Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
Число квартир и апартаментов без отделки в Московской области за минувшие шесть месяцев выросло на 20,2%, подсчитали эксперты компаний «Ферро-Строй» и «Метриум». Количество лотов с чистовой отделкой, наоборот, сократилось на 6,6%.
По данным компаний «Ферро-Строй» и «Метриум», на первичном рынке Московской области продается 44,5 тысяч квартир и апартаментов в 216 проектах. Среди них 20,23 тысяч лотов реализуется без отделки (45,5%), 4870 лотов с white box (10,9%), 19,4 тысяч лотов с чистовой отделкой (43,6%).
Для сравнения полгода назад на рынке новостроек Подмосковья было представлено 42,03 тысяч квартир и апартаментов в 203 проектах. Из них 16,83 тысяч лотов – без отделки (40%), 4420 лотов с white box (10,5%), 20,78 тысяч лотов с чистовой отделкой (49,5%).
То есть за прошедшие шесть месяцев на рынке новостроек Московской области стали преобладать варианты без отделки (+5,5 п.п.), тогда как лоты с чистовой отделкой опустились на второе место в структуре предложения (-5,9 п.п.). В то же время доля вариантов с white box практически не поменялась. В абсолютном выражении число лотов с чистовой отделкой за полгода сократилось на 6,6%, а количество лотов без отделки, напротив, выросло на 20,2%.
В стартовавших во II квартале подмосковных проектах, по данным «Ферро-Строй» и «Метриум», только в 11,4% лотов предусмотрена чистовая отделка, white box есть в 22,6% новых проектов, а 66% лотов в новинках предлагались без отделки.
Кроме того, еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки.
«Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Варианты жилья без отделки действительно особенно актуальны на фоне растущих ипотечных ставок и сворачивания госпрограмм. Однако есть и более состоятельные клиенты, которые, по крайней мере, с помощью кредитного плеча могут себе позволить варианты с отделкой от застройщика, которая всегда экономичнее аналогичного самостоятельно выполненного ремонта. «Золотой серединой» является white box, упрощающий процесс ремонта, приближающий время заселения и при этом позволяющий индивидуализировать интерьеры. В нашем жилом комплексе комфорт-класс «Катуар» представлены лоты со всеми тремя форматами отделки».
Объем продаж на рынке новостроек может начать постепенно восстанавливаться осенью.
На рынок первичного жилья во второй половине 2024 года окажут влияние изменения в области льготного ипотечного кредитования и выросшие ставки рыночной ипотеки. Но, после летнего падения, уже в середине осени есть вероятность, что спрос начнет восстанавливаться за счет выхода на рынок новых платежеспособных групп покупателей и появления обновленных стимулирующих программ.
Аналитики UDS дали свои прогнозы о том, как будет складываться ситуация до конца 2024 г., выделив восемь тенденций.
- Число сделок, заключенных с использованием льготной ипотеки, сократится. Это вызвано закрытием одной из самых доступных для широкого круга покупателей – льготной ипотеки с господдержкой. А также сокращением круга заемщиков, которые могут воспользоваться семейной ипотекой. Меньше сделок придется и на IT-ипотеку в связи с тем, что программу отменили в Москве, в регионах она видоизменяется, а вместе с тем появляются новые требования для заемщиков.
На первичный рынок выйдут специалисты, работающие на предприятиях, выполняющих госзаказ, семьи военнослужащих и других специальностей, доходы которых продолжают расти. Это могут быть и инвесторы, которые держали деньги на выгодных депозитах и при появлении интересных предложений приняли решение «переложиться» в недвижимость.
- Больше сделок будет заключено по рыночной ипотеке. Если раньше на объектах застройщиков их было не больше 10%, то в нынешних условиях к концу 2024 г. показатель может подняться до 15%. Это могут быть ДДУ на объектах точечной застройки и в районах, где новое строительство в ближайшем будущем не планируется. Или на новых объектах жилье в которых поступило на рынок недвижимости по стартовой цене и будет повышаться по мере продвижения строительства. В таких ЖК выгоднее заключить сделку на действующих условиях, чтобы позже, когда ипотечные ставки будут снижаться, рефинансировать кредит.
- Заметного снижения цен не произойдет. Причина – рост затрат девелоперов на стройку. Сюда можно отнести подорожание строительных материалов и инженерно-технического оборудования, рост цен на энергоносители, повышение заработной платы строителям, ИТР и т.д.
- Девелоперы будут предлагать разработанные с банками программы стимулирования покупателей. Например, ипотеку от застройщиков для отдельных категорий заемщиков, например, для врачей, учителей, работников предприятий-партнеров по более низким ставкам. Вырастет число объектов с возможностью получения траншевой ипотеки при низком первоначальном взносе, а также с увеличенным сроком рассрочки платежей.
- Увеличится периодичность специальных акций, устраиваемых застройщиками, во время действия которых цена квадратного метра на определенные лоты может снижаться.
- Отдельные застройщики предпочтут отодвинуть старт выхода новых проектов и новых очередей уже строящихся ЖК до конца года, а возможно, что и до стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования.
- Есть вероятность, что до конца 2024 г. будут анонсированы меры поддержки государством застройщиков и покупателей недвижимости. Строительство жилья входит в приоритетное направление государственной политики, поэтому без создания условий для роста предложения реализовать намеченные цели не получится. Точно так же требуется финансовая поддержка покупателей. Скорее всего – это будут адресные программы, ориентированные на те слои населения, которые без господдержки не смогут решить свой жилищный вопрос.
Таким образом, до конца 2024 г. на рынке новостроек никаких серьезных потрясений не должно произойти. Но застройщикам придется прикладывать больше усилий, чтобы сохранять продажи на плановом уровне. Это могут быть интересные программы финансирования, разработанные совместно с коммерческими банками, рассрочки платежей, специальные предложения на покупку квартир, машино-мест в подземных паркингах, кладовок и т.д.