Рынок недвижимости плавно окрашивается в позитивные цвета
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». Отрадно отметить, что по сравнению с несколькими предыдущими аналогичными мероприятиями выступления спикеров звучали гораздо позитивнее. «Виновниками» оптимизма оказались результаты продаж в августе. Хорошие показатели приводят к выводу, что рынок «пошел на поправку».
«Мы реализуем три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, строго соблюдая сроки сдачи, — подчеркивает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. — Это принципиальная позиция компании, чтобы сохранить доверие клиентов».
Цены на новостройки выросли на 6% за первое полугодие 2025 года, тогда как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% из-за роста затрат на финансирование, материалы и рабочую силу. Рынок жилья находится в непростой ситуации, однако в августе продажи компании выросли на 18% относительно июля и на треть превысили средний уровень первого полугодия.
По данным Малышевой, более 60% сделок осуществляются через ипотеку, из которых 80–100% приходятся на льготные программы. Снижение ключевой ставки до 17% недостаточно для оживления других ипотечных продуктов; покупатели ориентируются на ставки до 10%.
«Средний ипотечный кредит на рынке Петербурга и Ленобласти сейчас составляет 6–8 млн рублей на 26 лет. По сравнению с прошлым годом срок увеличился на два года, а сумма — на 30–40%, — поясняет руководитель. — Рассрочки востребованы, но как дополнительный инструмент, а не замена ипотеке».
Покупатели все чаще учитывают качество инфраструктуры, наличие школ, детских садов и транспортной доступности при выборе жилья.
Предложение новых проектов комфорт-класса сократилось на 19% за два года. «Девелоперы становятся осторожнее из-за нестабильного спроса. При оживлении рынка возможен дефицит, что ускорит продажи качественных объектов и рост цен», — прогнозирует Малышева.
* * *
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщает, что, несмотря на умеренный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства. Кроме того, проекты теперь в основном финансируются за счет заемных средств банков. В результате, по данным Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что создает значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается.
«Тем не менее в июле и августе в регионе наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки способствовало возвращению покупателей на рынок новостроек, — объясняет эксперт. — Это указывает на сохраняющиеся высокие инфляционные ожидания среди населения, осознание сокращения предложения и привлекательность недвижимости как инвестиционного актива».
В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в завершенной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи в строящейся очереди активизировались за последние два месяца. «Мы предлагаем широкий выбор — много четырехкомнатных и просторных трехкомнатных квартир, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес, так как этот сегмент в продуктовой линейке слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир – менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки с готовым жильем опережают долевое участие. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к следующей очереди».
Другой проект бизнес-класса — «Дом БФА в Озерках» — уже введен в эксплуатацию. Около 30% квартир остаются нереализованными, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. Спрос начал оживляться, и доля ипотечных сделок составляет 40%. В планах — запуск нового проекта в центре города, продажи которого стартуют до конца года.
* * *
Строительный холдинг «Сенатор» фиксирует устойчивый интерес к комплексу бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске. В основе — капитальный ремонт одного из корпусов санатория «Северная Ривьера», что позволило сохранить преемственность локации. Сегодня здесь создан современный курортный проект с полноценной инфраструктурой для всесезонного отдыха — от круглогодичного бассейна до спа-комплекса. Директор по продажам холдинга Юлия Орлова поясняет: «Многие покупатели рассматривают апартаменты как альтернативу загородному дому: возможность отдыхать с семьей у моря, оставаясь в пределах города. В последние годы мы видим тренд, когда люди выбирают не метры, а образ жизни с высоким уровнем сервиса».
При этом все больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить запрос покупателей, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.
Юлия Орлова уточняет: мы как застройщик также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрели апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8–10% годовых.
«В обозримом будущем предложений с аналогичными панорамными видами на Финский залив не ожидается из-за ограничений по высотности в Курортном районе», — подчеркивает представитель холдинга «Сенатор»».
* * *
Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина делится более подробным анализом профиля покупателей-инвесторов. Он отмечает, что инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге остается востребованной. В 2024 году город посетили свыше 11,5 млн туристов, что превышает показатели до пандемии.
Клиентов интересует прежде всего размер первоначальных вложений и ожидаемая доходность на протяжении 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу несколько единиц недвижимости — до шести. Особенно привлекательны апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости. Хотя этот показатель немного снизился по сравнению с предыдущими периодами — с примерно 10% до около 8%.
«Три года назад в нашем апарт-отеле минимальная цена юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% в год (плюс прирост стоимости актива). Сейчас минимальная цена возросла до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом в 67 тыс. рублей», — добавляет Сергей Легомина. Он также упоминает, что депозиты раньше были конкурентами, но сейчас многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют их в апартаменты.
Некоторые номера остаются нераспроданными в портфеле. Например, в проекте «Vertical — Московская» (состоящем из двух корпусов с рейтингами четыре и три звезды) в первом корпусе есть несколько больших номеров, которые еще не реализованы, но это не мешает их сдаче в аренду управляющей компанией.
«Некоторые номера, купленные на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляются на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность таких инвестиций за два с половиной года увеличилась вдвое. Эта схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».
* * *
Генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова отмечает, что вывод средств из депозитов для покупки недвижимости, включая земельные участки, стал распространенной практикой. Вторичный рынок продолжает оставаться ориентированным на покупателей, предлагая широкий выбор объектов. Клиенты подходят к выбору недвижимости со вниманием, обычно рассматривая два-три варианта вместе с менеджером по продажам.
Спрос на вторичном рынке в основном сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, а также наблюдается повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах. Часто сделки заключаются с использованием государственной поддержки, предоставляемой такими организациями, как Горжилобмен и местными администрациями. Недавно была введена новая субсидия — «курская», предназначенная для приезжих из этого региона.
Хотя покупатели часто используют наличные средства, ипотека с коммерческими ставками также применяется, требуя минимального первоначального взноса в 20% и процентной ставки около 20% годовых. Однако такие условия могут отпугивать потенциальных заемщиков, которые переключаются на первичный рынок. Где, например, существует возможность воспользоваться «ипотекой с донором», когда в рамках программы «Семейная ипотека» привлекается ребенок до семи лет из другой семьи.
Также активно продаются земельные участки, расположенные не далее 50 км от города. В конце сезона многие владельцы предлагают скидки. Участки часто покупаются для использования в рамках семейной ипотеки под строительство с подрядом.
Глава «ВсевРиэлт» подводит итог: этим летом наблюдался рост интереса к загородной недвижимости, причем покупатели чаще выбирали готовые дома, чем участки.
В АО «СиСофт Девелопмент» провели маркетинговое исследование «Применение российских ТИМ как составляющей рынка отечественного ПО 2024» и составили отчет о полученных данных. Исследование было проведено путем опроса сотен специалистов в промышленной сфере, работающих с российским программным обеспечением по направлению ТИМ. Свои ответы респонденты оставляли в специально разработанной анкете или подробно отвечали на перечень вопросов во время телефонного интервьюирования.
Исследование помогло составить среднестатистический портрет специалиста бизнеса, использующего в своей работе российское ПО, а также выявить долю предприятий, которые используют в своей работе технологии информационного моделирования отечественный формат. Кроме того, опрос выявил четкие причины, почему те или иные предприятия используют российское ПО, а другие пока к этому стремятся не так настойчиво. Были выявлены и слабые места в плане перехода с импортного ПО на отечественное, которые теперь довольно легко решить и устранить.
Среди респондентов, участвовавших в исследовании «СиСофт Девелопмент», – представители предприятий строительной сферы, отрасли энергетики, тяжелой промышленности, в том числе добывающей и обрабатывающей, проектной и инжиниринговой деятельности, информационных технологий и образования.
О том, что их компании не используют отечественное программное обеспечение, сообщили 82 из 332 опрошенных. При этом основные причины применения российского ПО – всеобщее импортозамещение.
Одним из самых популярных из предложенных ответов (34,1%) на вопрос, почему сделан такой выбор, стал ответ о том, что импортное ПО закрывает задачи предприятия. Также значительная часть респондентов (23%) указала на недостаточный для них функционал российских решений. Еще 23% выбрали ответ «Другое», отметив, что «Есть возможность использования нелицензионного ПО» и «Партнеры за рубежом не воспринимают российское ПО».
Респондентам, давшим ответы о слишком высокой стоимости покупки российского ПО либо отсутствие необходимого отечественного программного обеспечения, были заданы дополнительные вопросы. Наиболее популярным ответом (92,3%) на вопрос о том, какие продукты респонденты считают слишком дорогими, стал «Специализированные САПР». Также среди компаний, не использующих российское ПО, выражен запрос на таковые продукты в сфере специализированных САПР.
Исследование помогло выявить важное стратегическое направление дальнейшего развития отечественного ПО и формирования выбора подавляющего большинства респондентов в его пользу.
Исходя из результатов исследования, можно выделить несколько стратегических направлений для дальнейшего развития отечественного ПО, в том числе – ТИМ: дальнейшее развитие качества и функциональности: повышение качества и расширение функциональных возможностей отечественных решений удовлетворит требования пользователей и станет дополнительным стимулом развития рынка российского ПО.
Также стало ясно, что пользователям нужны решения, способные эффективно взаимодействовать с другими системами.
В образовании и поддержке пользователей для повышения результативности внедрения российского ПО важно организовать программы обучения и технической поддержки для повышения уровня компетенций пользователей, в частности – в области ТИМ.
Наконец, необходимо стимулировать развитие рынка – применять меры государственной поддержки и субсидирования для стимулирования внедрения отечественного ПО и преодоления финансовых барьеров. Эти решения остаются наиболее востребованными и ожидаемыми в стратегическом движении развития процесса перехода бизнеса на отечественное ПО.
Таким образом, исследование АО «СиСофт Девелопмент» демонстрирует значительный прогресс и перспективы отечественного рынка ПО. Несмотря на определенные трудности, промышленность шагнула вперед и отражает заметный рост и готовность к инновациям. Эффективное внедрение решений, в том числе в области информационного моделирования, способно обеспечить значительное развитие цифровизации в различных отраслях, укрепляя технологическую самостоятельность России.
Специалисты компании Ricci | зарубежная недвижимость проанализировали рынок зарубежной недвижимости Европы и Азии в I квартале 2024 года. Выяснилось, что высокий покупательский интерес со стороны россиян пришелся на такие локации, как Турция, Кипр, Таиланд, ОАЭ и Франция – число сделок по покупке объектов в указанный период увеличилось практически на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
«Интересно, что около 40% покупателей приобретают недвижимость для решения вопроса получения иммиграционного статуса, 35% составляют инвесторы, а 25% клиентов покупают объекты для личного – в том числе и сезонного – проживания, – прокомментировала Ксения Сорокина, руководитель департамента по продажам зарубежной недвижимости Ricci | зарубежная недвижимость. – Что касается общей аналитики, то спрос в зарубежных локациях и в перспективе останется стабильным, а цены продолжат демонстрировать рост в среднем на 15-20% год к году. По итогам II квартала 2024 года мы ожидаем повышенный интерес клиентов к недвижимости Испании, обусловленный ужесточением условий в рамках "золотой визы" и возможностей ее дальнейшей отмены».
Рынок недвижимости Турции в I квартале 2024 года оставался стабильным и динамичным, показатели спроса были идентичны аналогичному периоду в прошлом году. Данная локация особенно востребована с точки зрения получения второго гражданства за инвестиции – минимальный объем вложений в данном случае составит 400 тыс. долларов, через три года есть возможность продать актив, сохранив паспорта. Цены на недвижимость за рассматриваемый период в среднем выросли на 5% в долларовом эквиваленте. Наиболее часто клиенты покупают одно- или двуспальные объекты в центральных локациях Стамбула, которые находятся на начальном или среднем этапах строительства. Их площадь варьируется от 50 до 80 кв. м.
Рынок недвижимости Кипра продолжает расти и масштабироваться, а также остается инвестиционно привлекательным, в том числе и за счет стабильно повышающегося арендного спроса. Данная локация наиболее часто рассматривается покупателями из России в рамках получения ПМЖ при покупке объектов стоимостью от 300 тыс. евро. Дополнительными преимуществами становятся комфортная среда для отдыха, включая сформированное русскоязычное комьюнити и удобные социальные объекты. По сравнению с аналогичным периодом в прошлом году показатели спроса остались на том же уровне, при этом эксперты отмечают увеличение средней суммы сделки на 10%. В данной локации наиболее востребованы уже готовые объекты, а также варианты на начальном этапе строительства.
В Таиланде рынок также показывает стабильный рост – при этом наличие прямых рейсов и отсутствие фактора сезонности продолжают выделять это направление как выгодное для вложения инвестиций. Количество сделок за год выросло на 10%, повышение цен достигло в среднем около 7-10% по Пхукету. Наиболее часто клиенты из России приобретали объекты на этапе строительства бизнес- и премиум-класса с продуманной инфраструктурой – бассейном, тренажерным залом, детскими зонами и многим другим. Высоким спросом пользовались объекты с одной спальней или виллы с тремя спальнями.
Рынок недвижимости ОАЭ был охарактеризован как стабильный – специалисты заметили смещение покупательского спроса на Абу-Даби и Рас-аль-Хайма – новые и интересные локации для инвестиционных вложений. Их популярность обусловлена дружественным статусом страны, комфортными условиями для ведения бизнеса, а также релокации международного бизнеса. Год к году было зафиксировано увеличение спроса на 10%, цены продолжали демонстрировать положительную динамику. Ликвидные проекты быстро уходят с рынка, на старте продаж может быть продано около 80% лотов. Востребованными оставались апартаменты с одной и двумя спальнями на этапе строительства, их площадь варьируется от 60 до 80 кв. м.
Рынок Франции также демонстрирует активный рост, а интерес к инвестициям усиливает и предстоящая Олимпиада. По сравнению с прошлым годом количество сделок здесь увеличилось на 15%, цены же выросли на 12-15%. В стране очень мало новых проектов в хороших локациях, поэтому спрос значительно превышает доступное предложение. Новые объекты практически в 90% случаев распродаются на начальном этапе строительства независимо от площади апартаментов.
Ricci | зарубежная недвижимость – новое направление компании Ricci | жилая недвижимость, которое было открыто в 2023 году. Сегодня компания активно осваивает зарубежный рынок в таких локациях, как Кипр, Франция, Италия, Турция, Испания, Греция, Великобритания, Швейцария, Черногория, Португалия, Венгрия, Грузия и др. Ricci | зарубежная недвижимость помогает в приобретении недвижимости как для инвестиций и собственного проживания, так и с целью получения ВНЖ, ПМЖ и второго гражданства.