Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
По данным исследования «Петербургской Недвижимости», в 2022 году почти половина всех реализованных квартир – 45% – в сегменте комфорт-класса приобреталась в жилых комплексах с планируемым вводом в эксплуатацию в 2023 году (не позднее 4 квартала). В целом, в 2022 году по сравнению с годом ранее доля сделок на квартиры в строящихся жилых комплексах, где готовность объекта выше 80%, увеличилась на 8 п. п. и составила 39%.
«Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках, которые можно оценить при просмотре прилегающей территории жилого комплекса. В случае с проектами КОТ покупатель позитивно реагирует на развитое современное благоустройство и появление объектов инфраструктуры в более ранних очередях. Кроме того, дома с близким вводом в эксплуатацию покупатели выбирают, чтобы в короткие сроки решить жилищные вопросы и минимизировать риски в условиях неопределённости рынка», – подчеркнула руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Тенденцию также иллюстрирует рейтинг спроса на петербургские объекты, где в первой тройке оказались проекты КОТ, а именно очереди с высокой стадией готовности. Лидером выступает ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе, далее «Цветной город» в Красногвардейском районе и «Чистое небо» в Приморском. Совокупно на первую тройку приходится почти 20% всего спроса в сегменте масс-маркета.
«Таким образом, мы видим, что многие клиенты сегодня выбирают почти готовый дом от надежного застройщика с широким портфелем реализованных объектов и большим стажем работы на рынке», — уточнила Ольга Трошева.
По словам экспертов, интерес к покупке жилья в корпусах на высокой стадии готовности вырос как на рынке новостроек Санкт-Петербурга, так и на рынке новостроек Ленинградской области. При этом в структуре сделок по всей петербургской агломерации доля квартир, приобретенных на этапе «котлована», сохраняется неизменной – на уровне не менее 1/5 сделок.
По данным ВТБ, более 40% ипотечных заемщиков в ходе сделок с недвижимостью приобретают однокомнатные квартиры. 37% клиентов выбирают двухкомнатные объекты, а трехкомнатные – около 20%.
«Однокомнатные квартиры пользуются у ипотечных заемщиков неизменной популярностью как минимум последние три года. Среди причин - устоявшееся на рынке мнение о доступной стоимости таких объектов. Многие клиенты рассматривают жилье небольшой площади в качестве стартового капитала для себя, детей или варианта для инвестиций и под сдачу в аренду. Однако в пересчёте на стоимость одного квадратного метра просторные квартиры выгоднее: в некоторых случаях разница в цене может достигать 30%», - прокомментировал вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
Он добавил, что серьезным стимулом для покупки россиянами квартир большой площади может стать внедрение принципа «больше метров – ниже ставка» по ипотеке на государственном уровне. Ранее ВТБ выступал с инициативой установить дифференцированную ставку в рамках «семейной ипотеки», а в марте запустил собственную подобную программу. По ее условиям, заемщики, приобретающие квартиры площадью от 85 кв. метров, могут получить дисконт в размере 0,2 п.п. Скидка распространяется на готовое и строящееся жилье и может быть суммирована с другими спецпредложениями банка. В результате максимальное снижение ставки по жилищному кредиту в ВТБ может достигать 0,5 п.п. С учетом новой программы итоговая ставка по ипотеке для клиентов банка является одной из наиболее доступных на рынке.
ВТБ – один из лидеров ипотечного сегмента России. По итогам февраля банк оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превышает результат января. В целом на рынке выдачи ипотеки, по оценке экспертов ВТБ, составили более 420 млрд рублей, что в 1,5 раза больше результата января.
В настоящее время минимальная ставка в рамках стандартных ипотечных программ банка составляет 10,7%. По «Ипотеке с господдержкой-2020» кредит доступен от 7,5%. Средства в рамках «семейной программы» ВТБ предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека доступна от 4,5%, а Дальневосточная – от 1,5%. Помимо скидки на квартиры большой площади, в ВТБ можно получить дисконт в размере 0,3 п.п. за оформление заявки на ипотеку онлайн, использование сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации на сделке, а также получение зарплаты на карту банка.