По итогам трёх кварталов 2025 г. зафиксирован рекордный объем стрессовых сделок в России
По предварительным итогам трех кварталов 2025 г., суммарный объем инвестиций за январь-сентябрь 2025 г. превысил 792 млрд руб., из которых на коммерческую недвижимость приходится 539,3 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент – 252,7 млрд руб. При этом в III квартале 2025 г. масштабировался ранее зафиксированный тренд увеличения объемов стрессовых сделок (сделки по продаже объектов недвижимости и площадок под девелопмент через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств). Так, за январь-сентябрь 2025 г. объем стрессовых сделок в России составил 251,4 млрд руб., что в 7 раз больше, чем за весь 2024 г. В итоге стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент за январь-сентябрь 2025 г. составляет 19%, для сравнения за сопоставимый период 2024 г. – 5%.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в классическую коммерческую недвижимость за январь-сентябрь 2025 г. составляет 38%, а за сопоставимый период 2024 г. – 2%. Ранее максимальная доля сделок со стрессовыми активами коммерческой недвижимости была зафиксирована в 2018 г. и составляла 17,1%. Статистически среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5% (суммарно с 2008 года). 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью сформированы Московским регионом.
К крупнейшим стрессовым сделкам с недвижимостью девяти месяцев 2025 г. можно отнести покупку c торгов БЦ класса Prime «Белая площадь» и обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс». В совокупности две масштабные сделки составляют 62% от общего объема перехода прав собственности на стрессовые активы коммерческой недвижимости за период.
Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки (Россия)
Источник: Nikoliers
Инвестиции в классическую коммерческую недвижимость, по предварительным итогам трех кварталов 2025 г., показывают небольшой прирост к сопоставимому периоду рекордного 2024 г. (на 2,6%), при этом при разбивке по регионам локальные тренды отличаются от общего. Так, Московский рынок показывает прирост в объеме инвестиций на 5,2% (438,9 млрд руб. к 417,2 млрд руб.), Санкт-Петербург на 9,1% выше объемов первых трех кварталов 2024 г. (35 млрд руб. к 32 млрд руб.), а вот другие регионы России показывают замедление активности на 14,3% (65,4 млрд руб. к 76,3 млрд руб. в сопоставимом периоде 2024 г.).
Наибольший объем инвестиций по итогам трех кварталов сформировал офисный сегмент – 298,6 млрд руб. или 38% от общего объема. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 7%. При этом стоит отметить, что за весь 2024 г. сумма сделок составила 560,7 млрд руб. ввиду заключения ряда крупных контрактов в конце года. Долевое распределение приобретений офисов под собственное размещение составило 32% против 68% с целью получения арендного дохода. Для сравнения, в 2024 году ситуация была диаметрально противоположной — лишь 16% приобретений осуществлялось с целью получения арендного дохода.
98% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Чаще всего офисную недвижимость в 2025 г. приобретали банки (101 млрд руб., из них под арендный поток 63%), частные инвесторы (78,6 млрд руб., из них 99% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (56,9 млрд руб., из них лишь 2% под инвестиции).
Динамика инвестиций в офисную недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Торговый сегмент сформировал 16% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (87,3 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 16%. Крупнейшими сделками в сегменте стали приобретение доли компании Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров, а также покупка ТЦ «Времена года» (Москва), аутлетов Пулково (Санкт-Петербург) и Белая дача (Москва).
В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд руб. или 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель снизился на 30%. 94% всех приобретений складов совершены в инвестиционных целях, в том числе с уже сформированным арендным потоком от крупных федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок, 85% в денежном выражении, совершили ЗПИФы. Большая часть складских сделок представлена в Московском регионе (75% в денежном выражении).
Гостиничный сегмент сформировал 9% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (47,5 млрд руб.). Сумма сделок по сегменту за январь-сентябрь 2025 г. составила 89% объема всего 2024 г. (52,9 млрд руб.), а по сравнению с январем-сентябрем 2024 г. показатель вырос на 40%. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале была продажа словацкой J&T Real Estate, 5* гостиницы «Балчуг Kempinski» на 227 юнитов. В III квартале 2025 г. наблюдается активизация инвесторов в приобретении пятизвездочных гостиничных объектов, которая связана с наибольшим приростом стоимости размещения и доходности на номер по итогам 2024, 2025 гг. на эту категорию объектов. Для сравнения в период адаптации туристического потока к кризисам 2020 г. и 2022 г. сделки с 5* гостиницами были единичны. Сделки с гостиницами в категории 5* зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и на Камчатке.
Динамика инвестиций в складскую недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Стоит отметить, что уже сейчас очевидно, что по итогу 2025 года офисный и складской сегменты войдут в ТОР-2 периода за всю историю наблюдения по сумме инвестиций.
Несмотря на отрицательную статистику объемов региональных сделок к 2024 г. сумму инвестиций в регионы можно назвать высокой (65,4 млрд руб.), т.к. среднегодовой объем вложений в регионы составляет 29 млрд руб. Примечательно, что все крупные зафиксированные нами региональные сделки в 2025 г. были заключены в инвестиционных целях.
Динамика инвестиций в регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), млрд руб.
Источник: Nikoliers
15,3% всех инвестиционных объемов (по источнику капитала продавца) сформированы иностранными собственниками, по итогам 2024 г. показатель составил 17,4%, а в 2023 г. – 46%. Примерами таких сделок в 3 квартале кроме указанного выше «Балчуг Kempinski» стала реализация в Санкт-Петербурге 2 БЦ из портфеля Renaissance Development, это БЦ Icon на Введенском канале, БЦ Icon House на 2-й Советской улице, а также продажа доли в портфеле проектов Malltech.
Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Благодаря сохранению ключевой ставки на уровне 21% в течение почти трех кварталов, по итогам 9 месяцев 2025 года мы увидели рост продаж активов для уменьшения кредитной нагрузки собственников и реализацию банками проблемных активов для снижения резервов. Покупки недвижимости конечными пользователями уменьшились на 59% год к году из-за высокой базы в прошлом году и более дорогого фондирования сделок в 2025 году. Снижение ключевой ставки до 17% и уменьшение доходностей денежного рынка подталкивают частных инвесторов обратить больше внимания на высокодоходные предложения в сегменте недвижимости. Рентные паевые фонды сохраняют интерес к офисному и складскому сегменту, ориентируясь на целевые ставки капитализации 12-14%. Однако предложение качественных активов по привлекательной цене и доходности остается лимитированным, что будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году».
Классические форматы квартир по-прежнему остаются востребованными у покупателей новостроек и становятся достаточно редким продуктом. С распространением планировок евроформата, «классика» встречается все реже, но при этом продолжает пользоваться спросом среди потребителей.
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на долю предложения «классики» приходится 20,5%, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3%. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3%, двухкомнатных – 7,3%, трехкомнатных – 2,6% и четырехкомнатных - 0,2%.
За счет ограниченного объема предложения квартиры с классическими планировками по итогам января 2023 года показали наибольший рост по стоимости. Средневзвешенная цена квадратного метра 4 комн. квартир по сравнению с декабрем 2022 г. увеличилась на 5,8% до 219,3 тыс. руб. (+4,5% за год). Стоимость однокомнатных квартир выросла на 4,3% и составила 298,9 тыс. руб. (+6,8% за год). Трехкомнатные лоты прибавили 3,7% до 243,9 тыс. руб. (+1,6% за год).
При этом стоимость квартир евроформата практически не изменилась. Средневзвешенная цена квадратного метра четырехкомнатных лотов евроформата выросла на 2,3% и составила 259,2 тыс. руб. (+0% за год). Стоимость «квадрата» евротрешки увеличилась на 1,8% до 274,3 тыс. руб. (+1,8% за год).
По отношению к прошлому месяцу в январе 2023 г. без изменений осталась средневзвешенная стоимость метра только у двух типов квартир: двухкомнатных (+0,6%) и евродвушек (+0,4%).
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 277,7 тыс. руб., что по сравнению с декабрем 2022 г. больше на 1,3%. По отношению к аналогичному периоду прошлого года рост на 2,6%. Уровень цен на первичном рынке массового сегмента продолжает свою стагнацию уже несколько месяцев подряд. Рынок входит в стадию равновесного роста, без резких колебаний и скачков».
Динамика средневзвешенной стоимости по типам квартир в массовом сегменте
|
Типы квартир |
Доля предложения, шт., % |
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ), тыс. руб. |
Динамика СВЦ за месяц, % |
Динамика СВЦ за год, % |
||
|
янв.22 |
дек.22 |
янв.23 |
||||
|
4 комн |
0,2% |
209,8 |
207,2 |
219,3 |
5,8% |
4,5% |
|
1 комн |
10,4% |
279,9 |
286,6 |
298,9 |
4,3% |
6,8% |
|
3 комн |
2,7% |
240,0 |
235,2 |
243,9 |
3,7% |
1,6% |
|
4е |
7,9% |
259,1 |
253,4 |
259,2 |
2,3% |
0,0% |
|
3е |
20,4% |
269,4 |
269,5 |
274,3 |
1,8% |
1,8% |
|
2 комн |
7,5% |
237,1 |
245,4 |
246,8 |
0,6% |
4,1% |
|
2е |
27,3% |
286,0 |
288,4 |
289,6 |
0,4% |
1,3% |
|
студия |
23,6% |
310,2 |
317,5 |
316,4 |
-0,3% |
2,0% |
|
Итого |
100,0% |
270,8 |
274,2 |
277,7 |
1,3% |
2,6% |
За 2022 год портфель ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка вырос на 16% по сравнению с результатами 2021 года. Наибольший прирост портфеля показали Ленобласть (19%) и Санкт-Петербург (18%). Доля ипотеки в общем кредитном портфеле банка за прошлый год увеличилась на 3 п.п. и составила 65%. Об этом сообщил на пресс-конференции Сбера по итогам 2022 года Анатолий Песенников, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка.
В прошлом году Сбербанк на Северо-Западе выдал 306,6 млрд рублей кредитных средств на жильё. На Северную столицу пришлось 60% всего объема, или 190,7 млрд рублей. Также в лидерах Ленинградская область (26 млрд рублей) и Архангельская область (20,3 млрд рублей).
Доля ипотеки, выданной на вторичном рынке в СЗФО в 2022 году, составила 53%. Драйвером на первичном рынке остаётся льготная ипотека, в том числе для семей с детьми. На господдержку пришлось 65% кредитов в этом сегменте.
Объем выдачи по программе «Господдержка 2020» вырос на 11% по СЗФО и достиг почти 80 млрд рублей, по СПб прирост на 17% (54,5 млрд рублей), по Ленобласти – на 27% (5,2 млрд рублей, лидер по динамике по СЗФО).
Рекордный объем кредитования на Северо-Западе в прошлом году пришелся на программу «Семейная ипотека» – 52,2 млрд рублей, прирост 85% в сравнении с 2021 годом, по Петербургу – 37,1 млрд (87%), по Ленобласти – 4 млрд рублей, рост более, чем в два раза.