Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
По данным компании Knight Frank St Petersburg, на главных улицах города в первом полугодии доля свободных помещений снизилась на 1,7 п.п. – до 10,4% по сравнению со II полугодием 2020 г. Объём свободного предложения за январь – июнь снизился на 14,2% (до 54,8 тыс. м²), при этом, более 30% были арендованы за тот же период.
Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл составил 527,5 тыс. кв. м. За I полугодие 2021 г. 136 арендаторов разного профиля заняли пустующие помещения, освобожденные в период пандемии (без учета свободных помещений в 2021 г). Наиболее востребованными были помещения площадью менее 100 м² (64% всех площадей на рынке)
В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общественное питание с долей 33%, одежда – 11%, продукты – 10%, при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 3,2% и 1,1% соответственно по сравнению с 2020 годом.
|
Средний размер помещения, м2 |
Доля вакантных площадей (% от м²) |
Изменение доли вакантных площадей |
Ротация**, % |
Лидирующий профиль арендаторов |
|
|
IП2021 / IIП2020, п. п. |
|||||
|
Основные торговые коридоры центральных районов |
137 |
9,7▼ |
-2,4 |
5,1▼ |
Общественное питание |
|
Второстепенные торговые коридоры центральных районов |
107 |
11,5▼ |
-1,4 |
4,6▼ |
Общественное питание |
|
Основные торговые коридоры спальных районов |
85 |
10,4► |
0 |
2,5▼ |
Продукты |
|
Пешеходные торговые коридоры |
97 |
9,7▼ |
-3,0 |
7,0▲ |
Общественное питание |
*в сравнении с итогами 2020 г.
**при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила от 7,8% - на основной части Невского пр-та, до 15,6% - на Каменноостровском пр-те. Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул. Рубинштейна (1,3%, снизившись на 3,7 п. п. за I полугодие 2021 г.), что связано с высокой востребованностью данной локации, а также на Пестеля ул. (6,2%) и Восстания ул. (6,1%).
В числе улиц с наибольшей вакансией: Белинского ул. – 21,6%, Владимирский пр-т – 19,4%, Некрасова ул., – 18,2%.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Сегодня ввиду снижения вакансии, активного спроса на помещения со стороны клиентов можно утверждать, что рынок стрит-ритейла восстановился, это подтверждает и постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. Количество запросов клиентов на поиск качественного помещения в популярных локациях опережает свободное предложение.
Наибольшее увеличение средней ставки аренды за I полугодие 2021 г. (на 9% – до 3 270 руб./мес./м²) отмечено на Большом пр-те П.С. ввиду популярности среди ритейлеров за счет открытий известных мировых брендов, и как следствие снижения объёма свободных площадей на 25%. Также рост средних ставок зафиксирован на Рубинштейна ул. - в среднем на 6,1%, на Гороховой ул. – в среднем на 5,2%, на Большой Морской ул. и Малой Морской ул. за счет увеличения там туристического потока в летний сезон.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с сохранением ограничительных мер в торговых центрах спрос на стрит-ритейл продолжит расти как со стороны клиентов, так и со стороны ритейлеров. Как следствие, продолжится тенденция сокращения качественного предложения помещений, что подстегнет дальнейшее снижение вакансии и увеличит ставки аренды в проходных местах.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет сохранения стабильного трафика со стороны жителей».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 24,7%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 238 815 руб. за кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб. за кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. В конце отчетного периода совокупный объем предложения составил 4 030 апартаментов[1], что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. м.
В первой половине 2021 года наблюдалась высокая девелоперская активность. За прошедшие полгода рынок пополнился 10 проектами с апартаментами, а в I полугодии 2020 года вышли всего 7 новинок. Вышедшие комплексы достаточно равномерно распределены по округам Москвы: 3 проекта бизнес-класса в СЗАО («Перец», Wellton Gold и «Досфлота, 10»), 2 проекта в ЮВАО («Лофт на Подъемной, 14» и HighWay) и по 1 проекту в ЦАО, ЗАО, ВАО, СВАО и САО.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215» |
Доходный дом |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
СЗ Универсаль |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частные лица |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
|
6 |
Перец |
МИЦ |
массовый |
СЗАО |
|
7 |
Лофт-студии на Хорошевском, 38 |
Частные лица |
массовый |
САО |
|
8 |
Wellton Gold |
Концерн КРОСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
9 |
Досфлота, 10 |
СЗ КАПИТАЛ-ИНВЕСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
10 |
HighWay |
Гранель |
бизнес |
ЮВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде заметно изменилась структура предложения по округам. СВАО был лидирующим округом по объему экспозиции в конце прошлого года, но спустя 6 месяцев потерял 21,8 п.п., а его доля сократилась до 10,2% от совокупного рынка. В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. По 5,5 п.п. за отчетный период потеряли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).
Первое место по итогам полугодия с долей в 21,6% (+16,4 п.п.) занял ВАО. Это максимальный прирост доли за прошедшие полгода, в абсолютном выражении объем предложения увеличился в три раза. Наращивание экспозиции в ВАО произошло благодаря проекту «Измайловский парк» (девелопер – ГК «Новая Жизнь Недвижимость»), в котором предлагалось более 700 апартаментов. Второе место занял СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. Третье место занял ЮВАО с долей в 14,8% (+11,1 п.п.). Основной объем экспозиции округа сосредоточен в проектах: «Метрополия» (MR Group) и HighWay (новинка от «Гранель»).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+13,6 п.п.) благодаря ощутимому объему экспозиции как в недавно вышедших проектах, так и в ранее представленных на рынке. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 31,2% от совокупной экспозиции: 29,2% – комфорт-класс и 2% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Благодаря активному выходу новых проектов в I полугодии 2021 года и вымыванию более готового предложения, около трети лотов пришлось на комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. За последние шесть месяцев их доля увеличилась на 18 п.п. до 35,7%. Примерно 29,6% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-9,2 п.п.). На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
С начала 2021 года тренд активного роста цен на недвижимость перешел и в сегмент апартаментов. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года достигла 238 815 руб./кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб./кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев). В прошлом году динамика цен на апартаменты была достаточно скромной по сравнению с квартирами: массовый сегмент апартаментов за весь 2020 год прибавил 4,5%, а бизнес-класс – только 4,1%.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов:
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 12 кв. м за 3,41 млн руб.;
– «Ботаник» (СВАО / Отрадное): студия площадью 18,8 кв. м за 3,95 млн руб.;
– «Турист» (СВАО / Останкинский): студия площадью 18 кв. м за 4,17 млн руб.;
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 133,2 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 127,3 млн руб.;
– KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): апартамент с террасой площадью 104,2 кв. м за 98,9 млн руб.
Основные тенденции
«I полугодие 2021 года для рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса было достаточно динамичным и «накаленным», что выразилось к концу периода в дефиците предложения, активном росте цен и высоком спросе, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За шесть месяцев количество лотов сократилось на четверть и составило чуть более 4 тыс. штук. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, которые вывели 10 новых комплексов (против 7 проектов за аналогичный период прошлого года). Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции).
Цены на апартаменты заметно выросли, продемонстрировав впечатляющую динамику за последние 6 месяцев. В апартаментах массового сегмента прирост за полугодие составил 23,4% (до 239 тыс. руб./кв.м), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены в отчётном периоде составило 15,4% до 301 тыс. руб./кв. м. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке, а в отдельных проектах достигал 30%. Стоит отметить, что новые проекты стартовали с достаточно высокими средними ценами относительно локального окружения.
В I полугодии 2021 года было зарегистрировано на 80% больше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). Покупателей апартаментов привлекала в первую очередь цена. Однако из-за заметного роста цен, выгода приобретения апартаментов в целях экономии становится все менее обоснованной. Так, в массовом сегменте апартаменты дешевле квартир аналогичного класса на 6 тыс. руб./кв.м, а в бизнес классе – почти на 70 тыс. руб./кв.м. Динамика цен на апартаменты во II полугодии 2021 года будет зависеть от прояснения ситуации с законопроектом, который может приравнять статус некоторых комплексов к жилым новостройкам, а также от общего уровня спроса в сегменте. Нельзя исключать как снижения покупательского интереса к апартаментам из-за роста цен и повышения ипотечных ставок, так и увеличения спроса – более высокие цены на квартиры в локациях будут способствовать совершению покупателями альтернативных сделок.
К середине 2021 года заметно снизилась активность обсуждения законопроекта в отношении статуса апартаментов и перспективы их приравнивания к квартирам. Чем меньше информации и дольше молчание официальных лиц, тем больше слухов это провоцирует в профессиональном сообществе. Ситуация осложняется потенциальной двойственностью: положительное влияние из-за возможного «жилого статуса», а также отрицательное – перспектива полного запрета строительства апарт-комплексов в будущем. Возможно, именно благодаря наличию риска полного запрета на рынок вышли 10 новых проектов и высока вероятность, что набранный темп участники рынка сохранят до конца года. Это может снизить дефицит предложения, однако не стоит исключать вероятности удерживания основных объемов нового предложения в целях поддержания текущего уровня цен. Во II полугодии 2021 года, при условии сохранения неопределённости с законом, рынок апартаментов будет сильно зависеть от ситуации с ценами и спросом на квартиры».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.