По итогам трёх кварталов 2025 г. зафиксирован рекордный объем стрессовых сделок в России
По предварительным итогам трех кварталов 2025 г., суммарный объем инвестиций за январь-сентябрь 2025 г. превысил 792 млрд руб., из которых на коммерческую недвижимость приходится 539,3 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент – 252,7 млрд руб. При этом в III квартале 2025 г. масштабировался ранее зафиксированный тренд увеличения объемов стрессовых сделок (сделки по продаже объектов недвижимости и площадок под девелопмент через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств). Так, за январь-сентябрь 2025 г. объем стрессовых сделок в России составил 251,4 млрд руб., что в 7 раз больше, чем за весь 2024 г. В итоге стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент за январь-сентябрь 2025 г. составляет 19%, для сравнения за сопоставимый период 2024 г. – 5%.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в классическую коммерческую недвижимость за январь-сентябрь 2025 г. составляет 38%, а за сопоставимый период 2024 г. – 2%. Ранее максимальная доля сделок со стрессовыми активами коммерческой недвижимости была зафиксирована в 2018 г. и составляла 17,1%. Статистически среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5% (суммарно с 2008 года). 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью сформированы Московским регионом.
К крупнейшим стрессовым сделкам с недвижимостью девяти месяцев 2025 г. можно отнести покупку c торгов БЦ класса Prime «Белая площадь» и обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс». В совокупности две масштабные сделки составляют 62% от общего объема перехода прав собственности на стрессовые активы коммерческой недвижимости за период.
Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки (Россия)
Источник: Nikoliers
Инвестиции в классическую коммерческую недвижимость, по предварительным итогам трех кварталов 2025 г., показывают небольшой прирост к сопоставимому периоду рекордного 2024 г. (на 2,6%), при этом при разбивке по регионам локальные тренды отличаются от общего. Так, Московский рынок показывает прирост в объеме инвестиций на 5,2% (438,9 млрд руб. к 417,2 млрд руб.), Санкт-Петербург на 9,1% выше объемов первых трех кварталов 2024 г. (35 млрд руб. к 32 млрд руб.), а вот другие регионы России показывают замедление активности на 14,3% (65,4 млрд руб. к 76,3 млрд руб. в сопоставимом периоде 2024 г.).
Наибольший объем инвестиций по итогам трех кварталов сформировал офисный сегмент – 298,6 млрд руб. или 38% от общего объема. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 7%. При этом стоит отметить, что за весь 2024 г. сумма сделок составила 560,7 млрд руб. ввиду заключения ряда крупных контрактов в конце года. Долевое распределение приобретений офисов под собственное размещение составило 32% против 68% с целью получения арендного дохода. Для сравнения, в 2024 году ситуация была диаметрально противоположной — лишь 16% приобретений осуществлялось с целью получения арендного дохода.
98% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Чаще всего офисную недвижимость в 2025 г. приобретали банки (101 млрд руб., из них под арендный поток 63%), частные инвесторы (78,6 млрд руб., из них 99% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (56,9 млрд руб., из них лишь 2% под инвестиции).
Динамика инвестиций в офисную недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Торговый сегмент сформировал 16% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (87,3 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 16%. Крупнейшими сделками в сегменте стали приобретение доли компании Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров, а также покупка ТЦ «Времена года» (Москва), аутлетов Пулково (Санкт-Петербург) и Белая дача (Москва).
В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд руб. или 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель снизился на 30%. 94% всех приобретений складов совершены в инвестиционных целях, в том числе с уже сформированным арендным потоком от крупных федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок, 85% в денежном выражении, совершили ЗПИФы. Большая часть складских сделок представлена в Московском регионе (75% в денежном выражении).
Гостиничный сегмент сформировал 9% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (47,5 млрд руб.). Сумма сделок по сегменту за январь-сентябрь 2025 г. составила 89% объема всего 2024 г. (52,9 млрд руб.), а по сравнению с январем-сентябрем 2024 г. показатель вырос на 40%. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале была продажа словацкой J&T Real Estate, 5* гостиницы «Балчуг Kempinski» на 227 юнитов. В III квартале 2025 г. наблюдается активизация инвесторов в приобретении пятизвездочных гостиничных объектов, которая связана с наибольшим приростом стоимости размещения и доходности на номер по итогам 2024, 2025 гг. на эту категорию объектов. Для сравнения в период адаптации туристического потока к кризисам 2020 г. и 2022 г. сделки с 5* гостиницами были единичны. Сделки с гостиницами в категории 5* зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и на Камчатке.
Динамика инвестиций в складскую недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Стоит отметить, что уже сейчас очевидно, что по итогу 2025 года офисный и складской сегменты войдут в ТОР-2 периода за всю историю наблюдения по сумме инвестиций.
Несмотря на отрицательную статистику объемов региональных сделок к 2024 г. сумму инвестиций в регионы можно назвать высокой (65,4 млрд руб.), т.к. среднегодовой объем вложений в регионы составляет 29 млрд руб. Примечательно, что все крупные зафиксированные нами региональные сделки в 2025 г. были заключены в инвестиционных целях.
Динамика инвестиций в регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), млрд руб.
Источник: Nikoliers
15,3% всех инвестиционных объемов (по источнику капитала продавца) сформированы иностранными собственниками, по итогам 2024 г. показатель составил 17,4%, а в 2023 г. – 46%. Примерами таких сделок в 3 квартале кроме указанного выше «Балчуг Kempinski» стала реализация в Санкт-Петербурге 2 БЦ из портфеля Renaissance Development, это БЦ Icon на Введенском канале, БЦ Icon House на 2-й Советской улице, а также продажа доли в портфеле проектов Malltech.
Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Благодаря сохранению ключевой ставки на уровне 21% в течение почти трех кварталов, по итогам 9 месяцев 2025 года мы увидели рост продаж активов для уменьшения кредитной нагрузки собственников и реализацию банками проблемных активов для снижения резервов. Покупки недвижимости конечными пользователями уменьшились на 59% год к году из-за высокой базы в прошлом году и более дорогого фондирования сделок в 2025 году. Снижение ключевой ставки до 17% и уменьшение доходностей денежного рынка подталкивают частных инвесторов обратить больше внимания на высокодоходные предложения в сегменте недвижимости. Рентные паевые фонды сохраняют интерес к офисному и складскому сегменту, ориентируясь на целевые ставки капитализации 12-14%. Однако предложение качественных активов по привлекательной цене и доходности остается лимитированным, что будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году».
По предварительным оценкам ВТБ, по итогам пяти месяцев российские банки выдали ипотечные кредиты более чем на 1,1 трлн рублей. Это на 44% меньше, чем за 5 месяцев прошлого года. Средний размер кредита составил 4,7 млн рублей против 4,1 млн годом ранее.
В мае, по оценкам ВТБ, российские банки выдали физлицам на покупку квартир, жилых домов и их строительство около 264 млрд рублей. Это на 7% меньше, чем в апреле, и почти в два раза ниже уровня мая 2024 года. Основная причина сокращения продаж в мае — сезонный фактор: большое количество праздничных дней снизило деловую активность россиян. На динамику год к году продолжают влиять высокая ключевая ставка, жесткая риск-политика ЦБ РФ, изменение господдержки.
Господдержка остается драйвером рынка: в мае ее доля в объеме общерыночных выдач выросла с 80 до 85%.
ВТБ в мае отменил комиссии по госпрограммам для застройщиков и нарастил выдачу ипотеки на 39% в количественном выражении, оформив 6,8 тыс. сделок на 38,1 млрд рублей. Средний «чек» составил 5,2 млн рублей (+4% к маю 2024 года). Всего с января банк выдал 27,5 тыс. жилищных кредитов на 144 млрд рублей.
Ранее ВТБ предложил комплекс мер, которые помогут поддержать объемы выдач по господдержке и сохранить комфортные условия для заемщиков: увеличение субсидий банкам с переходом на авансовые выплаты; отмена макропруденциальных надбавок для новых выдач; роспуск ранее накопленного макропруденциального буфера по ипотечным кредитам с господдержкой. В банке рассчитывают, что эти предложения будут учтены при окончательном решении ЦБ РФ и Правительства.
По прогнозам Минэкономразвития РФ, с 2025 по 2027 год туристский поток в России будет ежегодно расти на 5–8%, в том числе за счет въездного туризма. По мнению чиновников, рост числа поездок будет обусловлен развитием туристской инфраструктуры и повышением интереса к путешествиям внутри страны, а также расширением номерного фонда.
По данным опроса, проведенного аналитическим сервисом Первый ОФД (входит в Группу ВТБ), 62% россиян планируют летом путешествовать по стране, 20% — отдыхать за границей. Как сообщают СМИ со ссылкой на комментарий Сергея Ромашкина, вице-президента Ассоциации туроператоров России (АТОР), эксперта Российского союза туриндустрии (РСТ) по внутреннему туризму, по итогам 2025 года ожидается рост внутреннего туризма на 8–10% и «преодоление планки в 100 млн поездок».
О росте туристского сегмента говорят данные сервиса Первый ОФД. В четвертом квартале 2024 года траты россиян-клиентов ВТБ внутри страны на отели и гостиницы выросли на треть по сравнению с октябрем — декабрем 2023 года и достигли 19 млрд рублей.
В опросе Первого ОФД лидируют южные направления — Сочи, курорты Краснодарского края, а 20% опрошенных намерены посетить Петербург.
Развитие внутреннего туризма побудило к активности малый и средний бизнес в этой сфере. ВТБ по итогам 2024 года выдал клиентам среднего и малого бизнеса из сферы туризма и гостеприимства более 2,3 тыс. кредитов на 258 млрд рублей — в 2,5 раза больше, чем годом раньше. При этом банк участвует в программе льготного кредитования Минэкономразвития, занимая долю рынка в 30%. По итогам 2024 года портфель банка по этой программе составил 32,2 млрд рублей, увеличившись за год практически вдвое.
«Предприниматели во многих регионах видят потенциал внутреннего туризма и инвестируют в развитие необходимой инфраструктуры, повышая качество сервиса туристских объектов. За прошлый год мы поддержали большое количество знаковых для страны проектов: от аквапарков и новых подъемников на горнолыжных курортах до расширения номерного фонда гостиниц. В этом году ожидаем повышенный интерес инвесторов к реализации новых туристских проектов и поддержим их инициативы», — подчеркнул Руслан Еременко, член правления ВТБ.
Петербург гостеприимный
По данным компании «Турбарометр Санкт-Петербурга», в 2024 году город посетили 11,6 млн туристов — на 2,2 млн больше, чем в 2023-м. Число иностранцев при этом выросло на 46% (839 тыс. человек): рост турпотока из дальнего зарубежья — 73%, из стран СНГ — 23%. Основным двигателем развития туризма в Петербурге остается внутренний спрос, констатируют в компании.
Соответственно, гостям Петербурга необходимо где-то жить.
По подсчетам NF Group, по итогам первого квартала 2025 года номерной фонд насчитывал 15,1 тыс. единиц в 119 объектах размещения. Новых гостиниц в первом квартале не появилось, но открылись четыре апарт-отеля, три из них — в формате сервисных апартаментов для розничных инвесторов. Всего в эксплуатацию сдано 1,1 тыс. юнитов, из которых 150 прошли классификацию. Общий объем предложения апарт-отелей по итогам первого квартала составил 60 объектов на 9 тыс. номеров.
Загрузка петербургских гостиниц по итогам квартала по разным данным составила 49–52%, что в любом случае больше, чем год назад.
Комитет по развитию туризма рассчитывает, что после майских праздников средняя загрузка гостиниц вырастет до 88%.
Аналитики NF Group отмечают: при ожидаемом количестве участников ПМЭФ до 26 тыс. человек для их размещения может потребоваться около 14 тыс. номеров — до 57% объема качественного предложения. Таким образом, более половины гостиничного фонда города потенциально может быть задействовано под нужды форума.
Кроме гостиниц и апарт-отелей, для рынка Петербурга характеры мини-отели, их насчитывается 550. Количество номеров в маленьких гостиницах невелико. Как правило, они располагаются в историческом центре — в реконструированных домах.
Мини-отели есть на любой вкус: для некурящих, для проживания с животными, бутикового формата, с разным количеством «звезд», хостелы и т. д.
Петербург был первым в России городом, где возникли мини-отели, и до сих пор они продолжают появляться. В 2025 году выданы разрешения на реконструкцию бывшего дома купца Михаила Фролова на Синопской набережной. Какого-либо формата отель запланирован в ходе реконструкции бывшей тюрьмы «Кресты».
Динамика предложения номерного фонда отелей в Санкт-Петербурге
Динамика предложения номерного фонда апарт-отелей в Санкт-Петербурге
Прогрессирующие перспективы
По данным NF Group, до конца 2025 года в Петербурге предполагается открыть десять апарт-отелей и две гостиницы с совокупным номерным фондом 2,7 тыс. единиц. Летом ожидается открытие гостиницы «Svet» на 802 номера, также запланировано открытие четырехзвездочного отеля «Lahta Towers» на 302 номера. Соответственно, к концу текущего года общий объем предложения на рынке гостиничной недвижимости может достичь 26,7 тыс. номеров.
«Петербург продолжает укреплять свои позиции в качестве одного из ведущих туристских направлений. На фоне высокой популярности города среди туристов необходимость в гостиничной инфраструктуре ощущается все острее. В этом году мы ожидаем рекордный с 2008 года объем нового строительства, который увеличит объем существующего предложения», — отметила Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Главным турпродуктом года в Петербурге объявлен патриотический туризм. В числе прочих приоритетных направлений 2025 года — научно-популярный туризм, экологический туризм, проект «Новая туристская география» и новый формат туризма — дизайн-туризм. Кроме того, готовятся три турпродукта: медицинский check-up, научно-познавательный туризм и креативный туризм.
ВТБ уже объявил о запуске нового проекта, направленного на привлечение пациентов из стран СНГ и других дружественных государств для лечения в России. ВТБ Медицина будет организовывать весь цикл медицинских услуг, обеспечивая полное сопровождение.