Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
Черная речка – одна из наиболее активно развивающихся территорий рядом с центром Санкт-Петербурга. Благодаря редевелопменту за последние десять лет застройщики смогли изменить образ локации, а объем жилой застройки (фактической и планируемой) достиг 1,3 млн кв. м жилья. В рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers выявили на Черной речке еще 24 га для нового строительства жилой недвижимости.
История территории Черной речки и набережной Большой Невки непосредственно связана с развитием промышленности: первые предприятия появились в конце XIX века, а в советский период в локации сформировалась крупная промзона, к которой примыкали кварталы жилой застройки. Сегодня редевелопмент бывших заводских территорий стал драйвером развития локации.
По данным Colliers, на данный момент в локации Черной речки (территория между Коломяжским проспектом, проспектом Испытателей, Большим Сампсониевским проспектом и Литовской улицей) построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов суммарной площадью 1,3 млн кв. м жилья. Из них 729 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 160 тыс. кв. м – на стадии проектирования. Локация находится в активной фазе девелопмента: в 2021 году в эксплуатацию планируется ввести порядка 412 тыс. кв. м жилья – наибольший показатель за всю историю развития территории.
Сейчас здесь реализуется жилье классов «комфорт» и «бизнес»: на них приходится 40% и 60% соответственно от объема первичного предложения жилья. Ключевыми критериями классификации остаются близость проектов к воде и формат застройки (комплексное освоение территории с созданием новой инфраструктуры или включение небольшого проекта в существующую застройку). Примечательно, что в квартирографии проектов бизнес-класса почти равную долю занимают малогабаритные (студии, квартиры с одной спальней) и средние (с двумя спальнями) квартиры – 43% и 39% соответственно. В комфорт-классе доминируют малогабаритные квартиры (57%).
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла на 83% и достигла 213 тыс. руб. По данным Colliers, средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса выросла на 72% (с 114 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 196 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). В проектах бизнес-класса рост составил 82% (с 125 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 227 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). Наибольшая динамика увеличения цены зафиксирована в 2020 году, когда за год стоимость квадратного метра выросла на 34% в классе «комфорт» и на 37% – в классе «бизнес».
«За время освоения Черной речки изменился не только образ локации, но и сам девелоперский подход: все больше застройщиков переходят к осознанному проектированию и умному девелопменту. С 2017 по 2021 год средняя площадь квартиры в проектах комфорт-класса сократилась с 59 кв. м до 45 кв. м, в бизнес-классе – с 61 кв. м до 53 кв. м. Это не оптимистичный, но оптимизированный подход, где каждый метр функционален», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В ходе исследования локации Черной речки было выявлено ещё около 24 га территории перспективной для девелопмента. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующий уровень доходности своим владельцам. По оценке Colliers, суммарно на выявленных участках можно будет построить еще не менее 250 тыс. кв. м жилья (т.е. объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%).
«Часть выявленных площадок для потенциального девелопмента требует смены функционального назначения и формирования дополнительной социальной инфраструктуры. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локации облегчит задачу девелоперам, которые только присматриваются к этой территории. Успешность реализующихся проектов, близость к центру города, паркам и водной панораме повышает шансы на редевелопмент оставшихся промышленных территорий в этом районе», - добавляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Освоение Черной речки жилищными девелоперами началось в 2012 году, когда компания Setl City начала строительство ЖК Riverside (110 тыс. кв. м) на Ушаковской набережной на месте бывших зданий «Ленинградского Северного завода». Следующий этап развития локации наступил только в 2017-2018 годах, когда в продажу суммарно вышло 434 тыс. кв. м. В этот период первичный рынок пополнили проекты: жилые комплексы «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Черная речка» (ЦДС), Riviere Noire (ЛСР), Terra (РСТИ), Tarmo (YIT), «Притяжение» (Setl City), «Новый Лесснер» («Отделстрой»). В 2019 году рынок пополнялся новыми очередями в рамках строящихся проектов, а интерес девелоперов к локации, приобретающей премиальный вид, увеличивался.
В 2020 году начался редевелопмент нескольких промышленных территорий. ГК ПИК начал строительство ЖК «Кантемировская 11» на территории завода «Климов». На Белоостровской улице в продажу вышло два проекта: «Белый остров» («Базис-СПБ») и Domino (ГК «Эталон»). Еще один участок находится в портфеле компании Glorax, где компанией будет реализован многофункциональный комплекс. LEGENDA Intelligent Development приобрела 3 земельных участка на месте бывшего завода «Прогресс», а Setl Group станет соинвестором проекта на участке, расположенном по соседству с дачей Головина. Всего на вышеперечисленных территориях анонсировано строительство около 160 тыс. кв. м жилья. В 2021 году рынок пополнялся новыми очередями в уже известных проектах. Крупнейшим стал выход второго этапа ЖК «Новый Лесснер».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила индекс цен на жилую недвижимость по итогам II квартала 2021 года[1]. Согласно данным исследования, за год цены увеличились в среднем на 9,2% в 55 странах (+4,7% годом ранее). Абсолютным лидером шестой квартал подряд становится Турция (+29,2%), второе место заняла Новая Зеландия (+25,9%), третье разделили США и Словакия (+18,6%). Россия за год переместилась с 14 (+8,1%) на десятое место рейтинга с динамикой цен +14,4%.
- Мировая тенденция роста цен на жилье продолжилась и во II квартале 2021 года: двузначные показатели были зафиксированы в 18 странах (в 13 – в прошлом квартале и в семи – во II квартале 2020 года).
Динамика цен на мировых рынках
Источник: Knight Frank Research
- Средний годовой рост цен в 55 странах составил 9,2% (+7,3% в прошлом квартале, +4,7% во II квартале 2020 года). Более детальную динамику позволяет получить разделение рынков на ключевые развитые и развивающиеся экономики. Так, темпы роста цен в десяти развитых станах мира в среднем достигли 12% за год – показатель в два раза превысил значение 12 основных развивающихся экономик (+4,7%).
Средняя годовая динамика цен в ключевых развитых и развивающихся странах
Источник: Knight Frank Research
- Шестой квартал подряд Турция возглавляет Global House Price Index: цены на жилье выросли на 29,2% (+27,5% годом ранее). Динамика в стране вновь начинает замедляться (в прошлом квартале она достигала 32,0%).
- Второе место в рейтинге в течение четырех кварталов принадлежит Новой Зеландии – показатель составил 25,9% во II квартале 2021 года (+9,1% и 11 место годом ранее).
- Третью позицию разделили США и Словакия (+18,6%). Во II квартале 2020 года США занимали только 30 место (+4,5%), а Словакия входила в десятку лидеров (шестая строчка, +11,2%). Однако рынок США демонстрирует ослабление спроса: снизился объем запросов на ипотеку, а количество покупателей, считавших II квартал лучшим временем для сделки, достигло десятилетнего минимума – только 28% поддержали такое мнение.
- Во II квартале 2021 года Россия заняла десятое место в GHPI с ростом цен на жилье на 14,4%. В прошлом квартале страна находилась на девятой строчке (+11,1%), а год назад – на 14 (+8,1%). Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, отмечает: «Значительный рост цен на жилье был зафиксирован в большинстве городов России, и связан он в первую очередь с введением мер государственной поддержки. Субсидированная ипотека, программа “Семейная ипотека”, выдача материнского капитала на первого ребенка с 2020 года – все это подстегнуло спрос на жилую недвижимость, что в свою очередь ожидаемо привело к росту цен сначала на первичном рынке, а затем и на вторичном. Новые условия ипотеки с господдержкой делают ее практически недоступной для московского региона, однако в большинстве регионов России данные меры помогут сохранить спрос на высоком уровне, и рост цен может продолжиться».
- Годовой темп роста цен в континентальном Китае стабилен (+4,3%) и почти соответствует прошлогоднему (+4,9%). В Австралии зарегистрирован максимальный с 2003 года показатель – 16,4%.
- Только в двух странах было зафиксировано снижение цен – в Индии (-0,5%) и Испании (-0,9%). Стоит отметить, что это самое низкое количество стран с отрицательной динамикой с момента первой публикации Global House Price Index в 2008 году.
- Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «Сейчас мы наблюдаем постепенное снятие карантинных ограничений и возобновление авиасообщения, благодаря чему у клиентов появляется долгожданная возможность просматривать объекты недвижимости лично. Россияне продолжают интересоваться зарубежными направлениями как для собственного проживания, так и с целью инвестирования для сохранения капитала и получения арендного дохода. В рейтинге зафиксирован активный рост цен на недвижимость в таких востребованных локациях для россиян, как Великобритания (+13,2%), Швейцария (+7,1%) и Франция (+5,8%). В особенности отчетливо виден инвестиционный спрос на Лондон – он связан в том числе с высокой активностью хайнетов всего мира. Постепенное восстановление цен, начавшееся после Brexit и затишья в пандемию, привело к растущему спросу на фоне привлекательных цен и возможности приобретения недвижимости на условиях выгодной рассрочки, вкладывая всего 10% в качестве первоначального взноса. В Португалии и Греции прирост цен продолжает стимулироваться программой ВНЖ».
[1] Global House Price Index (GHPI) позволяет отслеживать и сравнивать ценовую динамику рынков жилья в национальной валюте в 55 странах. Индекс актуализируется на основе данных официальной государственной статистики и Центрального банка. Учитывает среднюю цену 1 кв. м вторичного жилья всех сегментов.