Экономия до 30% и готовый ремонт: почему россияне всё чаще выбирают квартиры в «повзрослевших новостройках»
Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, почему наиболее выгодной и логичной покупкой для рынка недвижимости 2025 года стали квартиры в домах, возведенных 5-10 лет назад.
Текущие условия на рынке недвижимости сформировали непривычную ситуацию, при которой квартиры в строящемся жилье зачастую стоят дороже, чем аналогичные лоты в домах, сданных несколько лет назад. Это стало результатом повышения ключевой ставки до рекордных значений – 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей недвижимости. На рынке новостроек все это время действовали льготные ипотечные программы, подогревающие спрос, и, соответственно, влияющие на динамику цен на первичное жилье.
— По данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг уже рекордных 60%, и это существенно поменяло правила игры. Еще пять лет назад покупка на этапе строительства считалась выгодной инвестицией, поскольку цена объекта возрастала после ввода дома в эксплуатацию, – комментирует директор Жилфонда Александр Чернокульский. – В 2025 году квартира может после сдачи в эксплуатацию дешеветь, как машина, выехавшая за порог автосалона. При этом на вторичном рынке при более выгодных ценах есть огромное разнообразие вариантов – от интересных лотов в старом фонде, до совсем свежих домов, которые были построены в 2015-2020 годах, и которые ни в чем не уступают строящемуся жилью, а в чем-то гораздо лучше.
Как отмечают специалисты, выгодной покупка в домах, которым несколько лет, считается не только за счет более низкой цены как таковой. Такой объект еще и требует меньше вложений, чем покупка новой квартиры, в которой необходимы ремонтные работы, причем самые дорогостоящие — возведение и выравнивание стен, заливка пола, разводка и монтаж электрических сетей и водоснабжения.
— Учитывая цены на строительные материалы, таким образом можно сэкономить до 30% стоимости квартиры, — говорит Александр Чернокульский. — Кроме собственно финансовой выгоды, у «повзрослевших новостроек» есть ряд дополнительных преимуществ. Чаще всего это готовая среда для жизни, которая готовит своим жильцам минимум сюрпризов: дом уже дал усадку, большинство соседей доделали ремонты, а вокруг сформирована инфраструктура — на это обычно уходит пара лет после сдачи в эксплуатацию. Если проект предусматривает школу и детский сад, их обычно строят после ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Так что спустя несколько лет уже точно известно, исполнил ли свои обязательства застройщик по всему, что предусматривал проект.
Россияне всё чаще покупают и продают недвижимость, транспорт и другое имущество на банкротных торгах. По данным аналитиков маркетплейса бизнес-активов и залогового имущества Сбербанка «Portal DA», объём сделок по таким делам за 8 месяцев 2025 году составил 8,66 млрд рублей — это на 8% больше, чем за 8 месяцев 2024 года (8 млрд). Средний чек за год вырос на 9% и достиг 32,7 млн рублей. Об этом на форуме АБК «Лидеры цифрового развития» сообщил начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов.
Самым востребованным имуществом на банкротных торгах в 2025 году стала коммерческая недвижимость — общая сумма сделок в этой категории превысила 3,6 млрд рублей. Интерес к жилой недвижимости тоже был высок: физические и юридические лица заключили сделок на 0,9 млрд рублей.
63% сделок прошли с одним или двумя покупателями. В торгах по покупке и продаже жилой недвижимости на «Portal DA» участвовали в среднем 3 человека. Лидером по среднему числу участников стала категория «Спецтехника» (6 человек).
В 2025 году на «Portal DA» состоялся целый ряд примечательных сделок. Так, в Клину нежилое здание площадью 600 кв. м было продано за 29,7 млн рублей при стартовой стоимости 1,1 млн, торги заинтересовали 42 человека. В Новосибирске автомобиль Toyota Land Cruiser был реализован в 2,5 раза дороже начальной цены — за 4,5 млн. В Пермском крае торговое помещение продали втрое дороже изначальной цены.
Евгений Акимов, начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка:
«Общий объём сделок на Portal DA и средний чек по активам ощутимо выросли. Это показывает, что инвесторам выгодно приобретать имущество на торгах. Уверен, что тенденция роста банкротных сделок сохранится. Поэтому мы продолжим развивать нашу площадку — будем увеличивать количество активов и сервисов. Отмечу, что на Portal DA можно найти множество объектов, продающихся и вне рамок банкротства. Например, не так давно на платформе появились 4 тысячи единиц коммерческого автотранспорта в отличном состоянии, включая тяжёлые грузовики. Их можно приобрести и в повторный лизинг».
В Московском регионе зафиксирован рекордный объем нового строительства объектов Light Industrial – с начала года в эксплуатацию введено 280 тыс. кв. м., а объем площадей на этапе строительства увеличился почти в 2 раза.
По данным совместного отчета консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, за период января-августа 2025 года в Москве и Московской области введено в эксплуатацию 8 объектов формата Light Industrial совокупной площадью 280 тыс. кв. м, что на 12% превышает показатель год к году и является историческим максимумом среди аналогичных периодов.
Динамика ввода объектов Light Industrial,
классы А и В, Москва и Московская область, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию с начала года, стали DCL Томилино парк (118 тыс. кв. м), Industrial City Коледино (79 тыс. кв. м), I.VOLGA Light Industrial Park (35 тыс. кв. м) и Индустриальный парк Гранат (22 тыс. кв. м).
До конца 2025 года аналитики IBC Real Estate ожидают, что объем нового строительства в сегменте Light Industrial составит не менее 450 тыс. кв. м и станет рекордным показателем за весь период наблюдений. С начала года стартовало строительство значительного объема новых проектов – по состоянию на июль 2025 совокупно на этапе строительства находится 1,3 млн кв. м, что выше показателя на конец 2024 почти в 2 раза, когда объем строящихся площадей составлял 0,7 млн кв. м.
«Несмотря на общую стабилизацию рынка складской недвижимости в Московском регионе, сегмент Light Industrial продолжает стремительно развиваться. Рекордный ввод новых площадей и кратное увеличение объемов строительства демонстрируют в текущих условиях устойчивость формата. Сохраняющийся повышенный интерес со стороны девелоперов, инвесторов и конечных пользователей формирует прочный фундамент для дальнейшего динамичного развития сегмента», – отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
В сегменте Light Industrial сохраняется устойчивый спрос – согласно данным Parametr, объем запросов на аренду и покупку объектов Light Industrial в Московском регионе за 8 месяцев 2025 составил 1,67 млн кв. м.
Несмотря на то, что основными покупателями объектов Light Industrial продолжают оставаться конечные пользователи, 2025 год ознаменовался активным приходом инвесторов в сегмент. Так, по данным девелопера Parametr, в январе-августе этого года доля инвесторов в общем объеме спроса на объекты Light Industrial увеличилась в два раза, достигнув 20%. При этом специфика запросов этого года трансформировалась – блоки от 500 до 1000 кв. м стали наиболее привлекательным продуктом, доля подобных запросов с начала года увеличилась на 34 п.п. и составила 83% в общем объеме запросов со стороны инвесторов. Лидерами в структуре спроса продолжают оставаться производственные компании (52%), за ними следуют компании, занимающиеся оптово-розничной торговлей (21%).
«Рынок Light Industrial остается самым динамично развивающимся сегментом производственно-логистической недвижимости, демонстрируя стабильный рост. Наибольший спрос по-прежнему приходится на производственные компании, что связано с универсальностью продукта Light Industrial, который позволяет эффективно решать задачи практически любого бизнеса. Важным итогом этих восьми месяцев для нашей компании стало двукратное увеличение доли инвесторов в общем объеме спроса на Light Industrial по сравнению с 2024 годом. Учитывая, что драйверы, формирующие спрос на объекты Light Industrial, носят долгосрочный характер, мы ожидаем продолжения восходящего тренда в этом сегменте до конца этого года, а также в следующем году», – отмечает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.