Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
.jpg)
Аналитический центр GED Analytics подготовил отчет по изменениям цен на жилье в России за август 2009 г.
В августе 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за август на 0,9% - до 84150 рублей за кв. м
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за август на 1,8% - до 42580 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 0,3% - до 136700 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 0,7% - до 69500 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 1,9% - до 57300 рублей за кв. м
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился в августе на 459 млрд. рублей
С начала 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 13,8% в рублях и на 19,8% в долларах
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 20,8% в рублях и на 26,3% в долларах
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 9,2% в рублях и на 16,6% в долларах
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 16,5% в рублях и на 23,3% в долларах
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 13,3% в рублях и на 20,4% в долларах
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился на 7,52 трлн. в рублях и на 390 млрд. в долларах США
С начала 2009 года средние рублевые цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 13,8%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 20,8%.
За август 2009 года средние цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 1,9%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 2,4%.
Дальнейшее заметное снижение цен на жилье в целом по стране маловероятно, однако, в каждом конкретном городе ситуация будет зависеть от совокупности локальных факторов. Эти факторы - уровень безработицы, уровень снижения доходов населения, востребованность производимых товаров на внутреннем и мировом рынке, нагрузка на население по ранее выданным кредитам, объемы нового строительства, эффективность антикризисных мер местных властей, уровень поддержки со стороны федеральных. В ряде городов снижение цен с высокой вероятностью может продолжиться (Екатеринбург, Самара), в других высока вероятность уже в сентябре стагнации цен на фоне оживления количества сделок (Казань, Омск). В целом по стране темпы снижения цен на жилье осенью могут оказаться в несколько раз меньше, чем летом и весной 2009 года. Начинающаяся стагнация цен с высокой степенью вероятности будет сопровождаться медленной нормализацией других показателей рынка – количества сделок купли-продажи и выдаваемых жилищных кредитов.
Уже в августе 2009 года было зафиксировано оживление сделок с дешевыми квартирами на вторичном рынке (например, в Москве стоимостью менее 5 млн. рублей), хорошим спросом пользовались «дефолтные» квартиры, предлагаемые банками совместно с заемщиками. Осенью существенно по сравнению с началом года может вырасти число выдаваемых ипотечных кредитов, которые на фоне снижение цен в среднем на 20% в рублях, стали доступней, чем в начале года, несмотря на сохранение высоких процентных ставок. Кроме того, Центральный Банк отмечает активное накопление россиянами денег на банковских депозитах, а согласно опросам Росстата одной из главных целей накопления является приобретение недвижимости.
Осенью 2009 года количество сделок купли-продажи должно существенно вырасти за счет осуществления сделок, которые россияне откладывали из-за ожиданий дальнейшего снижения цен на жилье и второй волны кризиса. Однако, оживление спроса с высокой степенью вероятности не будет сопровождаться ростом цен. Это касается и первичного рынка, где накоплены большие запасы построенного, но нераспроданного жилья, которых при текущих темпах продаж может хватить минимум на полгода. При этом разница между ценами предложения и ценами сделок постепенно будет сокращаться.
На восстановление активности продаж на вторичном рынке на докризисный уровень (он упал в среднем по стране на 30%) может уйти около года. Восстановление фактических объемов строительства жилья, которые также упали почти на треть, займет гораздо больше времени (не менее 2-х лет) в текущей макроэкономической ситуации. Этот срок дополнительно может увеличиться в связи со сменой владельцев значительной доли строительных компаний. Небыстрым выглядит и процесс восстановление системы ипотечного кредитования, которая сократила объемы выдачи кредитов более чем в пять раз. Таким образом, полное восстановление объемов сделок на рынке жилья ранее 2011 года маловероятно при в целом нейтральной макроэкономической ситуации в мире.
Ситуация на рынке жилья Москвы
Средние цены на жилье в Москве в августе 2009 года снизились менее существенно, чем в июле 2009 года. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам стали за месяц ниже в рублях на 0,3%, опустившись до уровня 136700 рублей за кв. м.
Цены предложения на вторичном рынке за август 2009 года стали ниже на 0,2%, установившись к концу месяца ниже уровня 138 500 рублей за кв. м.
Цены предложения на первичном рынке за август 2009 года стали ниже на 0,7%, установившись к концу месяца ниже уровня 135 700 рублей за кв. м.
Из-за небольшого укрепления национальной валюты средние цены предложения на жилье в Москве, выраженные в долларах США выросли за август на 0,3% до уровня $4300 за кв. м.
Наиболее вероятно при сохранении текущей макроэкономической ситуации, что в осенние месяцы цены на жилье в Москве будут колебаться преимущественно в меньшую сторону, однако в конце года, когда будет максимальное количество покупателей и закрытых сделок возможен краткосрочный рост цен, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Восстановление рынка жилья бизнес-класса будет происходить медленней, чем дешевых сегментов, поскольку тесно связано с темпами восстановления доходов населения.
Ситуация на рынке жилья Московской области
Снижение цен предложения на жилье в августе 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 1,9% в рублях. Средняя цена установились на уровне 57300 рублей за кв. м. На первичном рынке области снижение составило за месяц 1,4%, а средний уровень цен уменьшился до 55400 рублей за кв. м. На вторичном рынке жилья области снижение в августе 2009, как и предыдущий месяц, было более существенным, чем на первичном. Цены уменьшились на 5,6% до уровня 62100 рублей за кв. м. Существенное снижение цен на жилье на вторичном рынке в области объясняется возросшей активностью рынка в среднем и дальнем Подмосковье на фоне низкого уровня цен (30000-45000 рублей за кв. м) и уменьшившегося уровня доходов населения. Платежеспособный спрос со стороны победневших москвичей, приезжих из регионов, работающих в Москве, жителей самой области сместился в более удаленные от Москвы города. При сохранении текущей макроэкономической ситуации на фоне высоких темпов ввода в строй жилья осенью снижение цен на первичном рынке жилья в области может продолжиться. В тоже время ситуация на вторичном рынке, вероятно, стабилизируется. В городах Московской области динамика цен может различаться существенно и будет зависеть от состояния местной промышленности, запуска новых проектов по строительству новостроек и других факторов.
Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга
В августе 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 0,7% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,0%, что почти в два раза ниже, чем за июль 2009. Эта цена к концу августа 2009 установилась на уровне 82150 рублей за кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге составляет 68600 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%. Низкий процент снижения цен предложения на жилье в новостройках города в основном связан с ростом в структуре предложения доли выставленных на продажу квартир в домах высокой и полной стадии готовности. Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в северной столице в долларах в августе 2009 года снизились на 0,1% и находятся на уровне $2200 за кв. м. С высокой степенью вероятности осенью снижение цен на жилье в Санкт-Петербурге будет носить малозначительный характер и при текущей макроэкономической ситуации вероятность коррекции уровня цен на вторичном рынке ниже 80 тыс. рублей за кв. м низка. Снижение цен на первичном рынке продолжиться в силу высокого уровня ввода в строй жилья на душу населения, даже в условиях продолжающегося кризиса.
Ситуация на рынке жилья крупнейших городов
В августе 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти рассматриваемых городах (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в среднем существенно замедлились по сравнению с июлем 2009 года.
Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в августе составило 1,2% в рублях, что в 2 раза меньше, чем месяцем ранее. Наиболее высокие темпы снижения цен предложения на вторичном рынке в августе 2009 зафиксированы в Перми, Ростове-на-Дону и Челябинске. Выросли цены предложения за месяц только в Новосибирске и Волгограде – после существенного снижения в июле 2009 года.
Наиболее высокие цены предложения сохраняются в Екатеринбурге (52900 рублей за кв. м). В остальных крупных городах уровень цен на жилье существенно ниже 50000 рублей за кв. м. Наиболее низкие цены предложения сохраняются в Омске (33200 рублей за кв. м). Также уровень цен предложения ниже 40 тыс. рублей в конце лета 2009 года был в Казани, Уфе, Перми, Челябинске и Красноярске.
Согласно мониторингу уровня цен на жилье в 30 российских городах, который ведется с помощью инновационного аналитического сервиса GED Index, в ряде средних российских городов сохраняется высокий уровень цен – выше, чем в Екатеринбурге. Так в Сочи в конце августа 2009 года он составил 97400 рублей за кв. м, во Владивостоке - 57100 рублей за кв. м, в Калуге – 53300 рублей за кв. м. Цены ниже, чем в Омске зафиксированы в конце лета в Курске (27500 рублей за кв. м), Ульяновске (30700 рублей за кв. м), Смоленске (32700 рублей за кв. м) и Брянске (32800 рублей за кв. м).
Материал предоставлен GED Analytics
I. РЫНОК ЩЕБНЯ В данном обзоре рассматривается ситуация на рынке нерудных материалов по состоянию на июль 2009 года. Начавшийся в начале строительного сезона рост спроса на щебень сохраняется в июле. Разрыв с аналогичным периодом 2008 года сократился с 40% в мае до 35% в июле. Цены на щебень остаются стабильными, колебания не превышают 1,5%. В июле цена на щебень фр.5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки), на щебень фр.20-40 826 руб. за куб.м. (с площадки). Основными сегментами потребления щебня в июле остаются дорожное строительство, финансируемое из бюджета и железнодорожное строительство, финансируемое ОАО «РЖД». Объем отгрузок с карьеров Общий объем отгрузки щебня в июле с карьеров Ленинградской области и Карелии составил 1 млн. 250 тыс. куб.м., показав прирост к объемам отгрузок в июне на уровне 8%. В июле впервые в этом году объемы отгрузок с Карельских карьеров вышли на уровень 2008 года. В июне с 40% (май) до 35% сократился разрыв в объемах отгрузки в 2009 и 2008 году. Среди крупных карьеров наибольший прирост отгрузок в июле продемонстрировали предприятия, входящие в Группу «ВАД» (+20%), ЗАО «Выборгское карьероуправление» (+104%), ПО Ленстройматериалы (+18%). География и сегменты потребления щебня Основными регионами, потребляющими щебень с карьеров ЛО и Карелии являются Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область. В 2009 году объемы поставок перераспределяются в сторону других регионов. Если в июле 2008 года на эти ключевые регионы приходился 81% поставок, то в июле 2009 года эта доля сократилась до 73%. Объемы поставок из основных регионов в июле сместились в сторону Вологодской и Тверской области. Рост потребления в регионах формируется за счет увеличения отгрузок ОАО «РЖД» и роста отгрузок дорожно-строительным компаниям. Крупнейшим потребителем щебня остается ОАО РЖД, доля которого в общем объеме потребления составила в июле 17% всего щебня, отгруженного с карьеров Ленобласти и Карелии. Ценовая динамика Снижение цен на щебень фракции 5-20 в июле составило порядка 1,5%. Среднерыночная цена на щебень фракции 5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки). Выводы В целом, в июле на рынке щебня сохраняется рост спроса. В то же время, ключевым сегментом потребления остается ОАО «РЖД» и дорожное строительство, финансируемое их госбюджета, что подразумевает длительные отсрочки платежей и жесткие ценовые рамки для поставщиков. В коммерческом секторе спрос на щебень в Санкт-Петербурге и Ленобласти обеспечивают 30-40 относительно крупных компаний. Продолжается миграция потребителей щебня от поставщика к поставщику, вызванная низкой платежеспособностью потребителей и поиском поставщиков, готовых работать с длительными отсрочками платежей. II. РЫНОК БЕТОНА Объемы рынка бетона в Санкт-Петербурге По итогам июля 2009 г. емкость рынка товарных бетонов составила 244 000 м3. Десятка крупнейших производителей занимает 70 % рынка и составляет 157 000 м3. В июле рост рынка относительно июня составил 7%. Прирост объемов поставок десятки крупнейших производителей также составил 7%. Снижение объемов относительно прошлого года не изменилось и составило 46%. Сегменты потребления бетона В условиях отсутствия новых объектов строительства и замораживания большинства существующих объектов строительства, основными потребителями бетона выступают объекты коммерческой и промышленной недвижимости с иностранным участием, а также госпроекты. Ключевыми строительными проектами в этом сезоне являются: «Балтийская жемчужина», «Торговый центр «Стокманн», автомобильные заводы Hyundai, Nissan, морской терминал Усть-Луга, логистические терминалы в Янино и Всеволожске, нефтеперерабатывающий комплекс в Киришах и другие. Ценовая динамика В настоящее время наблюдается стабилизацию цен на рынке товарных бетонов. За последние 3 месяца ценовые колебания не превышали 0,7-1%. Среднерыночная цена на самую ходовую марку В25 составляет 2 596 руб. за куб.м. без учета доставки. Выводы Строительный сезон стимулирует рост спроса на товарный бетон. В то же время доля жилого строительства, составлявшая в 2008 году более половины всего рынка бетона, значительно сократилась и уступила место проектам с государственным и иностранным участием. Материал предоставлен ГК СЗНК.jpg)
Группа компаний СЗНК провела анализ рынка нерудных материалов Северо-Западного федерального округа и товарных бетонов Санкт-Петербурга.
Распределение поставок щебня по основным сегментам потребления не претерпело значительных изменений с начала сезона. Рост потребления в июле продемонстрировали сегмент поставщиков (трейдеров) нерудных материалов и сегмент железнодорожного строительства как наиболее стабильный и платежеспособный сегмент. 
Небольшой рост продемонстрировал щебень фракции 40-20, что вызвано ростом спроса на крупнофракционный щебень для строительства и ремонта дорог. Среднерыночная цена июля на щебень фр.20-40 составила 826 руб. руб. за куб.м. (с площадки). 
.jpg)
