По итогам трёх кварталов 2025 г. зафиксирован рекордный объем стрессовых сделок в России
По предварительным итогам трех кварталов 2025 г., суммарный объем инвестиций за январь-сентябрь 2025 г. превысил 792 млрд руб., из которых на коммерческую недвижимость приходится 539,3 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент – 252,7 млрд руб. При этом в III квартале 2025 г. масштабировался ранее зафиксированный тренд увеличения объемов стрессовых сделок (сделки по продаже объектов недвижимости и площадок под девелопмент через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств). Так, за январь-сентябрь 2025 г. объем стрессовых сделок в России составил 251,4 млрд руб., что в 7 раз больше, чем за весь 2024 г. В итоге стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент за январь-сентябрь 2025 г. составляет 19%, для сравнения за сопоставимый период 2024 г. – 5%.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в классическую коммерческую недвижимость за январь-сентябрь 2025 г. составляет 38%, а за сопоставимый период 2024 г. – 2%. Ранее максимальная доля сделок со стрессовыми активами коммерческой недвижимости была зафиксирована в 2018 г. и составляла 17,1%. Статистически среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5% (суммарно с 2008 года). 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью сформированы Московским регионом.
К крупнейшим стрессовым сделкам с недвижимостью девяти месяцев 2025 г. можно отнести покупку c торгов БЦ класса Prime «Белая площадь» и обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс». В совокупности две масштабные сделки составляют 62% от общего объема перехода прав собственности на стрессовые активы коммерческой недвижимости за период.
Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки (Россия)
Источник: Nikoliers
Инвестиции в классическую коммерческую недвижимость, по предварительным итогам трех кварталов 2025 г., показывают небольшой прирост к сопоставимому периоду рекордного 2024 г. (на 2,6%), при этом при разбивке по регионам локальные тренды отличаются от общего. Так, Московский рынок показывает прирост в объеме инвестиций на 5,2% (438,9 млрд руб. к 417,2 млрд руб.), Санкт-Петербург на 9,1% выше объемов первых трех кварталов 2024 г. (35 млрд руб. к 32 млрд руб.), а вот другие регионы России показывают замедление активности на 14,3% (65,4 млрд руб. к 76,3 млрд руб. в сопоставимом периоде 2024 г.).
Наибольший объем инвестиций по итогам трех кварталов сформировал офисный сегмент – 298,6 млрд руб. или 38% от общего объема. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 7%. При этом стоит отметить, что за весь 2024 г. сумма сделок составила 560,7 млрд руб. ввиду заключения ряда крупных контрактов в конце года. Долевое распределение приобретений офисов под собственное размещение составило 32% против 68% с целью получения арендного дохода. Для сравнения, в 2024 году ситуация была диаметрально противоположной — лишь 16% приобретений осуществлялось с целью получения арендного дохода.
98% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Чаще всего офисную недвижимость в 2025 г. приобретали банки (101 млрд руб., из них под арендный поток 63%), частные инвесторы (78,6 млрд руб., из них 99% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (56,9 млрд руб., из них лишь 2% под инвестиции).
Динамика инвестиций в офисную недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Торговый сегмент сформировал 16% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (87,3 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 16%. Крупнейшими сделками в сегменте стали приобретение доли компании Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров, а также покупка ТЦ «Времена года» (Москва), аутлетов Пулково (Санкт-Петербург) и Белая дача (Москва).
В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд руб. или 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель снизился на 30%. 94% всех приобретений складов совершены в инвестиционных целях, в том числе с уже сформированным арендным потоком от крупных федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок, 85% в денежном выражении, совершили ЗПИФы. Большая часть складских сделок представлена в Московском регионе (75% в денежном выражении).
Гостиничный сегмент сформировал 9% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (47,5 млрд руб.). Сумма сделок по сегменту за январь-сентябрь 2025 г. составила 89% объема всего 2024 г. (52,9 млрд руб.), а по сравнению с январем-сентябрем 2024 г. показатель вырос на 40%. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале была продажа словацкой J&T Real Estate, 5* гостиницы «Балчуг Kempinski» на 227 юнитов. В III квартале 2025 г. наблюдается активизация инвесторов в приобретении пятизвездочных гостиничных объектов, которая связана с наибольшим приростом стоимости размещения и доходности на номер по итогам 2024, 2025 гг. на эту категорию объектов. Для сравнения в период адаптации туристического потока к кризисам 2020 г. и 2022 г. сделки с 5* гостиницами были единичны. Сделки с гостиницами в категории 5* зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и на Камчатке.
Динамика инвестиций в складскую недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Стоит отметить, что уже сейчас очевидно, что по итогу 2025 года офисный и складской сегменты войдут в ТОР-2 периода за всю историю наблюдения по сумме инвестиций.
Несмотря на отрицательную статистику объемов региональных сделок к 2024 г. сумму инвестиций в регионы можно назвать высокой (65,4 млрд руб.), т.к. среднегодовой объем вложений в регионы составляет 29 млрд руб. Примечательно, что все крупные зафиксированные нами региональные сделки в 2025 г. были заключены в инвестиционных целях.
Динамика инвестиций в регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), млрд руб.
Источник: Nikoliers
15,3% всех инвестиционных объемов (по источнику капитала продавца) сформированы иностранными собственниками, по итогам 2024 г. показатель составил 17,4%, а в 2023 г. – 46%. Примерами таких сделок в 3 квартале кроме указанного выше «Балчуг Kempinski» стала реализация в Санкт-Петербурге 2 БЦ из портфеля Renaissance Development, это БЦ Icon на Введенском канале, БЦ Icon House на 2-й Советской улице, а также продажа доли в портфеле проектов Malltech.
Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Благодаря сохранению ключевой ставки на уровне 21% в течение почти трех кварталов, по итогам 9 месяцев 2025 года мы увидели рост продаж активов для уменьшения кредитной нагрузки собственников и реализацию банками проблемных активов для снижения резервов. Покупки недвижимости конечными пользователями уменьшились на 59% год к году из-за высокой базы в прошлом году и более дорогого фондирования сделок в 2025 году. Снижение ключевой ставки до 17% и уменьшение доходностей денежного рынка подталкивают частных инвесторов обратить больше внимания на высокодоходные предложения в сегменте недвижимости. Рентные паевые фонды сохраняют интерес к офисному и складскому сегменту, ориентируясь на целевые ставки капитализации 12-14%. Однако предложение качественных активов по привлекательной цене и доходности остается лимитированным, что будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году».
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке жилой недвижимости. Согласно исследованию, спрос на элитные новостройки сократился: суммарная площадь купленных квартир за год уменьшилась на 40%, число сделок – на 34%. Суммарная стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, что на 27% меньше в сравнении с 2021 годом. Причиной снижения показателей стала геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн рублей до 70 млн рублей. Примечательно, что в 2022 году отмечается увеличение интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до17%.
- По итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Суммарная стоимость сделок уменьшилась на 27% и составила 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
- Наибольшее количество квартир было приобретено в первом квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.
Динамика спроса на элитном рынке жилья
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- Начиная со второго квартала 2022 года, спрос на элитную жилую недвижимость начал снижаться, показав минимальные значения в IV квартале, когда было заключено 17% от общего числа сделок. Тем не менее в IV квартале средняя площадь проданных квартир вернулась к уровню конца 2021 года и составила 119 кв. м.
- Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности. Так, лидерами продаж по итогам 2022 года стали два жилых комплекса, уже введенных в эксплуатацию – это ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также премиальный комплекс «Северная корона» от ГК «ПСК», ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год. Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год.
- В 2022 году Петроградский район сохранил лидерство по количеству сделок, совершенных в сегменте элитной жилой недвижимости: всего на эту локацию пришлось 87% всех купленных квартир, что сопоставимо с уровнем 2021 года.
- Согласно опросу потенциальных покупателей, который регулярно проводит NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году на рынке сократилась доля региональных покупателей, при этом отмечается рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до 17%.
Распределение потенциальных покупателей по региону проживания
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- В 2023 году можно ожидать сохранение уровня спроса, зафиксированного в 2022 году. С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать дальнейшее снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, на первичном рынке элитного жилья снижению покупательской активности способствовали сразу несколько факторов. Помимо очевидного влияния геополитических обстоятельств, в целом снизивших покупательскую способность, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки. Однако есть предпосылки, что в этом году ситуация со спросом стабилизируется.
За 12 месяцев прошлого года на пяти ключевых торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 113 новых точек стрит-ритейла против 163 в 2021 году. Таким образом, количество новых открытий в центре Петербурга за год сократилось на 30,6%.
Традиционно активнее всего на пяти центральных улицах — Невском и Старо-Невском проспектах, Большом проспекте П.С., Б. Конюшенной улице и улице Рубинштейна — открывались заведения общественного питания. В 2022 года в центре города появилось 47 новых точек общепита (42% от всех открытий в стрит-ритейле). В числе интересных открытий — Sono Asia, Maze (оба – на Большом проспекте П.С.), «Мидийное место» на Невском, Provocateur на Рубинштейна.
Магазины одежды и обуви сформировали 17% новых открытий (19 торговых точек). Основная часть новых магазинов — представители небольших российских брендов, например, Mia Monica, MoonShine, DreamWhite и Nude Story, дебютировавший в Санкт-Петербурге. В числе федеральных брендов, увеличивших присутствие в формате street retail в центре города, – обувные бренды Sofia и Tamaris.
Выросло число открытий сувенирных лавок: в январе – декабре появилось семь магазинов этого сегмента, тогда как за весь 2021 год было открыто всего три таких точки. Отдельно стоит отметить высокую активность табачных магазинов: за прошедшие 12 месяцев на центральных магистралях открылось 17 табачных лавок, при этом годом ранее новые табачные магазины не появились ни на одном из пяти торговых коридоров.
Уровень ротации стрит-ритейла в центре города в 2022 году был довольно сдержанным — 7,2%. Наиболее активно вывески сменялись на Б. Конюшенной улице (уровень ротации – 12,2%) и Невском проспекте (9,2%). К примеру, на Большой Конюшенной на месте магазина MILLZ KARTA открылся ювелирный салон «Сокровище». На Невском проспекте Carl’s Junior сменил Subway, а кондитерская «Север Метрополь» заняла помещение магазина Estel.
В результате ротации и освобождения помещений на пяти основных торговых улицах за 2022 год закрылось 105 точек стрит-ритейла. В сравнении с предыдущим годом закрытия встречались почти на 10% реже: в 2021 году завершили работу 115 заведений и магазинов.
Также на пяти ключевых торговых коридорах сократилась доля свободных помещений — к концу 2022 года вакантность составила 8,9%, что на 0,7 п.п. ниже, чем годом ранее. Хотя на разных улицах вакантность менялась неодинаково. Невский проспект и Б. Конюшенная улица продемонстрировали снижение количества свободных площадей (на 5,1 и 2,8 п.п. соответственно), но “доковидного” уровня вакантности так и не достигли.
На Старо-Невском, Большом проспекте П.С. и улице Рубинштейна вакантность за год увеличилась, при этом самый существенный рост произошел на Рубинштейна — с 2,5% до 6,2%. В частности, на главной барной улице города закрылись заведения Vice City, RS20 и Crazy Wine. Закрытие на Большом проспекте П.С. в конце года магазинов Cos, &Other Stories, H&M Home, Nespresso и других привело к росту вакантности до 8,1% к концу года.
В течение первого полугодия ряд зарубежных ритейлеров объявил о временной приостановке деятельности в России. С начала марта на центральных торговых коридорах приостановили работу 27 магазинов. К концу года 11 точек возобновили работу под старыми или новыми вывесками, шесть помещений были освобождены, а в статусе временно закрытых остаются десять магазинов: Prada на Б. Конюшенной, Uniqlo на Каменноостровском проспекте, Zara на Невском проспекте, а также бутики Brunello Cucinelli, Dior, Bulgari, Louis Vuitton, ESCADA, Fendi и Chanel на Старо-Невском проспекте.
“Изменение геополитических и макроэкономических условий в 2022 году стали настоящим вызовом для арендаторов и арендодателей торговых помещений в Санкт-Петербурге, — комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers. — Многим компаниям пришлось перестроить операционную деятельность: изменить цепочки поставок товаров, оптимизировать затраты или вовсе сменить бренд или ассортимент. Однако участники рынка активно адаптируются к произошедшим изменениям, поэтому при отсутствии крупных внешних потрясений можно ожидать, что уровень вакантности в стрит-ритейле центральной части Санкт-Петербурга в 2023 году останется стабильным”.