся площадей составлял 0,7 млн кв. м.
«Несмотря на общую стабилизацию рынка складской недвижимости в Московском регионе, сегмент Light Industrial продолжает стремительно развиваться. Рекордный ввод новых площадей и кратное увеличение объемов строительства демонстрируют в текущих условиях устойчивость формата. Сохраняющийся повышенный интерес со стороны девелоперов, инвесторов и конечных пользователей формирует прочный фундамент для дальнейшего динамичного развития сегмента», – отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
В сегменте Light Industrial сохраняется устойчивый спрос – согласно данным Parametr, объем запросов на аренду и покупку объектов Light Industrial в Московском регионе за 8 месяцев 2025 составил 1,67 млн кв. м.
Несмотря на то, что основными покупателями объектов Light Industrial продолжают оставаться конечные пользователи, 2025 год ознаменовался активным приходом инвесторов в сегмент. Так, по данным девелопера Parametr, в январе-августе этого года доля инвесторов в общем объеме спроса на объекты Light Industrial увеличилась в два раза, достигнув 20%. При этом специфика запросов этого года трансформировалась – блоки от 500 до 1000 кв. м стали наиболее привлекательным продуктом, доля подобных запросов с начала года увеличилась на 34 п.п. и составила 83% в общем объеме запросов со стороны инвесторов. Лидерами в структуре спроса продолжают оставаться производственные компании (52%), за ними следуют компании, занимающиеся оптово-розничной торговлей (21%).
«Рынок Light Industrial остается самым динамично развивающимся сегментом производственно-логистической недвижимости, демонстрируя стабильный рост. Наибольший спрос по-прежнему приходится на производственные компании, что связано с универсальностью продукта Light Industrial, который позволяет эффективно решать задачи практически любого бизнеса. Важным итогом этих восьми месяцев для нашей компании стало двукратное увеличение доли инвесторов в общем объеме спроса на Light Industrial по сравнению с 2024 годом. Учитывая, что драйверы, формирующие спрос на объекты Light Industrial, носят долгосрочный характер, мы ожидаем продолжения восходящего тренда в этом сегменте до конца этого года, а также в следующем году», – отмечает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
На фоне позитивных прогнозов по дальнейшему снижению ключевой ставки аналитики компании Plus Development определили, каких квартир будет особенно не хватать на московском рынке к 2027 году.
Сегодня на рынке новостроек есть консенсус: к 2027 году все ждут дефицита жилья, причем не менее 30 млн кв.м. Запуск новых проектов резко сократился в 2025 году. С учетом среднего срока возведения новостройки 2-2,5 года – прогнозы более чем реалистичные.
Если ключевую ставку снизят до 12% к 2027 году, спрос в Москве (и многих других городах) будет превышать предложение. Цены могут вырасти на 15-20% из-за нехватки качественных ЖК. Но это не единственный вызов для покупателей.
Как отмечают в Plus Development, к тому времени окончательно завершится вымывание с первичного рынка Москвы оставшихся малогабаритных квартир. Лотов площадью менее 28 кв.м. просто не будет. Начнется «охота» за компактными вариантами.
С другой стороны, к 2027 году сформируется повышенный спрос и на просторные квартиры в комфорт-классе. В дефиците будут лоты площадью 80+ кв. м. с 3-4 комнатами, подходящие для семей с двумя и более детьми.
Да, сегодня девелоперы снижают долю многокомнатных квартир в проектах: они продаются медленно в условиях высоких ставок по ипотеке. В Москве есть новостройки, где доля трехкомнатных квартир не превышает 15%. Но когда ключевую ставку снизят, многие люди пойдут за просторным жильем.
Сегодня тем, кто хочет купить просторную квартиру именно в Москве, не стоит ждать снижения ставок, если накоплен минимальный первоначальный взнос. И особенно – если уже есть какая-то недвижимость. Лучше подобрать варианты сейчас, использовать семейную ипотеку или трейд-ин, отмечают эксперты компании. В будущем можно перекредитоваться, когда ставки по ипотеке упадут. А вот упущенное время может стоить слишком дорого: вымывание квартир для семей с рынка и связанный с ним рост цен будут идти быстрыми темпами.