Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group оценили основные итоги и тенденции рынка жилой недвижимости Петербурга в мае 2009 г.
Сложные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании всеми силами стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По словам директора АН «Бекар» Сергея Козлова, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. Надо учитывать, что только земля (один из показателей, заложенных в себестоимость объекта) в связи с экономическими сложностями подешевела в среднем раза в два. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать цену объекта до того уровня, который ожидают покупатели.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», по сравнению с апрелем стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 2,8% и составила 82364 руб./кв.м. По сравнению с сентябрем 2008 г. средняя цена снизилась на 18,3%.
Сергей Козлов считает, что с точки зрения реальных цен и объема спроса, рынок сейчас откатился примерно к 2005 г. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. «Главным индикатором рынка в ближайшей перспективе будет жилая недвижимость в сегменте эконом-класса, которая не умрет. Сегмент элитной недвижимости всегда был небольшим, а вот бизнес-класс пострадал сильней всего. Учитывая эти особенности рынка, строительные компании будут вынуждены ориентироваться именно на такой спрос и оптимизировать конечный продукт в соответствии с этими показателями спроса», – рассказывает Игорь Лучков.
Рынок аренды жилья
Цены на аренду однокомнатных квартир варьируются от 12-13 тысяч руб./мес. (в Красносельском, Кировском районе) до 40-50 тысяч руб./мес. (квартиры площадью порядка 50 кв. м в новых кирпичных, кирпично-монолитных домах). По словам директор департамента аренды АН «Бекар» Елена Исаенко стоимость квартиры, расположенной рядом с метро в наиболее популярных районах (Приморский, Выборгский, Фрунзенский), будет выше – на уровне 15-18 тысяч руб./мес. Двухкомнатные квартиры рядом с метро можно снять от 20 тыс. рублей в месяц).
В целом в апреле-мае цены на аренду квартир медленно снижались равномерно во всех сегментах рынка: от эконом до элит-класса. За два весенних месяца в среднем цены на аренду снизились на 5%. Елена Исаенко полагает, что до конца лета динамика цен на рынке аренды жилого фонда не изменится. В дальнейшем, цены на ликвидные объекты – квартиры эконом-класса и уникальные объекты элит-класса – будут расти наиболее быстрыми темпами.
Итоги
На сегодняшний день стратегия большинства строительных компаний – это выживание на рынке. «Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца и сдать объекты на стадии готовности более 80% и выручить за них деньги», – говорит директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности – это самая крайняя мера, так как для застройщика это означает поставить под удар все те средства, которые были вложены в объект. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично.
По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игоря Лучкова, при продолжающемся снижении спроса могут в значительной степени пострадать около 70% компаний инвестиционно-строительной отрасли.
Директор Департамент маркетинга Наталия Черейская
Материал предоставлен компанией Becar
.jpg)
Внешняя благоприятная конъюнктура в мае 2009 года способствовала дальнейшему росту российских фондовых индексов и укреплению рубля. В связи с этим номинально индексы рынка коммерческой недвижимости в долларах выросли. Однако в реальности на внутреннем рынке кризисные процессы продолжаются, спрос на недвижимость по-прежнему низкий, что привело к падению цен на торговые и офисные помещения в среднем на 3-4% в рублях за май
Банки предпринимают попытки отчуждения имущества у несостоятельных заемщиков (на офисном рынке: «Балтийский банк» отстаивает свои права на офисы в комплексе «Монблан» компании «Строймонтаж», на рынке торговой недвижимости: «МДМ-Банк», кредитор собственника здания торгового центра «Перинные ряды» на Думской улице, 4 требует продажи активов в счет взыскания задолженности, начальную цену банк просит назначить в размере $34,9 млн.)
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости:
|
Индикаторы |
31.05.09 |
Изменение за май 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
32,8 |
6,6% |
-42,5% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23,4 |
5,9% |
-38,4% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3605 |
4,0% |
-35,3% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3267 |
3,9% |
-27,1% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
Месяц назад Аналитический департамент ГУД уже сообщал, что после корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров сократился. Собственникам бизнес-центров, идущим на уступки арендаторам, удается привлечь арендаторов. В мае
Минимальные цены продажи офисных зданий составляют 20 000 руб. за кв. м. Так, например, коммерческие здания на Уральской ул. продаются сейчас по цене от 20 000 руб. за кв. м, на Обводном канале – от 30 000 руб. за кв. м. Цена офисов класса В начинается от 45 000 руб. за кв. м.
Торговля
Реальные денежные доходы населения за период январь-апрель 2009 года снизились на 15,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, розничный товарооборот за тот же период упал на 6,8%. Так как тенденция падения реальной заработной платы сохраняется, аналитики Гильдии управляющих и девелоперов прогнозируют более высокие темпы падения розничной торговли в ближайшие месяцы.
Наиболее значимым событием на рынке торговой недвижимости в мае стало решение о продаже холдингом «Адамант» долей в ТРК «Заневский Каскад» и ТЦ «Заневский Каскад-2» (40% и 50% соответственно). Заинтересованный покупатель - ГК «Здоровье» (экс-владелец сети «Копейка»). Кроме торговых комплексов у ст.м. «Ладожская» обсуждается возможность продажи «Адамантом» ТРК «Континент» на Стачек пр. и на Байконурской ул.
Гостиницы
В первом квартале 2009 года в Санкт-Петербурге были введены 2 гостиницы: Courtyard by Marriott на наб. канала Грибоедова 166, лит. А на 274 номера и Москва (3 оч.) на пл. Александра Невского, 2, лит. Б на 90 номеров. Всего в 2009 году ожидается ввод 1500-2000 номеров.
Увеличилось число «замороженных» строящихся объектов (Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской ул., Starwood на наб. реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и др.). С целью экономии крупные гостиницы «замораживают» часть номерного фонда (Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Park Inn на пл. Победы).
Тем не менее, число новых заявленных проектов гостиниц велико. Интерес к гостиничным проектам в условиях кризиса остается, только в 2009 году были обнародованы следующие планы по строительству гостиниц:
Финская гостиничная сеть Sokos Hotel, владеющая в Санкт-Петербурге тремя отелями, планирует открыть еще 5 отелей под брендом Sokos
Компания «Отель-инвест» заявила о планах строительства отеля на 165 номеров на ул. Маяковского, 5, управлять которым будет французская сеть Accor
Структура корпорации «Элис» - «Инвестиционная группа «Отель» - получила на изыскательские работы участок около «Владимирского пассажа» под строительство гостиницы
Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», заявила о планах реализации рядом с Парком 300-летия проект Центра водного туризма, включая отель 4* на 150 номеров, несколько конгресс-холлов и предприятия общественного питания и развлечений
УК «Питер» до
Компания «Причал» заявила о планах строительства на Малом пр. Васильевского острова трёхзвёздочного отеля на 100 номеров
Сеть Hilton подписала протокол о намерениях с собственником комплекса зданий на Английской наб., 62-64 — компанией «Братина»
Компания «Балтийский монолит» планирует построить к 2012 году гостиничный комплекс на 126 номеров на Английской наб., 72.
Загрузка отелей в I квартале
Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше 1 дня и т.д.), скидки на дополнительные услуги. Однако существенного падения стоимости проживания не произошло.
Стоимость проживания в двухместном стандартном номере в гостиницах Петербурга в
|
Категория |
Сезон |
||
|
Низкий |
Средний |
Высокий |
|
|
5* |
8450-11400 |
9200-16600 |
12500-24200 |
|
4* |
4000-10300 |
4500-14000 |
5400-18700 |
|
3* |
2200-4000 |
2200-6000 |
2500-8000 |
|
Эконом-класс и мини |
600-3100 |
1000-5000 |
1500-5500 |
Материал предоставлен ГУД