Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
Госдума возвращает в сегмент апартаментов НДС, отмененный несколько лет назад. Девелоперы опасаются роста себестоимости и цен продаж и, соответственно, сокращения спроса на апартаменты.
Рынок апартов весьма неоднороден, начиная от вида апартаментов (рекреационные, сервисные, несервисные) и заканчивая классом. «Например, он состоит из объектов бизнес- и элит-класса, а также из объектов, которые даже к эконом-сегменту сложно отнести, так как располагаются они в полуподвальных помещениях и имеют площадь 9–15 кв. м. Кроме того, много таких помещений не имеют статуса апартаментов, а относятся к нежилым помещениям. Соответственно, у каждого такого сегмента свой покупатель», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По статистике
По данным Arendator.ru, в России есть всего 16 городов, где в предложении присутствует более 50 апартаментов. При этом только в Москве, Петербурге, Сочи и Новосибирске объем предложения превышает 1 тыс. лотов. Эти четыре города предлагают 80% апартаментов в России.
В то же время сегменты апартаментов на рынках Москвы и Петербурга сильно отличаются: в столице львиная доля приходится на несервисные апартаменты, которые зачастую позиционируются как жилье, в Петербурге преобладают сервисные, больше пригодные для сдачи в аренду.
По итогам 2022 года продажи апартаментов заметно упали. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается. По данным компании «Метриум», за полугодие на рынок выведено 16 апарт-комплексов плюс комплекс, где есть и квартиры и апартаменты. Но если в прошлом году новых ЖК и апарт-комплексов выведено поровну, то в текущем году комплексов апартаментов на рынке появилось меньше.
В Петербурге апарт-комплексы конкурируют в первую очередь с гостиницами. По данным IPG.Estate, к концу полугодия объем рынка апартаментов в 1,5 раза превысил объем рынка классических гостиниц. Сегодня он составляет 31 тыс. юнитов.
Власти берутся за налоги
НДС был отменен в 2010 году. Теперь Госдума по предложению Правительства вновь вводит НДС при долевом строительстве апартаментов. Власти рассчитывают на повышение себестоимости строительства, что сделает невыгодным возведение апарт-комплексов для девелоперов.
«Петербург после принятия поправок первым попадет под удар, поскольку здесь больше всего проектов апарт-отелей», — утверждает Дина Булыченко, коммерческий директор Yard Group.
Застройщики ожидают роста себестоимости. «При возвращении НДС удорожание по предварительным оценкам может составить 7–10%», — полагает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.
По оценке Дины Булыченко, апартаменты подорожают до 10%, а спрос на них снизится. «Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами составляет 15%, и 20% НДС сделают апарты невыгодными для покупки и продажи. Кроме того, банки зачастую не выдают льготных кредитов на апарты, а ставки начинаются от 11,2%», — уточнила она.
Александр Кравцов надеется, что закон не коснется проектов, находящихся в стадии реализации. В противном случае неясно, как можно часть проекта продавать физическим лицам без НДС, а часть — с НДС.
«НДС станет дополнительной финансовой нагрузкой на застройщика, увеличит себестоимость строительства и снизит доходность проектов, что повлечет за собой снижение интереса к этому сегменту. Апартаменты уже строят все меньше — в первую очередь это связано с отменой несколько лет назад кода вида разрешенного использования земли 4.7.1. "Гостиницы и иные места временного проживания". Возможный интерес может сохраниться только в элитном апарт-сегменте», — рассуждает Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По мнению Валерия Летенкова, после повышения цен есть два варианта развития событий. В первом повышение цен в одном сегменте приведет по цепочке к росту цен в других сегментам, например, на вторичном рынке. Второй вариант — может прекратиться продажа апартаментов по 214-ФЗ и перейти в какой-то другой формат.
Власти рассчитывают, что увеличение себестоимости строительства заставит девелоперов отказаться от строительства апартаментов, однако, скорее всего, не повезет покупателям. Например, можно обратиться к договорам купли-продажи уже готовых лотов или «повесить» НДС на конечную цену.
Кроме того, указывают участники рынка, есть такие земельные участки, на которых получится построить только апартаменты: жилье строить там запрещено, а другие виды нежилой недвижимости — невыгодно. Дина Булыченко уверена, что девелоперы, планировавшие новые апартамент-проекты, будут пересматривать свои планы.
В то же время, указывает она, предлагается освободить от НДС услуги застройщиков, продающих квартиры по ДДУ, в том числе гаражи и машиноместа в жилых комплексах.
У закона рамок нет
«Новые каналы пополнения доходов государства уже показали широкий публичный резонанс: громкие истории блогеров, повышенный НДФЛ для уехавших россиян. Очевидно, что и апартаменты не обойдут стороной», — полагает Дина Булыченко.
«Нынешний закон — первая ласточка введения карательных мер для всего сегмента апартаментов», — убежден Валерий Летенков.
Действительно, готовится законопроект, по которому для владельцев апартаментов вводится плата за капремонт и единые ставки тарифов на коммунальные услуги, прописан порядок управления.
Вместе с тем определиться со статусом апартаментов законодатели не могут уже много лет. Но на встрече с сенаторами в формате «Открытого диалога» Марат Хуснуллин, вице-премьер Правительства РФ, пообещал «найти компромиссное решение» в осеннюю сессию, хотя законопроект предстоит переработать, поскольку в нем заложен разный подход для крупных и небольших городов.
В свою очередь, Валентина Матвиенко, спикер Совета Федерации, заявила, что в законодательстве апартаментов нет, а в жизни они есть. И в них живут люди, не имея регистрации и без возможности пользоваться социальной инфраструктурой. А виноваты во всем, по мнению спикера, застройщики-«жулики», которые, не получив разрешения на возведение жилья, построили жилые комплексы, назвав их красивым словом «апартаменты».
Валентина Матвиенко предложила легализовать уже введенные в эксплуатацию строения, а для еще не построенных зданий разработать упрощенный регламент.
В некоторых регионах местные власти не дожидаются новых законов — решают проблемы апартаментов самостоятельно. Например, в Новосибирске местные депутаты обязали застройщиков обеспечивать комплексы апартаментов социальной инфраструктурой.
ГК «Основа» в Москве пошла своим путем — приступила к оформлению временной регистрации в апартаментах в своих МФК. Первые документы о временной регистрации уже получили резиденты квартала MainStreet. «Это первый на рынке случай, когда девелопер совместно с управляющей компанией предоставляет возможность покупателям апартаментов получить временную регистрацию. Полученный опыт компания будет тиражировать на все свои комплексы апартаментов», — подчеркивается в сообщении застройщика.
Временная регистрация действительна в течение пяти лет, после чего возможна пролонгация сколько угодно раз.
Резюме
Поскольку законодатели уже долго не могут определиться со статусом апартаментов, появившийся законопроект об НДС стал для участников рынка неожиданностью, признается Валерий Летенков. «Сейчас очевидно, что один из сегментов рынка апартаментов прижали, но вопрос — для чего это было сделано. Здесь два варианта. Первый — чтобы впоследствии защитить этот сегмент, введя санкции против апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений. Очень вероятно, что на горизонте какие-то карательные меры к этому типу жилья. Второй вариант — сделать сегмент максимально неудобным и неинтересным и минимизировать его присутствие на рынке», — рассуждает он.
Причины станут очевидными через некоторое время, когда застройщики начнут выводить на рынок новые проекты. По мнению Валерия Летенкова, чуть позже закон начнет ужесточаться. «Можно говорить, что весь этот сегмент сейчас находится под ударом. Вряд ли стоит ждать каких-то позитивных законов, так как их уже давно не принималось в этой сфере», — заключил он.
Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» подвели итоги августа на рынке первичного жилья Москвы и выяснили, что объем предложения продолжил снижение во всех классах, кроме премиального, где зафиксирован рост на 18% к июлю и на 97% - к августу прошлого года в лотах. Средневзвешенная цена квадратного метра в предложении выросла за месяц в комфорт- и бизнес-классе, а вот в премиум- и элит-классе – уменьшилась.
Объем предложения
По итогам августа 2023 года объем предложения в комфорт-, бизнес- и элит-классе продолжил незначительно сокращаться. В комфорт-классе зафиксировано снижение на 1% в лотах до 20,8 тыс шт. и также на 1% в кв. м – до 915,2 тыс. кв. метров.
В бизнес-классе объем предложения в лотах снизился на 2% к июлю – до 17,3 тыс. штук. В метрах предложение бизнес-класса в августе уменьшилось на 1% до 1161,3 тыс. кв. м.
В элитном классе предложение в лотах снизилось на 3% до 0,4 тыс. объектов, в метрах сокращение составило 2% - до 61,6 тыс. метров.
А вот в премиальном классе московских новостроек изменения совершенно не такие, как в других классах. По сравнению с июлем количество лотов в экспозиции выросло на 18% до 1,4 тыс. штук. За год экспозиция премиум-класса выросла почти вдвое (на 97%). В квадратных метрах за месяц зафиксирован рост предложения на 9% до 148,9 тыс. метров, по сравнению с августом прошлого года экспозиция премиальных новостроек столицы выросла на 111%.
Ценовая ситуация
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках комфорт-класса Москвы за август выросла в пределах 3% до 314,5 тыс. рублей. За год рост составил 15%. Средняя стоимость лота увеличилась за месяц также на 3%, а за год – на 10%, и составила 13,8 млн рублей.
В бизнес-классе средневзвешенная цена метра составила 453 тыс. рублей, что незначительно больше, чем в июле (рост в пределах 1% за месяц и за год). Также в пределах 1% выросла за месяц средняя цена лота – до 30,4 млн рублей, За год лот в бизнес-классе слегка подешевел – на величину до 2%.
В премиальных новостройках отмечается снижение средневзвешенной стоимости метра – за месяц на 5%, до 943,6 тыс. рублей. Рост этого показателя за прошедшие 12 месяцев достиг 5%. Средняя стоимость лота премиальной новостройки в Москве составила по итогам августа 104,1 млн рублей, что сразу на 12% меньше, чем в июле, но при этом на те же 12% больше, чем в августе 2023 года.
В элитном классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 2610,2 тыс. рублей. Это на 2% менее, чем по итогам июля, но сразу на 29% больше, чем год назад. Средняя стоимость лота в элит-классе сократилась за месяц на 2% до 414,5 млн рублей. При этом за 12 месяцев этот показатель вырос сразу на 29%.
Таким образом, средневзвешенная цена за год выросла во всех классах жилья, но сильнее всего подорожал метр в комфорт-классе и в элитном сегменте – на 15% и 29% соответственно.