Экономия до 30% и готовый ремонт: почему россияне всё чаще выбирают квартиры в «повзрослевших новостройках»
Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, почему наиболее выгодной и логичной покупкой для рынка недвижимости 2025 года стали квартиры в домах, возведенных 5-10 лет назад.
Текущие условия на рынке недвижимости сформировали непривычную ситуацию, при которой квартиры в строящемся жилье зачастую стоят дороже, чем аналогичные лоты в домах, сданных несколько лет назад. Это стало результатом повышения ключевой ставки до рекордных значений – 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей недвижимости. На рынке новостроек все это время действовали льготные ипотечные программы, подогревающие спрос, и, соответственно, влияющие на динамику цен на первичное жилье.
— По данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг уже рекордных 60%, и это существенно поменяло правила игры. Еще пять лет назад покупка на этапе строительства считалась выгодной инвестицией, поскольку цена объекта возрастала после ввода дома в эксплуатацию, – комментирует директор Жилфонда Александр Чернокульский. – В 2025 году квартира может после сдачи в эксплуатацию дешеветь, как машина, выехавшая за порог автосалона. При этом на вторичном рынке при более выгодных ценах есть огромное разнообразие вариантов – от интересных лотов в старом фонде, до совсем свежих домов, которые были построены в 2015-2020 годах, и которые ни в чем не уступают строящемуся жилью, а в чем-то гораздо лучше.
Как отмечают специалисты, выгодной покупка в домах, которым несколько лет, считается не только за счет более низкой цены как таковой. Такой объект еще и требует меньше вложений, чем покупка новой квартиры, в которой необходимы ремонтные работы, причем самые дорогостоящие — возведение и выравнивание стен, заливка пола, разводка и монтаж электрических сетей и водоснабжения.
— Учитывая цены на строительные материалы, таким образом можно сэкономить до 30% стоимости квартиры, — говорит Александр Чернокульский. — Кроме собственно финансовой выгоды, у «повзрослевших новостроек» есть ряд дополнительных преимуществ. Чаще всего это готовая среда для жизни, которая готовит своим жильцам минимум сюрпризов: дом уже дал усадку, большинство соседей доделали ремонты, а вокруг сформирована инфраструктура — на это обычно уходит пара лет после сдачи в эксплуатацию. Если проект предусматривает школу и детский сад, их обычно строят после ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Так что спустя несколько лет уже точно известно, исполнил ли свои обязательства застройщик по всему, что предусматривал проект.
Эксперты аналитического центра «Циан», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая сумма необходима для первоначального взноса на вторичном рынке крупных городов РФ при покупке однокомнатной квартиры, а также где получится быстрее её накопить с учётом разницы в ценах и зарплатах.
- Минимальная сумма первоначального взноса (20% от цены) по ипотеке при покупке однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 710 тыс. рублей. Именно столько нужно накопить жителям Ульяновска. Чуть больше нужно тем, кто живет в Новокузнецке (716 тыс. руб.) или Пензе (732 тыс. руб.). В половине городов из 40 крупнейших в РФ будет достаточно суммы менее 1 млн рублей. Максимальные показатели в Сочи и Москве – 2,5 и 2,9 млн рублей. Таблица по всем городам - в приложении.
- От 9 до 35 среднегородских зарплат потребуется для первоначального взноса на однокомнатную квартиру на вторичном рынке.
Проще всего накопить на первоначальный взнос жителям промышленных городов. Так, в Новокузнецке потребуется всего 9 зарплат – здесь одни из самых дешёвых квартир на вторичке, а по уровню заработной платы город занимает 12-е место из 40. Сравнительно быстро получится накопить необходимую сумму также жителям Кемерово и Тольятти (нужно 10 зарплат).
Наиболее сложная ситуация в Сочи и Севастополе, где для первого взноса нужно 35 и 31 зарплата соответственно — квартиры тут дорогие (и ориентированы на внешний спрос), а доходы местных жителей — не такие высокие.
«За год доступность жилья немного увеличилась: если сейчас на первоначальный взнос необходимо 14 зарплат, то год назад – 15, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Средний размер заработной платы увеличился сильнее, чем средняя стоимость однокомнатной квартиры (+14% против +7%)».
Приложение
|
Локация |
Размер первоначального взноса, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Сколько нужно среднегородских зарплат для ПВ |
|
Сочи |
2 541 |
35 |
|
Севастополь |
1 617 |
31 |
|
Махачкала |
1 039 |
20 |
|
Москва |
2 852 |
20 |
|
Санкт-Петербург |
1 937 |
20 |
|
Казань |
1 641 |
19 |
|
Калининград |
1 259 |
18 |
|
Барнаул |
951 |
15 |
|
Нижний Новгород |
1 274 |
15 |
|
Ростов-на-Дону |
1 125 |
15 |
|
Чебоксары |
1 000 |
15 |
|
Владивосток |
1 407 |
14 |
|
Краснодар |
1 129 |
14 |
|
Самара |
1 010 |
14 |
|
Ставрополь |
911 |
14 |
|
Волгоград |
831 |
13 |
|
Воронеж |
924 |
13 |
|
Екатеринбург |
1 223 |
13 |
|
Иркутск |
1 180 |
13 |
|
Киров |
831 |
13 |
|
Набережные Челны |
1 001 |
13 |
|
Омск |
883 |
13 |
|
Рязань |
860 |
13 |
|
Саратов |
804 |
13 |
|
Уфа |
992 |
13 |
|
Красноярск |
1 021 |
12 |
|
Новосибирск |
1 047 |
12 |
|
Пенза |
732 |
12 |
|
Пермь |
907 |
12 |
|
Томск |
953 |
12 |
|
Тюмень |
1 120 |
12 |
|
Хабаровск |
1 116 |
12 |
|
Ижевск |
830 |
11 |
|
Оренбург |
751 |
11 |
|
Ульяновск |
710 |
11 |
|
Челябинск |
836 |
11 |
|
Ярославль |
764 |
11 |
|
Кемерово |
766 |
10 |
|
Тольятти |
761 |
10 |
|
Новокузнецк |
716 |
9 |
|
Все локации |
|
14 |
Источник: Циан.Аналитика
|
|
Сколько нужно среднегородских зарплат для ПВ |
|
|
сентябрь 2024 г. |
сентябрь 2025 г. |
|
|
Волгоград |
15 |
13 |
|
Воронеж |
14 |
13 |
|
Екатеринбург |
14 |
13 |
|
Казань |
21 |
19 |
|
Краснодар |
15 |
14 |
|
Красноярск |
13 |
12 |
|
Москва |
19 |
20 |
|
Нижний Новгород |
16 |
15 |
|
Новосибирск |
13 |
12 |
|
Омск |
14 |
13 |
|
Пермь |
12 |
12 |
|
Ростов-на-Дону |
16 |
15 |
|
Самара |
15 |
14 |
|
Санкт-Петербург |
20 |
20 |
|
Уфа |
13 |
13 |
|
Челябинск |
12 |
11 |
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Расчёты проводились по ценам однокомнатных квартир на вторичном рынке. Учитывался минимальный размер первоначального взноса – 20%. Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (за вычетом НДФЛ).
Число квартир[1] на этапе котлована в новостройках «старой» Москвы за год (с сентябрь 2024 года по сентябрь 2025 года) сократилось на 41%, подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании STONE. Сейчас зафиксирован минимальный показатель с октября 2023 года.
По данным STONE, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 39,7 тыс. квартир. За год показатель сократился на 14%. Особенно серьезно снизилось предложение в комплексах на начальном этапе строительства. Количество квартир на котловане снизилось на 41% – до 7 тыс. помещений. Последний раз аналогичный объем вариантов на старте реализации девелоперы предлагали в октябре 2023 года – 6,9 тыс. квартир.
В то же время число жилых лотов в корпусах на этапе монтажа этажей за прошедшие 12 месяцев выросло на 1,3% (до 21,2 тыс. квартир), на стадии отделки – сократилось на 23% (до 6,3 тыс. квартир), в готовых новостройках – стало меньше на 14% (до 4,9 тыс. квартир).
При этом средняя площадь предложений на котловане год к году выросла на 10% (до 63 кв. м). Это объясняется сокращением доли предложения массового сегмента, где средняя площадь, как правило, ниже. Стоимость вариантов на начальном этапе строительства сейчас составляет в среднем 45,1 млн руб., что на 17% больше, чем годом ранее.
«Значительное сокращение предложения на котловане, главным образом, связано с замедлением стартов девелоперских проектов в начале 2025 года, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise на этапе котлована). – В январе-августе текущего года открыты продажи в 20 жилых комплексах «старой» Москвы против 39 объектов за аналогичный период 2024 года. Именно проекты на котловане остаются самыми привлекательными с инвестиционной точки зрения. В 95% случаев они выходят на рынок по более доступной цене, чем в новостройках на более высоких стадиях строительства и затем дорожают как по мере повышения готовности, так и в связи с исчерпанием предложения.
Особенно высокая капитализация со старта продаж до ввода в эксплуатацию наблюдается в камерных проектах с относительно небольшим объемом экспозиции. Например, в жилом комплексе класса бизнес+ STONE Rise запроектировано всего 545 квартир. Этот проект уже на этапе котлована пользуется большой популярностью у клиентов не только за счет приватности и привлекательных цен, но и благодаря эксклюзивным планировочным решениям с балконами и террасами, окнами в ванной, высоким потолкам, развитой инфраструктуре района. C учетом отложенного спроса на этапе бронирования и гибких условий рассрочки STONE Rise стал самым продаваемой новостройки «старой» Москвы в августе 2025 года. На текущий момент удалось реализовать около 40% объема предложения в проекте».
[1] Без учета апартаментов.